【大河财立方 记者 朱娟】近期，地方国企收购二手房的步伐持续加快。
5月26日，广州市召开《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“穗八条”）系列配套文件新闻发布会。会上，广州市属国企广州安居集团宣布，即日起至2026年12月31日，开展支持居民“卖旧买新”试点工作，收购居民二手住宅。
不只广州，根据中指研究院不完全统计，今年以来，各地已有超40条相关政策落地，包括上海、湖南、广东佛山等地，引发市场更多关注。
广州启动国企收购二手房试点工作
4月30日，广州市出台“穗八条”房地产新政，从促消费、控增量、优供给、去库存、稳预期、强联动等方面发力。
5月26日，广州市召开“穗八条”系列配套文件新闻发布会，对政策实施情况和市场反馈情况进行介绍，并推出新政的系列配套文件和实施细则，其中，“以旧换新”政策实施细则的公布是本次发布会的亮点之一。
广州安居集团党委副书记、总经理钱喆介绍，为支持居民改善住房条件，畅通一二手住房置换链条，广州安居集团将立即启动支持居民“卖旧买新”试点工作，试行期至2026年12月31日，按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。本次试点收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。要求房产权属清晰、无抵押查封、无安全隐患。
同时，收购价格以市场成交价为参考，实行“两次评估+协商确认”机制。由第三方专业机构完成初次询价评估与复核评估，再与居民协商确定最终价格，保障定价公正合理。居民需在二手住宅交易完成后180个自然日内，在广州市行政区域内购买新建商品住宅。而收购后的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。
中指研究院广州分院分析师杨永俊对大河财立方记者表示，这一举措既有助于解决一二手置换链条的堵点，消化存量二手房源，也能有效带动新房市场的去化，形成房地产市场的良性循环。其中，中心城区以及近郊核心地段的优质新房项目去化速度或将进一步加快。
“广州市中心区域集聚机关事业单位，中小学教育资源丰富，地铁线路密集，选择在此租房的年轻人占比很高。但受公共服务配套不完善、房屋老旧等因素影响，片区内二手房‘适租性’不高。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示，国企完成房源收储后，通过差异化改造提升房屋租住适配性，便可充分发挥区域原有优势。改造后的房源不仅能租出去，还可实现溢价出租，补充区域保障性租赁住房、临时安置住房、改造安置住房及人才公寓等房源需求。
多地地方国企下场收购二手房
不只广州，今年以来，多地地方国企均开展了收购二手房工作。
上海市住房保障和房屋管理局5月21日发布消息称，今年2月初，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，采用“政府引导、国企实施、市场运作”的方式，浦东、徐汇、静安三区先行先试。截至目前，三区已累计完成房源收购523套。
苏州市吴江城市投资发展集团有限公司（以下简称吴江城投集团）5月20日发布的《苏州市吴江城市投资发展集团有限公司商品房“以旧换新”活动公告》提出，本次活动收购“旧”房范围四至原则上为：东至同津大道、南至云龙路、西至太湖、北至江陵快速路。由吴江城投集团指定主体收购居民存量二手商品住房，居民在参与本次活动的项目中新购商品住房。
福建2月出台的《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》明确，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房。由政府主导的，可指定本地国有企业结合主责主业作为收购主体，通过财政注资、银行低息贷款、自有资金等方式进行收购，可用作保障性租赁住房、长租房、人才公寓、再次销售等。
记者注意到，国家层面的存量房收储政策，最早可追溯至2024年。当年4月，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，标志着收购存量商品房工作起步。
从地方来看，最初提出国企下场收购二手房的城市是江苏太仓。2023年9月，太仓启动试点“以旧换新”，收购的“旧房”要求为太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房、存量商品房，置换总价不得高于所购新房总价的60%等。
继太仓后，郑州、南京等地开始陆续推进国企收购模式，此后该项政策全面铺开。根据中指院不完全统计，今年以来，各地已有超40条相关政策落地。
政策模式不断升级
经过两年多的探索与完善，各地住房“以旧换新”模式不断升级，相关政策更为细化，且更具针对性。
中指研究院认为，一是“收购转售”“拆旧换新”等模式下，参与企业类型更为多元；二是收购条件更为细化，如上海浦东新区明确收购房源为内环内2000年前建成的房屋，并明确面积、总价要求及收购二手房租售比要求等；三是收购后用途进一步扩大，如支持二次销售，用于旅居房、机关单位租赁房等；四是配套支持政策进一步完善，如给予公积金政策支持、明确“解约保护期”、加大补贴力度等，有助于提升参与方的积极性，加快“以旧换新”进度。
根据中指研究院调研，从企业端来看，旧房收购资金成本高、运营收益低、房源分散用作保障性住房运营难度大等问题会明显影响企业收购二手房意愿；从居民端来看，收购价格低、置换新房需再投入资金高、收购房源条件苛刻等因素也会导致居民参与意愿不足。
各地为了顺利推进住房“以旧换新”，在参与企业、换房人两端加大配套政策支持力度，提升企业及居民参与住房“以旧换新”的积极性。
例如，山东烟台明确相应资金支持政策，协调多家金融机构为收购二手房用于长期租赁的企业提供贷款支持，贷款期限可达25年以上，最低利率3%左右，同时设立3000万元租赁住房贷款贴息资金，对上市租赁企业提供每年1%、最长5年的贷款贴息。
针对换房人，多地则加大购房补贴力度、优化公积金政策，降低购置新房门槛及成本；同时放宽收购旧房限制条件，扩大收购房源范围。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，各地收购二手房用作保障房的实践，标志着房地产行业正在从“增量开发”向“存量运营”深度转型，也反映出各地正积极推动相关项目落地，预计今年将有更多城市加入这一行列，收储规模有望进一步扩大。
