【大河财立方消息】 1月7日消息，新乡市人民政府发布通知，印发《新乡市物业管理办法》，旨在加强和规范新乡市物业管理工作，提升物业服务品质，保障业主的合法权益，维护物业管理区域内的和谐稳定。
其中明确了首次业主大会成立条件：房屋交付面积超50%或入住户数超30%等三种情形下应当召开首次业主大会。
办法明确，公共收益是指利用业主专有部分以外的共有部分（含公共部位和共用设施设备，以下简称共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入，在扣除合理成本之后的收益，属于业主共有。
包括但不限于：利用围墙、出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；利用建筑区划内，业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆收取的场地费；利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费等。
新乡市物业管理办法
第一章 总 则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《新乡市居民住宅区消防安全管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理及监督管理活动。本办法未尽事宜，依照有关法律、法规及相关规定执行。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。
本办法所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。
第四条本市物业管理坚持政府指导、居民自治、行业自律、多方参与、协商共建的工作格局。推动在物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）中建立党组织，发挥党建引领作用。
第五条推动物业服务与社区生活服务相融合，实现创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，提升物业管理水平，营造全龄友好、幸福和谐的工作和生活环境。
第六条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入同级现代服务业发展规划和社区治理体系，加强对物业管理活动及其监督管理工作的组织领导，建立健全物业管理综合协调机制，统筹研究解决物业管理重大问题。
第七条市级人民政府住房和城乡建设行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，应当履行下列职责：
（一）制定本市物业管理相关政策和物业服务行业规范并组织实施；
（二）指导各县（市、区）物业行政管理主管部门开展物业管理活动的监督管理工作；
（三）制定本市物业专项维修资金管理的制度，指导和监督物业专项维修资金管理工作；
（四）指导和监督前期物业管理招投标、物业承接查验；
（五）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；
（六）建立和维护物业信息化系统；
（七）建立和完善物业服务行业信用管理体系，对物业服务企业服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；
（八）建立本行政区域内物业行业专家库；
（九）开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；
（十）实施监督管理的其他职责。
第八条各县（市、区）物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作，应当履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理相关法律法规、政策制度；
（二）指导街道办事处（乡镇人民政府）实施物业管理工作；
（三）负责定期对辖区内物业服务与管理情况进行信用等级初审，及时完善监督管理措施，建立物业管理应急预案，落实物业应急管理长效机制；
（四）负责对物业服务企业及其从业人员、业主委员会（物业管理委员会）成员进行业务指导、培训和监督管理；
（五）负责指导和监督街道办事处（乡镇人民政府）成立有关物业管理联席会议，协调处理物业纠纷和信访投诉工作；
（六）负责对街道办事处（乡镇人民政府）成立业主委员会（物业管理委员会）进行指导和提供政策咨询；
（七）负责监督本辖区内物业管理区域物业用房的配置和使用，以及物业承接查验和物业服务企业区域备案工作；
（八）建立和维护辖区内物业信息化系统，建立和完善业主决策电子投票系统数据库；
（九）监督辖区内物业服务企业遵守法律法规，组织开展物业服务履约情况检查工作，对发现的履约问题督促物业服务企业限期整改；
（十）实施监督管理的其他职责。
第九条县级以上各主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：
（一）住房城乡建设行政主管部门：负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动。
（二）公安机关：对物业服务企业治安防范、技防、保安服务等活动开展监督检查；对物业服务企业履行消防职责进行监督检查；负责查处小区内违反房屋租赁、高空抛物等违反治安管理规定的行为；负责在召开业主大会、选举业主委员会和物业交接期间发生违法行为的处置工作；在居住建筑物的公共走道、楼梯间、门厅内为电动自行车、电动三轮车充电的，由消防救援机构或者公安机关责令改正。
（三）发改部门：指导协调供电部门负责供电公司产权范围内分户终端计量装置及入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新；负责指导供电部门在物业区域内供电增容业务办理工作；联合市场监督管理局对物业区域内各种用电收费的督导、检查及处罚。
（四）市场监督管理部门：依法对物业管理区域内价格行为（代收水、电、气、热费用）进行监管，督促物业服务企业做好价格公示；负责监督检查无照经营活动、负责对物业服务企业未公示收费项目、收费标准，违反明码标价规定等违规收费行为依法进行查处；负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全检查，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。
（五）自然资源和规划部门：负责物业管理用房的规划许可，负责对未依法取得规划许可或违反规划许可内容进行建设的行为的认定和查处。
（六）城市管理执法部门：负责推进落实执法进小区工作，对经相关职能部门已认定的违法建筑进行查处；负责居住区绿化审批、行业监督管理和技术指导等工作，依法查处侵占、破坏公共绿地的违规违法行为；指导、督促供水、供气、供热等专营单位负责对其安装施工的分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新。
（七）消防救援部门：指导、督促街道办事处开展消防宣传教育；消防救援机构和公安派出所根据职责分工，依法查处损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施、器材或者占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为；对物业服务企业整改消防安全隐患提供技术支持。
（八）财政、审计行政主管部门：负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查。
（九）生态环境主管部门：依法对住宅小区物业管理区域内企事业单位污染环境行为实施监督管理，查处违反环保法律法规的行为。
（十）人防行政主管部门：负责对人防工程维护管理的监督检查。
本办法实施后，市本级、各县（市、区）因实行城市管理综合执法体制改革等原因，而对有关部门职责分工另有调整的，从其规定。
第十条街道办事处（乡镇人民政府）监督管理本辖区内的物业管理活动，应当履行下列职责：
（一）负责组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；
（二）负责指导、监督业主大会、业主委员会（物业管理委员会）依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律、法规的决定；
（三）负责协调指导物业服务项目移交和接管工作；
（四）负责调解物业管理中的矛盾纠纷，协调解决物业管理中的相关问题，组织开展本辖区物业服务满意度调查工作；
（五）设立并公开投诉电话、投诉点，接受业主的投诉和举报，为业主提供基本服务；
（六）协调和监督老旧小区物业管理；
（七）协调物业管理与社区建设之间的关系；
（八）法律、法规规定的其他职责。
第十一条社区居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好以下物业管理的相关工作：
（一）协助街道办事处（乡镇人民政府）建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作；
（二）配合街道办事处（乡镇人民政府）依法调解物业管理纠纷；
（三）协助街道办事处（乡镇人民政府）落实未实施物业管理住宅小区的管理服务工作；
（四）引导业主自觉遵守管理规约；督促物业服务企业维护公共利益，做好公共环境卫生、公共秩序的维护工作；
（五）做好与业主日常权益、小区管理密切相关的法律知识普及工作；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第十二条物业服务行业协会应当在物业管理行政主管部门的指导和监督下，维护物业服务企业的合法权益，加强行业自律，规范从业行为；调解物业服务纠纷，维护公平竞争的市场秩序；组织开展物业管理相关法律法规、物业服务标准、专业服务等行业培训，提升物业服务企业及其从业人员的服务水平；对物业服务企业及其从业人员的服务质量和行为进行监督，发现有违法行为的，应当向相关行政管理部门报告；促进行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平。
第十三条物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决物业管理纠纷，促进和谐社区建设。
第二章 物业管理区域
第十四条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。
物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第十五条建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的物业服务用房。物业服务用房包括物业办公用房、业主委员会办公用房以及维修、保洁等辅助用房，属于业主共有，任何单位和个人不得将其转让、抵押，不得擅自变更用途。
第十六条已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处（乡镇人民政府）统筹研究解决。
第三章 业主和业主组织
第一节 业主和业主大会
第十七条房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；
（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；
（五）法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
第十八条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
前款所称专有部分和本办法中所称共用部位、共用设施设备的含义是指：
（一）专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间；
（二）物业的共用部位，是指物业的主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等；
（三）物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、非经营性停车场（库）、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房等。
第十九条业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；
（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议；
（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；
（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（八）法律、法规规定的其他权利。
第二十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；
（六）按约定支付物业服务费用；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第二十二条本办法所称物业使用人包括居住权人、承租人、借用人及其他取得物业使用权的自然人、法人或其他组织。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。需经业主表决决定的内容，业主应当向被委托人出具书面委托书。委托书应当记载委托事项、委托期限、委托人和被委托人信息等内容。业主在业主委员会、业主监事会等业主组织中享有的被选举权，不得委托他人。
法律法规、议事规则或者管理规约规定业主应当遵守的事项，物业使用人应当一并遵守。
第二十三条业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会或物业服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或物业服务企业可以按照管理规约的约定进行处理。
第二十四条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第二十五条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；
（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十日的。
前款所称房屋出售并交付使用的建筑面积是指业主接到建设单位的书面交房通知并办理完成交付手续的建筑面积总和。
前款所称已入住户数是指业主从建设单位接收已具备交付使用条件的物业并办理相关交接手续后实际入住的户数总和。
第二十六条符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。
第二十七条首次业主大会筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）和业主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）的代表担任。
筹备组人数应当为七至十一人的单数，其中业主代表人数比例不低于二分之一。业主代表的产生方式由街道办事处（乡镇人民政府）征求业主意见后确定。街道办事处（乡镇人民政府）应当征求业主意见后制定业主代表产生办法，产生办法应当包括业主代表应当具备的基本条件、推选方式、异议解决等内容。其中业主代表的基本条件不得低于本办法业主委员会成员条件。
建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。
筹备组应当自成立之日起七日内，将组成人员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域内显著位置公布。
筹备组决定的重大事项应当经筹备组全体成员过半数同意。
第二十八条新建小区所需筹备经费由建设单位承担，单位小区所需筹备经费由所在单位承担，老旧小区所需筹备经费由县级人民政府承担。
首次业主大会筹备经费仅限用于与筹备有关的会议场地租赁、纸张购买、业主大会文件和选票印制等工作开支。业主大会筹备工作结束后，筹备经费仍有剩余的，纳入业主大会共有经费。
第二十九条筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自行解散。
筹备组未能按照前款规定组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建筹备组。
第三十条业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）制定和修改业主大会会议表决规则；
（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；
（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；
（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；
（七）使用物业专项维修资金；
（八）筹集物业专项维修资金；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十一）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；
（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（十三）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项到第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第三十一条提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
第三十二条业主拒付物业服务费、不交存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第三十三条业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，方为有效。
业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。业主大会投票表决事项应当通过业主决策电子投票系统、书面等方式发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内。参与表决的业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。
任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。
第三十四条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第三十五条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第三十六条专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选一人行使表决权。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的，由其法定代表人行使表决权。业主为非法人组织的，由非法人组织确定的代表人行使表决权。法人业主、非法人组织业主及其派出的代表应当依法行使表决权，积极参与业主投票表决。
业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
第三十七条本办法中的专有部分包括住宅和非住宅。按照规划建设的人防工程不计入总建筑面积和总人数。
第三十八条在满足实名投票的条件下，支持采用信息化技术手段进行业主大会有关决议事项表决。
物业管理行政主管部门应当建立完善本市业主决策电子投票系统，供业主、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）免费使用。电子投票系统的建设和维护经费列入财政预算。电子投票的具体规则由物业管理行政主管部门制定公布。
县（市、区）物业管理主管部门应当建立完善本行政区域内业主决策电子投票系统中的电子投票数据库。业主大会应当优先采用本市业主决策电子投票系统进行表决。
第三十九条采用集体讨论、书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。
采用集体讨论形式的，业主大会会议组织者应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。
采用书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当于业主大会会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计。业主大会会议组织者应当在表决结果公示前将选票、表决票交由街道办事处（乡镇人民政府）临时保管。公示期满无异议或者异议处理完毕后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将选票、表决票交还业主大会会议组织者。
业主大会会议组织者未按照本条规定统计表决结果的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令改正并通告全体业主。
第四十条业主人数超过三百人的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。
业主代表可以幢、单元、层为单位推选。业主代表参加业主代表大会前，应当就会议内容书面征求本幢、单元、层业主的意见、建议。涉及表决事项的，应当将业主表决意见如实向业主代表大会提交。
业主代表未履行相关义务的，由相关业主决定是否予以更换。业主代表的任期不得超过当期业主委员会任期。业主代表的任职条件由业主大会议事规则约定。
第四十一条业主大会会议表决意见按同意、反对、弃权三类表决结果汇总。
业主大会议事规则可以约定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议表决事项未达到法律、法规、管理规约或议事规则要求的，由缺席未表决的业主补充表决，补充表决时间不超过三日。经补充表决仍未达到要求的，最终缺席未表决业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的多数票。
第四十二条业主大会会议组织者应当自业主大会会议表决结果产生之日起七日内公示表决结果。采用集体讨论或者电子投票形式的，表决结果公示期为十五日。采用书面征求意见形式的，表决结果公示期为三十日。
业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
业主大会会议组织者逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条第二款规定的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正并通告全体业主。业主大会会议组织者逾期未改正的，由街道办事处（乡镇人民政府）公示。
业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效，业主大会会议组织者应当及时通告全体业主。
第四十三条对业主大会会议表决结果有异议的，异议提出人应当在表决结果公示期间以书面形式实名向街道办事处（乡镇人民政府）提出，并出示身份证明、不动产权属证明等相关证明材料。
街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内对异议进行核实处理；情况复杂的，可以延长三十日。经核实异议成立的，街道办事处（乡镇人民政府）应当重新统计表决结果并向全体业主通告。经核实异议不成立的，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面答复异议提出人，并告知业主大会会议组织者。
第二节 业主委员会
第四十四条业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行法律、法规规定和业主大会赋予的职责，向业主大会报告工作，接受业主大会和业主的监督。业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；
（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；
（三）根据业主大会决定，与续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；
（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约；
（六）督促业主、物业使用人按约定支付物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）配合街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；
（八）将业主大会会议、业主委员会会议的记录，以及履职期间产生和保管的其他文件资料建立档案并妥善保管；
（九）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，业主委员会应当依法落实政府的各项应急措施，积极开展自救；
（十一）引导业主支持配合老旧小区改造、公共设施设备更新、城市更新、加装电梯等工作；
（十二）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第四十五条 业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律；
（四）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利害关系；
（五）具有一定的组织能力和履职时间；
（六）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；
（七）未被列为失信被执行人；
（八）未有本办法物业管理区域内禁止行为的；
（九）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。
第四十六条业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会由七至十一人单数组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
注重提高业主委员会成员中党员比例，一般不低于百分之五十，推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组。
第四十七条街道办事处（乡镇人民政府）应当按照法律法规、业主大会议事规则、管理规约的有关规定，对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。
发现不符合相关条件，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时将审查情况告知当事人。对其他业主提出异议的，应当将审查情况告知异议人。
第四十八条符合条件的社区居（村）民委员会成员可以兼任业主委员会成员。
首次业主大会筹备组和业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，共同做好社区居（村）民委员会成员兼任业主委员会成员工作。
第四十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。
街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内完成备案，向业主委员会颁发《河南省业主大会业主委员会备案证书》，同时将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内向备案机关变更备案。
第五十条业主委员会持街道办事处（乡镇人民政府）备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管。使用业主大会印章，应当依据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当依据业主委员会会议的决定。
业主委员会印章内容应当包括业主委员会任期时间信息。
第五十一条业主委员会成员不得有下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；
（四）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产；
（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益；
（六）违规泄露业主信息；
（七）为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（八）拒不执行街道办事处（乡镇人民政府）、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；
（九）侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员出现上述行为之一的，街道办事处（乡镇人民政府）会应当监督、指导业主委员会暂停其履行职务，由业主大会决定罢免其业主委员会成员职务。涉嫌违法的，由相关部门依法查处。
第五十二条业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止：
（一）不再具备业主身份的；
（二）丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）任职期间被追究刑事责任的；
（五）法律、法规或者管理规约规定的其他情形。
第五十三条业主委员会任期内，成员出现空缺时，应当及时补选业主委员会成员或者由业主委员会候补成员直接补足。
业主委员会成员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
第五十四条业主委员会任期届满前九十日，应当做好以下换届工作：
（一）起草本届业主委员会工作情况报告；
（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）将新一届业主委员会成员候选人的基本情况等情况在物业管理区域内进行公示；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
街道办事处（乡镇人民政府）应当依法指导和监督换届工作，对新一届业主委员会成员候选人任职资格进行审查。
第五十五条业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促移交。
业主委员会组成人员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。
第三节 物业管理委员会
第五十六条除业主自行管理外，物业管理区域内符合下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当依法组建物业管理委员会：
（一）未达到成立业主大会条件的；
（二）达到成立业主大会条件但未能自行成立，经街道办事处（乡镇人民政府）组织仍未能成立的；
（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处（乡镇人民政府）组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；
符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自拟组建物业管理委员会事项公告公示之日起三十个工作日内，组建成立物业管理委员会。
第五十七条物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的代表组成，可邀请辖区派出所、综合执法部门代表参加。
物业管理委员会委员人数由七至十一人单数组成。其中业主委员不得少于二分之一，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主自荐或者推荐的基础上确定。注重提高委员中的中国共产党党员比例，一般不低于百分之五十。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会的代表担任。
分期建设的物业项目，在组建物业管理委员会时应当为后续交付房屋的业主预留一定数量的业主代表增补名额，并在新一期房屋交付之日起一个月内进行增补。
物业管理委员会筹备成立期间的相关经费由街道办事处（乡镇人民政府）负责筹集。物业管理委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。
第五十八条物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起自行解散。
第五十九条物业管理委员会接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的指导和监督，接受业主监督。组织业主行使下列职责：
（一）新交付物业项目尚未达到成立业主大会条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理中的纠纷等；
（二）新交付物业项目达到成立业主大会条件的，推动业主按规定成立业主大会、选举产生业主委员会；
（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责；
（四）业主委员会任期届满无法完成换届选举的，在新一届业主委员会选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责；
（五）业主委员会在任期内终止需要重新选举的，依据规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责；
（六）可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估。
第六十条物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）进行审计、考核并重新组建物业管理委员会。
第六十一条物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规、上级政府及部门政策的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。
第四章 前期物业管理
第六十二条建设单位应当依照有关法律、法规的规定，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同后及时报至街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理行政主管部门，由相应部门审查备案。
分期开发的同一物业管理区域应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。
第六十三条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。物业买受人认为前期物业服务合同、临时管理规约的内容侵害其合法权益的，可以向县（市、区）物业管理主管部门投诉。
建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。
第六十四条前期物业服务企业承接新建住宅物业前，应当会同建设单位对物业共有部分、共用设施设备进行查验，查验结果应当报街道办事处（乡镇人民政府）备案。
物业承接查验时，应当邀请县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会以及业主代表参加，也可以聘请第三方机构协助进行。
建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理所必需的资料。建设单位与前期物业服务企业在承接查验中不得恶意串通、弄虚作假、损害业主的合法权益。
第六十五条物业承接查验后，建设单位应当与前期物业服务企业签订承接查验协议，并向业主公布承接查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务企业整改。
第六十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善问题。建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，委托事项在物业管理区域内公示。
第六十七条建设单位不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或者个别业主单独使用。
第六十八条建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会（物业管理委员会）或街道办事处（乡镇人民政府）。
第五章 物业服务
第六十九条业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业提供物业服务。业主委托服务的，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
委托物业服务企业的，物业服务企业应当确定负责该物业管理区域的项目负责人，在项目负责人到岗之日起七日内将其基本信息报送县（市、区）物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。物业服务企业未按时报送的，由县（市、区）物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期报送。
暂不具备专业化物业管理条件且不能自行管理的老旧小区，由街道办事处（乡镇人民政府）采取分项委托、社区代管等方式开展物业服务。
第七十条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，积极参与全市统一的物业服务市场诚信体系，自觉接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。
物业服务企业应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。
第七十一条物业服务企业可以将物业管理区域内的秩序维护、清洁、绿化、共有部分和共用设施设备的维修养护等专项服务事项，委托给专业性服务组织或者其他第三人。
电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备，应当由具有相应资质的专业性服务组织进行维修养护。
物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
第七十二条物业服务企业享有下列权利：
（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；
（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；
（三）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；
（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。
第七十三条物业服务企业应当健全物业服务质量保障措施，建立服务投诉快速处理机制，定期收集业主意见建议，接受业主监督，提升物业服务质量。
第七十四条物业服务企业应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修养护、清洁、绿化和经营管理业主共有部分，并履行下列义务：
（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（二）采取加强日常巡查、设置警示标志等合理措施保护业主的人身和财产安全，及时排除安全隐患或者向有关部门报告；
（三）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；
（四）建立和完善物业服务应急预案，定期组织演练，做好应急工作；
（五）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修；
（六）维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主和物业使用人进行垃圾分类投放；
（七）配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会做好社会治理相关工作，配合物业管理行政管理部门及其委托单位的监督管理工作，接受相关行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的指导和监督；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第七十五条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示并及时更新下列信息：
（一）物业服务企业营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、水、电、气、暖、消防、监控安防等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；
（四）业主支付物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；
（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；
（六）建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；
（七）其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公示的信息。
前款第一项至第三项应当常年公示并及时更新；第四项至第六项应当每半年至少公示一次，公示期不得少于三十日。鼓励物业服务企业通过互联网平台公示上述内容。
业主、业主委员会对公示内容提出异议的，物业服务企业应当及时答复。
第七十六条物业服务收费应当参考物业服务技术规范和相关标准，按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的，根据国家、省有关规定执行。实行市场调节价的，物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并按规定进行公示。
业主、业主委员会有权对物业服务企业违法收取物业费的行为，向市场监督管理部门投诉、举报。
第七十七条物业服务企业可以根据物业管理区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老托幼等生活需求，与业主或者物业使用人依法订立个性化服务合同，提供有偿服务。
物业服务企业提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。
第七十八条鼓励和扶持物业服务企业、专业服务机构及其他单位和个人，为物业管理区域内的老年人提供助餐助洁、医疗照料、精神关爱等多种形式的服务。
第七十九条业主应当按照合同约定支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务企业不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。
第八十条物业服务企业应当妥善保管下列物业档案：
（一）业主档案；
（二）规划、设计、施工、承接查验阶段的相关手续及资料；
（三）房屋权属清册、房屋维修养护记录等房屋基础资料；
（四）物业管理区域内监控系统、消防设施、电梯等共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
（五）专项维修资金使用的相关资料；
（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
业主自行管理的，由自行管理组织或者机构履行保管义务。
第八十一条业主大会决定更换物业服务企业，或者物业合同期满后物业服务企业不再续签合同的，物业服务企业应当按照规定办理移交手续，依法履行交接义务，并在约定的时间撤出物业管理区域。
在新物业服务企业接管之前，原物业服务企业应当继续提供物业服务，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。但原物业服务企业违反前款规定的，不得请求业主支付此期间的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
原物业服务企业拒不交接，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处（乡镇人民政府）、县（市、区）物业管理主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务企业退出物业管理区域。
新物业服务企业不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
第六章 公共收益
第八十二条公共收益，是指利用业主专有部分以外的共有部分（含公共部位和共用设施设备，以下简称共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入，在扣除合理成本之后的收益，属于业主共有。包括但不限于：
（一）利用围墙、出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；
（二）利用建筑区划内，业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆收取的场地费；
（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；
（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；
（五）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；
（六）相关单位支付的归业主的违约金、赔偿金、补偿金等；
（七）公共收益增值收益；
（八）其他依法属于全体业主的收入。
第八十三条公共收益管理应当坚持公平公开、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。
第八十四条公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第八十五条业主大会成立前，物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务企业的经营管理收益应当在《前期物业服务合同》中予以约定。
第八十六条业主大会成立后，共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可自行经营共有部分，也可委托物业服务企业经营；委托物业服务企业经营的，应当签订委托协议，明确管理职责、分配比例及公示要求等。
第八十七条实行专业化物业管理的物业管理区域，应当建立公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户，实行专户管理，禁止与其他账户共用。
第八十八条经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：
（一）用于补充专项维修资金；
（二）用于公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险；
（三）用于业主大会、业主委员会（物业管理委员会）工作经费；
（四）用于委托第三方账务记账费、审计费、法务费、招标代理费等支出；
（五）用于业主大会决定的其他支出。
第八十九条物业服务企业或者业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起七日内，在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于三十日。
第九十条物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）应当每半年将公共收益收支情况，在住宅小区公告栏、楼道出入口、电梯轿厢等显著位置公示，公示期不少于三十日。收支情况还可通过移动通信、业主群等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。物业服务企业公示当年下半年公共收益收支情况时，应当一并公示该年度公共收益的全年收支情况。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）应当自受理异议之日起五个工作日内予以回复。
第九十一条物业服务企业未按规定公示共有部分经营收支（即公共收益收支）情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益相关账目及资料的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正；逾期未改正的，依照相关法律法规予以处罚。对拒不移交公共收益相关账目及资料或者侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交公安机关依法处理。
第九十二条业主委员会（物业管理委员会）未按规定公示公共收益收支情况的，街道办事处（乡镇人民政府）应当调查核实；查证属实的，责令限期改正。逾期未改正的，街道办事处（乡镇人民政府）依照相关法律法规予以处理。对涉嫌侵占公共收益等经济犯罪的，移交公安机关依法处理。
第七章 物业安全管理与使用维护
第九十三条物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。
物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第九十四条业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。
物业服务企业应当加强对物业屋面、外墙、楼梯间等共用部位和共有设施设备的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理；发现有影响相关专业经营单位设施设备安全情形的，应当及时报告相关专业经营单位。
第九十五条业主、物业使用人、物业服务企业应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构；
（二）侵占、损坏共有部分、共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、绿地或者其他场地；
（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；
（六）擅自架设或者私自拉设电线、电缆；
（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；
（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者携带电动自行车乘坐电梯；
（九）排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；
（十）制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；
（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；
（十三）在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；
（十四）违规出租房屋或者擅自改变房屋用途；
（十五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；
（十六）违反规定饲养动物或者饲养动物干扰他人正常生活；
（十七）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（十八）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。
第九十六条业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前，向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。
因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等，业主、物业使用人应当负责修复和赔偿。
第九十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经相关业主同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。
第九十八条物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，物业服务企业应当立即组织应急维修：
（一）电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的；
（二）屋面、外墙渗漏的；
（三）楼体外墙墙面有脱落危险的；
（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（五）公共护栏（围）破损严重的；
（六）其他紧急情况。
出现前款情形之一的，物业管理行政主管部门接到申请后，应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。
第九十九条电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备（分户终端计量装置或入户端口以外）发生故障或者损坏时，业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。
第八章 监督管理
第一百条物业管理行政主管部门建立物业服务信用管理制度，根据投诉处理、合同履行、事中事后监管等情况，对物业服务市场主体实施信用信息采集和诚信档案管理，依法在前期物业服务招投标、选聘物业服务企业、政府采购等方面使用信用信息。
第一百零一条住房和城乡建设、发展改革、自然资源和规划、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、园林绿化、卫生健康、消防救援机构，以及乡镇人民政府、街道办事处等相关部门和单位，应当建立物业管理行政执法片区责任制度和行政执法移交衔接机制，在物业管理区域内显著位置公布执法事项和联系方式，依法查处物业管理区域内的违法行为。
建立健全人民调解、行政调解、司法调解等多元纠纷解决机制，及时化解物业管理区域内的矛盾和纠纷。
第一百零二条街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业服务举报受理处置机制。
业主、物业使用人、物业服务企业等对物业管理区域内的违法违规行为，可以向相关部门或街道办事处（乡镇人民政府）举报。
街道办事处（乡镇人民政府）应当按照职权依法处理前款举报事项，并将处理结果及时告知举报人。属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知举报人。
第一百零三条物业服务企业应当配备必要的防汛、防火、防疫等应急救援物资和设施设备，在公共突发事件应对期间，及时采取措施，会同业主委员会积极组织开展自救和互助，维护生产生活秩序。
第一百零四条县级以上人民政府在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，应当按照应急措施妥善安排业主、物业使用人的生产生活。
在公共突发事件应对期间，街道办事处（乡镇人民政府）负责落实市、县（市、区）人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作。
物业服务企业应当服从市、县（市、区）人民政府统一指挥，配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。市、县（市、区）人民政府对物业服务企业在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持。
业主委员会（物业管理委员会）依法落实市、县（市、区）人民政府的各项应急措施，积极开展自救。
第一百零五条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，加强自律管理，规范行业经营行为，促进行业健康发展。
第九章 法律责任
第一百零六条对违反本办法规定的行为，依照相关法律规定进行处理。
第一百零七条物业管理行政主管部门等相关部门、单位及工作人员，有下列情形之一的，由监察或任免机关依法处分；构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。
（一）未按照本办法规定履行职责的；
（二）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；
（三）发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的；
（四）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的；
（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的情形。
第十章 附 则
第一百零八条本办法所称的“以上”“以下”“以内”“届满”，包括本数；所称的“不满”“超过”“以外”，不包括本数。
第一百零九条本办法自2026年1月1日起施行。
