【大河财立方 记者 朱娟】 时值岁末，回顾2025年，全国楼市运行情况如何？
根据中指研究院监测数据，截至12月1日，年内全国有超210个省市（县）出台楼市政策约560条。在“止跌回稳”政策总基调下，政策主要围绕激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方向展开。
从市场成交看，全国房地产市场整体仍处于深度调整中。新房市场“高开低走”，销售规模逐步回落到更可持续的合理中枢水平；二手房市场延续“以价换量”，价格调整成为撬动成交关键因素；土地市场方面，房企投资更倾向聚焦核心一二线城市，土拍分化加剧……
展望2026年，随着政策持续发力与新发展模式加速构建，行业正坚定地迈向高质量发展新阶段。
供需两端发力稳市场
“稳住楼市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”——2025年政府工作报告为全年房地产政策定下这一总基调。与此同时，“好房子”首次被写入政府工作报告，预示着行业将迈入更加注重质量与可持续发展的新阶段。
地方层面，各地因城施策从供需两端协同发力稳市场。其中，需求端的政策主要集中在调减限制性购房政策、优化公积金政策、购房补贴等方面。
在限购政策方面，北上深三大一线城市8月后相继优化限购。北京对符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海对外环外区域及青浦区的人才购房资质进行了多项放宽；深圳放宽限购区域，非核心区购房不限套数。
公积金政策方面，根据中指研究院监测，2025年以来全国各地公积金政策出台频次超270条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面。
“真金白银”的购房补贴也是本轮需求端政策的重要发力点之一。如长沙对出售自有住房并于一年内在本市重新购买新建商品住房的按新房交易总价（不含税）1%给予购房补贴，单套补贴金额最高不超过3万元；郑州对高层次人才分别给予不超过300万元、150万元、100万元、50万元的首次购房补贴。
在需求端政策激活市场的同时，各地还同步推进供给端改革。
在不少地方，“房票”得到创新性使用。根据中指研究院监测数据，2024年以来超130地出台、优化房票安置政策。一线城市相继跟进落地，上海金山区、青浦区、嘉定区等多区落地房票安置实施办法。
调控政策的另一个重点在住房品质上。比如，围绕“好房子”建设，上海出台住宅品质提升规划政策，将住宅品质提升以及城市品质提升等工作进行了有力结合；大连政策内容则涵盖健康宜居、安全韧性、绿色低碳、智慧便捷、和谐美好五大维度，旨在推动住宅小区建设从“规模增长”向“品质提升”跨越式发展。
新房销售额预计在8.4万亿元左右
政策端持续发力稳楼市，市场端则显示内生动力不足，在短暂回暖后，市场重新回到了寻找新平衡的调整通道。
受2024年“9·26”一揽子政策带动，今年一季度市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。从全国40个重点城市监测情况看，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别增长1.2%和4.4%。
然而，随着前期积压需求快速释放、政策效应逐步减弱等，二季度以来全国新房销售走势逐步回落。
国家统计局数据显示，1—6月份，全国新建商品房销售额同比下降5.5%，降幅较一季度扩大3.4个百分点。房价上涨城市数量也明显减少，6月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市为14个，而3月该数字为24个。
进入三、四季度，市场进一步承压。高温、强降雨等极端天气频发，叠加新房供应缩量，导致下行压力凸显。1—11月份，全国新建商品房销售额同比下降11.1%，降幅较上半年扩大5.6个百分点，但较2024年全年收窄6个百分点。
综合全年情况，中指研究院预计，2025年全国新建商品房销售面积与销售额将分别稳定在8.8亿平方米和8.4万亿元左右。该机构分析认为，当前销售规模已逐步回落至一个新的、更可持续的合理中枢水平。
二手房延续“以价换量”
与新房市场相比，2025年全国二手房市场整体延续“以价换量”态势。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，1—11月百城二手住宅价格累计下跌7.46%，跌幅较2024年同期扩大0.69个百分点。
分阶段看，一季度累计下跌1.51%，其中1—2月房价延续2024年四季度温和修复态势，3月跌幅有所扩大；进入四季度，月度价格环比跌幅进一步走阔，10—11月价格累计下跌1.78%。
从城市纬度看，呈现分化与普跌并存的格局。上半年，仅有上海、深圳、成都、杭州等个别核心城市二手房价格出现阶段性环比上涨；进入下半年，70个大中城市二手房价格月度环比基本全面下跌。
不过，价格的让步在一定程度上撬动了成交量。根据中指研究院初步统计数据，1—11月，全国重点30城二手住宅成交159万套，同比增长2%。
具体来看，年初市场表现尤为突出：3月份，一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长58%，北京、上海同比增幅均超30%；二线城市中，杭州同比增长68%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。
9月二手房市场热度也有所修复，重点城市二手住宅成交量同比增长13%，带动三季度同比小幅增长，10—11月月均成交量相比三季度有所回落，但在“以价换量”的带动下仍保持了一定规模。
土地市场冷热交织
2025年，在全国土地市场供应持续“缩量提质”的背景下，房企拿地进一步向核心城市聚焦，土地市场也由此呈现出一幅冷热交织的分化图景。
从供地计划看，多个重点城市主动下调2025年供地规模。北京、上海、杭州、成都等一线和强二线城市，住宅用地计划供应量同比下降超过30%；重庆、合肥、西安等二线城市普遍降超20%。
不过，在实际土地出让中，深圳、杭州、上海、成都、广州、北京等热点城市土拍热度较高。
上海方面，随着11月24日第九批次土地拍卖结束，全年通过公开市场出让涉宅用地约64宗，总金额约1400亿元，同比微增1.5%；成交楼面均价4.43万元/平方米，创历史新高；平均溢价率15.95%，同比上升5.6个百分点。
2025年杭州十区共成交92宗涉宅用地，成交总金额1420.8亿元，在出让数量、成交额上均远超2024年（72宗，金额1169亿元）。其中，33宗地块溢价率超过30%，约20个板块的涉宅地楼面价纪录被刷新。
中指研究院数据显示，1—11月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为57%，较2024年全年提升6个百分点，其中，上半年TOP20城市出让金占比高达67%，下半年随着核心城市供地逐渐放缓，占比呈缓慢下行态势。
这也意味着，TOP20以外的多数非核心二线及三四线城市，房企参拍意愿较弱，土地市场较冷清。
2026年着力稳定房地产市场
展望未来，房地产在经过二十余年的高速增长后，新的发展方向及模式如何？
党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，“推动房地产高质量发展”，并强调“加快构建房地产发展新模式”。这为行业的中长期发展指明了方向，明确了从规模扩张转向质量提升的顶层设计。
基于这一战略规划，当前房地产行业的首要任务就是稳定市场。
近期召开的中央经济工作会议明确提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设。加快构建房地产发展新模式。
中央财办对2025年中央经济工作会议精神进行解读时指出，房地产关联性强、涉及面广，社会上关注度很高。今年以来，我国新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，区域市场走势出现分化，各城市房价涨跌不一。房地产开发投资延续下降态势，这是各地消化库存、严控增量的结果，是房企应对当前市场形势的理性选择，对此要客观分析、正确看待。
中央财办进一步分析，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”的刚性住房需求有待持续释放。
下一步，将重点从供需两端发力稳市场，积极推动房地产企业转型发展，加快构建房地产发展新模式。
中指研究院分析认为，2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，将有助于促进需求释放。另据中指研究院测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。中长期来看，“十五五”新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7亿—8亿平方米左右，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。
