18日,北京、上海两地发布楼市新政,将取消普通住房和非普通住房标准,自2024年12月1日起施行。普宅和非普宅标准如何划分?这一楼市新政将带来哪些影响?

什么是普宅与非普宅?

当前,各地对于区分普通住宅与非普通住宅的标准并不完全一致,大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格 等条件进行划分。一般来说:

容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下的,是普通住宅。

非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修,具备居住、商业等不同的用途,比如别墅、高端公寓、花园洋房等,面积普遍都是在140平方米以上。

由于有了普通住宅与非普通住宅的区分,所以以往购房者在购房时,会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。

在二手房交易中,普通住房认定标准与税收优惠挂钩,其中最主要的就是增值税。按现行政策,个人出售2年以上的普通住房,免征增值税;个人出售2年以上的非普通住宅,仍需征收差额增值税,税率为5%。有专家就表示,北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房。

专家:此次政策调整将促进 刚性和改善型住房需求的释放

北京、上海明确,自12月1日起,取消普通住房和非普通住房标准。

在个人出售住房增值税方面,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。专家表示,增值税方面的政策效应尤为积极明显。

上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍,其中增值税过去最高为5%,新政实施后,房屋持有满两年可以免税。“比如上海一套房子现在1000万元左右,相比过去买来的价格,它已经涨了500万元左右。按照过去的非普通住宅标准,涨的要乘以5%的增值税费,也就是25万元。按照新政策,只要房东持有2年,就不需要交这25万元的费用,降低了房东出售二手房的税费成本。”

个人购买住房契税方面,个人购买家庭唯一住房:

面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;

面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房:

面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;

面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

上海房地产科学研究院院长严荣介绍:“上海的契税从最高的3%下调到1%,比如在上海购买一套总价为1000万元左右的住宅,契税就从原来最高需要交30万元,降低到现在最少交10万元左右,减少了将近20万元。”

业内专家表示,此次政策调整,将促进刚性和改善型住房需求的释放。

已交房或正在买房 税费如何执行?

《通知》规定自2024年12月1日起施行,在此前,个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税,尚未申报缴纳的,符合相关规定亦可享减税优惠。

对于已经交房或最近正在买房的,这个税费会如何执行?专家表示,如果相关税款已经交到税务部门,原则上是不能退的。如果购房者在12月1日以后再交相关税费就可以享受这次优惠。

此外,专家表示取消普通住宅和非普通住宅标准,跟中介费用并无关联。 针对中介费等相关问题,专家也建议有关部门加强市场监管,进一步规范市场秩序,鼓励行业协会引导市场主体提高服务质量,适当降低经纪服务收费标准,促进市场活跃度继续提升。

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