【大河财立方 记者 秦龙】 楼市去库存迎来新招，杭州市直接出手收购存量房产。
5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》（以下简称公告），明确即将在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房。这则消息引起业内外的广泛讨论。
收购体量有限 条件苛刻
公告显示，除了要求收购房源位于杭州市临安区范围内外，还需要满足两个基本条件，一是以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；二是需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1个车位比例配置。
“收购条件非常苛刻，同时满足以上多个标准的房源并不多。所以，定向收购一些项目的可能性比较大。”资深房地产研究人士、镜鉴咨询创始人张宏伟在接受大河财立方记者采访时表示，一种可能性是回购小面积普通住宅，做保障性租赁住房使用；另一种可能性是收购市场端存量公寓楼，将其改成保障性租赁住房。
同时，在收购价格方面，公告指出，以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
值得注意的是，杭州临安此次收购房源面积原则上不超过10000平方米，包括现房或一年内具备交付条件的期房，供应商报名后不得对提供的房源再进行销售。
通过大河财立方记者计算，以不足10000平方米的总收购面积，单套建筑面积不超过70平方米折算，仅为100多套房源或者一幢楼的体量。
多位业内人士在接受大河财立方记者采访时表示，杭州临安此次发布政策举措，虽然对楼市消化存量库存起到一定作用，但收购规模不大，整体影响有限，更多对各地楼市产生示范意义。
“这是自南京提出可以收储存量作为保障房后，第一个正式出台文件，明确保障房可以通过收储存量的城市，也是贯彻4月30日，中央政治局会议提出的统筹谋划存量消化和增量优化政策措施在地方的落地。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，预计接下来越来越多的城市会推进存量收储用作保障房、拆迁安置房等。
“以旧换新”之后 楼市出新招
近日，住房“以旧换新”政策风靡全国。
随着郑州、南京、深圳、上海等多地密集出台住房“以旧换新”政策。据中指研究院统计，截至5月6日，全国已有超50城表态支持或推行住房“以旧换新”活动。如郑州市今年计划通过郑州城市发展集团有限公司收购二手房，提升居民换房效率的同时，丰富保障性租赁住房供应。
在今年4月30日召开的中央政治局会议上提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。当下，郑州、南京等多地通过地方国企、城投平台实施住房“以旧换新”，将其作为当前楼市去库存、消化存量房产的重点发力方向之一 。
记者注意到，与此前郑州、南京等多地开展“以旧换新”活动（通过地方国企、城投收购旧房作为保障房，居民卖房款购买指定新房）相比，此次杭州临安“收储公租房”举措虽然有一定相似性，但不同的是此次杭州市临安区住房和城乡建设局亲自发布公告，以征集供应商的方式收购商品房用作公租房。
在张宏伟看来，“以旧换新”和此次杭州临安“收储公租房”虽然略有不同，不过，两者本质区别不大，都是楼市去库存、消化存量房产的举措或手段。在操作层面上，也都是采取地方政府出任务指标，代表政府意志的地方国企、城投平台作为具体实施承载主体的模式。
伴随着房地产市场持续下行压力，楼市去库存、消化存量房产迫在眉睫。
国盛证券研报指出，当前地产库存处于历史高位。截至2024年3月，从库存绝对值看，全国狭义库存（商品房待售面积）达7.5亿平方米，已经超过2016年的库存高点，全国广义库存（已开工未销售的商品房面积）达21.4亿平方米，也处于历史较高水平。
但不难发现，从目前各地出台的住房“以旧换新”政策来看，收购存量房产规模并不大。“比如郑州，就5000套，南京就没有提具体目标。背后原因还是平台公司资金有限。”张宏伟表示。
“不管是以旧换新，还是收储公租房，目前阶段还都是小打小闹。因为一方面市场情绪比较弱，刚需支付能力也弱，二手房交易周期长，政府财政实力、国企债务压力以及审计的考核等，短期内难以把规模快速做大。”李宇嘉说。
盘活存量房产 呼吁资金支持等相关政策
推动楼市去库存、大规模盘活消化存量房是当下楼市面对的重要课题。
国盛证券首席经济学家熊园分析，消化存量房产的可能措施，一是通过控制供给，适当控制新房供应和二手房挂牌量；二是提振需求，如北京、上海等核心城市进一步放松限购；进一步下调房贷利率（5年期LPR）；推广郑州、深圳、南京等地“以旧换新”模式；盘活消化存量房产等。
针对如何通过地方国企、城投平台收购盘活存量房产？多位业内专家在接受记者采访时建议，各地应明确收购存量房的资金来源、收购主体、收购规模，以及收购存量房做保障房的支持政策。
李宇嘉表示，怎么盘活、谁来盘活、怎么定价、资金从哪来等等，都需要进一步明确。比如，此次杭州市临安区明确以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。不过，周围可比项目怎么定，没有可比项目，选什么标准等，都要进一步明确。
同策研究院研究总监宋红卫在接受大河财立方记者采访时表示，政府收购存量住房的优势是效果直接、见效快，政策落地性好，老百姓对于收购的抗性也相对较低。但是政府收购突出问题在于财政压力。
“要大规模做这个事情（收购存量房产），需要给予地方国企平台资金方面的支持。比如发特别专项债等，通过低息、长期资金收购存量待消化的库存。只有在国家层面上的统一政策措施下，才能有明显去库存的效果。”张宏伟说。
李宇嘉认为，盘活存量和优化增量，一个可能性的路径是，国家层面创设新的货币政策工具，比如新一轮PSL或专项贷款、组建住房银行，前者投放给地方国企、央企收购，后者给新市民购置保障房做按揭，自上而下建立循环机制，不计短期亏损和不平衡，而是算长远账、算大账。
