【大河财立方 记者 朱娟】 新盘上市、老盘加推、土地放量……年末的郑州房地产市场正迎来一场供需关系的再平衡，并在稳健与观望中继续前行。
据CRIC监测数据，12月郑州预计供应商品住宅12万平方米，环比增长14%。从各项目区域分布来看，全部集中在主城区，其中刚需与改善产品占比分别为51%和49%。
与此同时，土地市场供应显著提速。据大河财立方记者不完全统计，12月份郑州计划出让8宗涉宅用地，起拍总价约33.85亿元，供应数量与起拍总价均较此前明显提升。
克而瑞分析认为，进入12月，传统岁末冲刺期到来，房企年终冲刺意愿增强的背景下，市场成交量有望企稳回升。预计房企将延续以价换量与品质兑现并行的策略，核心区高价值项目仍将引领市场。
多个项目即将开盘或加推
近日，大河财立方记者实地走访发现，郑州多个备受市场关注的项目即将在年末加推或开盘，积极抢占市场。
“11月29日我们开放了洋房186平方米的下叠样板间。12月，项目将加推部分稀缺洋房房源，并计划在月底向客户展示地下中央车站式地库实景。”中海峯境叁號院项目营销人员告诉记者。
中海峯境叁號院位于金水区文劳路，是中海地产在郑州主城打造的首座中海“好房子”样板项目。该项目定位为高端改善型四代住宅，涵盖高层和洋房两类产品，其中高层户型面积从170平方米起，成交单价约25000～30000元/平方米。自今年7月开盘以来，项目保持持续热销态势。
位于惠济区的招商嵩雲序项目也计划于近日加推洋房产品。该项目自今年2月拿地后快速入市，6月首开后成为克而瑞郑州周度热销楼盘榜的常客。
“此次加推的洋房产品是项目最后一栋楼。”招商嵩雲序营销负责人上官丹志告诉记者，选择在年末加推，一方面是为了冲刺业绩，另一方面也希望吸引从一线城市返乡置业以及河南省内其他地市到郑州置业的客户。
“目前3号楼已启动认筹排号，认筹客户可享总房款额外2%的优惠，加推在即。”位于金水区的越秀·郑轨金水观萃项目销售人员介绍。该项目于11月8日首开，当日推出房源93套，去化90套，去化率约97%。
除老项目加推外，还有新项目即将首次开盘。“我们项目是超四代宅产品，目前样板间已经开放，计划本周开盘。”12月8日，越秀·金水云启项目销售人员介绍，项目此次推出两栋楼，户型面积为108平方米、129平方米、149平方米，均价约为17000元/平方米。
“由于12月是年终冲刺期，且碰上项目首开，此次开盘优惠力度较大，还可叠加额外2%优惠。”上述销售人员补充说。
土地供应显著提速
在多个新房项目加速推盘的同时，郑州土地供应节奏在年末显著提速。据大河财立方记者不完全统计，12月份，郑州计划出让8宗涉宅地块，起拍总价约33.85亿元，拍卖将从12月22日起陆续进行。
从各地块区域分布来看，金水区1宗、管城回族区1宗、二七区1宗、惠济区1宗、中原区2宗、经开区2宗。从地块性质来看，5宗为政府储备土地，3宗为城中村改造项目用地。
具体来看，12月22日，两宗地块出让。其中，管城回族区宇通路南、霞飞西路东地块，土地使用权面积27433.52平方米，起始价30207万元；金水区红专路南、政七街东地块，土地使用权面积57002.28平方米，起始价124129万元，该地块也是此次出让的8宗涉宅地块中起始价最高的地块。
次日（12月23日），位于二七区郁江路（芳仪路）南、铜山北路（荆胡路）西的一宗地块挂牌出让，土地使用权面积16675.88平方米，起始价15015万元。
12月24日将集中出让三宗地块：惠济区银通路东、滨河路南地块，土地使用权面积29377.15平方米，起始价32880万元；中原区冠云路东、洛河西路北地块，土地使用权面积15538.65平方米，起始价23238万元；中原区工农路（天山路）东、热电厂西路北地块，土地使用权面积33978.49平方米，起始价41225万元。
此外，12月25日，经开区两宗相邻地块同日开拍，分别为经开第十五大街以西、经南十二路以北地块，土地使用权面积24823.51平方米，起始价30868万元；经开第十五大街以西、经南十一路以北地块，土地使用权面积32979.62平方米，起始价40977万元。
市场持续分化
在房地产市场持续深度调整的当下，近日深圳豪宅项目“深圳湾沄玺”开盘当日销售130亿元创纪录的消息，引发市场广泛关注。这既反映了高能级城市核心资产在调整周期中的韧性，也凸显了当前房地产市场正处于调整与分化的关键阶段。
在郑州市场，虽未出现如一线城市般的顶级豪宅热度，但“核心地段优质项目受追捧”与“市场整体持续分化”的态势同样清晰。
根据中指研究院最新发布的《2025年1-11月郑州商品住宅销售业绩排行榜TOP10》，金茂璞逸云湖、SIC超级总部中心·润府二期、中海云著湖居位列前三，而这三个项目均为高端改善项目。
此外，中海·时光之境、正弘序、越秀天悦江湾、中海峯境叁號院等多个品质改善项目也跻身榜单前十。
一位在郑州房地产行业从业十余年的头部房企人士接受大河财立方记者采访时表示，当前，在郑州市场畅销的项目通常具备三大特征：一是在核心区域核心地段；二是所在板块供求关系健康，甚至呈现供不应求状态；三是产品力突出，真正契合当前市场对“好房子”的定义。
他表示，当下郑州购房需求主要来自两类客群：一是婚房等刚性需求，二是为子女教育或提升居住品质的功能性改善需求。“归根结底，能为客户提供真实价值的好产品，才能赢得市场。”
克而瑞也认为，综合来看，当前的郑州房地产市场已经清晰地描绘出一个新常态格局。在竞争主体方面，形成了以央企国企、地方平台为引领，兼具实力的本土房企持续深耕的多元化竞争格局。告别粗放式营销，进入产品主义和长期主义的深度竞争阶段。产品创新、服务体验、社区运营成为核心竞争力。购房者空前理性与专业，为美好生活体验付费的意愿超过为钢筋水泥付费。住宅的居住属性、情感属性和金融属性需要重新平衡。
