【大河财立方 记者 朱娟】中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。其中，涉及房地产的表述颇多，包括稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、加力实施城中村和危旧房改造、合理控制新增房地产用地供应、推动构建房地产发展新模式等。
每年的中央经济工作会议都被看作是下一年经济发展、政策制定的风向标。此次会议对于房地产的表述释放了哪些重要信号？大河财立方记者第一时间采访多位业内专家进行解读。
稳住楼市
会议强调，稳住楼市。这是自12月9日中央政治局会议提出要“稳住楼市”之后，最高层对2025年房地产工作的再一次明确定调。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从“十四五”圆满收官和“十五五”顺利开启的角度，2024年中央经济工作会议把“稳楼市”上升到更高规格，这赋予了稳楼市在新一轮高质量发展中的重要使命和历史重任。
他认为，“‘稳楼市”的提法，是建立在2024年四季度房地产止跌回稳的有利形势之下。‘稳楼市’意味着2024年在防范化解房地产金融风险方面已取得积极成绩，包括交易数据下行、存量房贷利率过高、房企债务压力过大、楼盘交付困难、一线城市市场压力过大、房价下跌等系列重大风险问题得到综合全面治理，有力遏制了相关风险的扩大”。当前要在2024年持续有效防范化解房地产金融风险的基础上，进一步做好2025年“稳住楼市”的系列工作。
在他看来，“稳楼市”应有系统完备的工作路径，既包括稳定购房在内的住房消费，也包括稳定企业投资、促进存量消化等投资端工作，最终为内需释放和提振创造更大的力量。
有效防范化解风险
“防风险”也是此次会议的重要表述之一。会议明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示，防风险是当前的首要任务。“如果风险无法得到有效控制，止跌就实现不了，不仅会导致房地产行业的问题蔓延至金融和上下游产业，还会削弱居民的预期，降低财产收益，对就业造成冲击，进而影响内需和消费的信心与能力。”
“需要格外注意的是，当前已连续三年把房地产防风险相关工作列为中央经济工作会议的议题。其中2022年中央经济工作会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及了房地产。2023年明确持续有效防范化解重点领域风险，提及了房地产等三大领域风险。2024年中央经济工作会议明确，有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。”严跃进表示，从最近三年中央经济工作会议的表述来看，主题非常鲜明，即防范风险要高度关注房地产领域的问题。
持续用力推动房地产市场止跌回稳
会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
“这意味着既要认识到目前房地产市场已进入到止跌回稳的新阶段，也要理解当前止跌回稳还属于初期阶段，所以要持续用力。”严跃进表示。
自今年10月以来，监管部门已经落地多项支撑房地产市场的“组合拳”，在提振市场预期、改善市场活跃度方面效果明显好于以往，房地产市场出现了阶段性回稳。
不过，根据中指研究院数据，11月，TOP100房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。而10月份，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。
“这意味着止跌的基础还不牢靠。”李宇嘉表示，“持续用力推动”的表述，意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”，以形成政策叠加和释放效应。同时，用力也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，2025年，以下调居民房贷利率、增加房企信贷投放、加快推进货币化安置方式实施城中村改造和专项债资金收购保障房为代表，供需两端的房地产支持政策还有进一步加码空间，其中的关键是把计入物价因素后仍然偏高的实际居民房贷利率降下来。
加力实施城中村和危旧房改造
会议明确，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
此前，住建部明确提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。
“本次继续强调要‘加力实施’，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度将加大。”中指研究院政策研究总监陈文静表示，从细化政策上来看，未来预计各地有望将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合，其中加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，将有助于加速城中村改造节奏，或将在2025年对新房销售方面产生实际性的拉动效果。
严跃进表示，根据历史经验和实践反馈，城中村改造在解决住房需求、改善居住条件、促进固定资产投资等方面可以发挥非常积极和高效的作用。本轮城中村改造还有一个重要的特点，即除了传统功能外，也包括通过城中村改造挖掘出更多的潜在有效需求，包括刚性和改善性需求，为房地产止跌回稳提供更大的市场需求支撑，进一步促进房地产市场更好发展。
“同时，本轮城中村改造的内涵更为丰富，其中还包括危旧房改造。总体思路在于，城中村改造要和住房安全、城市安全和基础设施更新改造等工作密切结合，持续在住房安全、韧性城市等方面提供强大支撑。”严跃进说。
合理控制新增房地产用地供应
会议强调，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。
“这是对2024年提出的‘严控增量、优化存量、提高质量’的最新工作部署。”严跃进表示，当前对于增量和存量之间的工作重心和定位有变化，总体上是源于房地产市场供求关系发生的重大变化。尤其从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不光面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。因此，严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。
李宇嘉表示，存量用地特别是2022年之前供应的土地，很多地块在外围区域，有配建和自持的规定。但由于其价格明显下跌，在当前中心区优质地块开发新一代商品住房的竞争新环境下，按照原有规划可能无法推进开发。
他认为，具体盘活的路径，一方面是调整规划和土地用途(如商改住、商办改公寓等)、降低或取消配建和自持比例，该项工作已在推进过程中。另一方面，就是由政府用专项债、专项借款来收回。这次特别强调盘活商办用房，除了改公寓外，未来大规模改住宅的可能性比较小，改为长租公寓、保障性租赁住房是比较可行的路径。
推动构建房地产发展新模式
会议还强调，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
观察历次中央经济工作会议精神，可以看出用词和表述有新变化。其中，2021年中央经济工作会议强调“探索”，即探索新的发展模式;2022年则强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡;2023年强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式;到了2024年中央经济工作会议则强调“推动”。
“从用词表述上看，在房地产市场的持续调整和改革大潮中，对于房地产发展新模式的定位更加精准、路径更加清晰、方向更加明确。”严跃进表示，这也就意味着，“房地产发展新模式”已提了4年，每一年都有丰富的理论成果和创新模式，也真正把握了房地产发展新模式的客观规律。
陈文静认为，构建房地产发展新模式或包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。
“今年以来保障性住房筹集力度不减，配售型保障房筹集建设持续推进;多地现房销售试点也在有序推动。2025年，在预售制、金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度的改革方面或将取得一些积极进展。”陈文静说。
