【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】 近日，清华五道口全球不动产金融论坛召开“2024年一至二季度不动产行业回顾与展望闭门研讨会”，会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。
第十三届全国政协委员、中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会名誉副会长张其光出席会议。长江证券首席经济学家伍戈，清华大学建筑学院教授、清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚，中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇等人进行主题分享。
会上，肖钢表示，目前我国房地产行业出现一些边际改善，但仍处于深度调整的关键时期，且可能触及进一步风险的关键临界点。政策层面应当未雨绸缪，极力避免风险进一步传导。关于未来中国房地产发展走势，他认为，我国应吸取美国与日本的经验教训，并结合中国国情走出一条中国特色的房地产发展新模式，争取能在波动中稳步前行。
应对房地产风险，建议从微观行业调整转向宏观总量层面
伍戈认为，当前中国房地产面临的挑战，已从微观层面的具体行业调整转向宏观层面的总量政策应对的问题。对比美国、日本等发达国家房地产市场的调整路径，中国经济所面临的问题不能仅从微观和行业角度探讨解决，亟待解决的是总量性政策的引入。
他提到，中国房地产跨越拐点需要从供需两端出台实质性政策。在需求端层面，从古今中外经济体的发展轨迹看，房地产市场的企稳基本建立在实际利率下降的基础上，当前中国需要考虑实施明显的有利于实际利率下行的总量政策。在供给端层面，目前房地产单边调整引致的系统性问题相较微观层面的企业道德风险更应得到关注，政府可以发挥更积极的作用，推动更多公共资金注入市场。
尹稚表示，中国城市化已进入中后期转型提升阶段，未来城市化率的提升速度将有所减缓，城市化趋势将从“由农村到城市”转变为“由低能级城市向高能级城市转移”。随着我国城市发展进入存量时代，亟待面向经济社会发展新需求推动城市转型。
他认为，未来的城市规划和发展应转向城市更新和存量资源的再开发利用，从新增居民的数量增长向已有城市居民的生活质量提升转变。从城市更新角度，需要重点解决城市更新金融工具短缺问题，提高城市化进程的质量和可持续性。从住房保障角度需注重两点，一是救贫，为贫困人口提供住房;二是救急，特别是针对新市民和年轻人，政府应提供阶段性救助。
张宇对2024年一季度房地产市场进行了全面回顾。他认为，房地产市场表现呈分化态势，新房销售降温，二手房交易量持续高位但价格下降。当前整体市场供给上升速度超过需求恢复速度，在影响房地产销售的同时，也将传导影响房企、政府、银行、居民等多元主体。
他建议从供需两端施加政策企稳市场。在需求端，建议放松需求限制性政策，加快城中村改造，降低按揭贷款利率;在供给端，建议成立政府住房基金收购房源并转化为保障性住房，允许房企退地以减轻负担，更高效落实融资协调机制，组织纾困基金、发动AMC恢复主体信用。
政策调控应从供需两端同时发力
中国房地产业协会名誉副会长张其光表示，当前市场预期不稳、购房者观望情绪浓厚，调控政策应增强针对性、有效性和可操作性。政策调控应从供需两端同时发力，从需求端角度，着力扩大需求是当前市场的关键所在，应当减少新房供应，尽快大幅降低贷款利率，大幅降低房地产交易税费，主动引导市场预期。从供给端角度，关键在于盘活存量，应从宏观角度形成政策合力。
高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升认为，目前房地产行业的矛盾主要在于供过于求，不应过多供应增量保租房，而应大力推动将存量或困境项目改造为保租房。在纾困和保租房建设等重点领域，建议定点提供成规模、低成本的专项贷款以支持保租房及保交楼等工程，增强买方信心及支持市场价格中枢。对于纾困后进入正常运营的项目，建议在公募REITs发行等方面给予优先和便利。
中铁置业投资管理部总经理郎建华对房地产行业进行了多角度观察：市场端，居民及投资机构预期下调，住房销售数据下滑，存量不动产处置变现的难度加大，企业现金流短缺的形势加剧;融资端，“白名单”的支持或可缓解部分融资压力，但部分企业爆雷会冲击市场信心，造成低预期的蔓延。他建议政策制定者探索切实可行的金融、市场等支持办法，引导修复市场信心。
鑫苑集团执行总裁陈立洋从企业自身保交楼、保稳定的经验出发，提出三点建议：一是多主体参与、共同化解行业风险，各类市场主体要明确各自角色定位，压实各方责任和义务，逐步形成风险分担机制。二是着力引导房企修复主体信用，形成良好的市场氛围，以稳定市场预期，避免风险持续扩散。三是有效满足房企合理融资需求，适度缓解债务压力，支持短债变长债、高息债变低息债等，促进市场平稳健康发展。
