【大河财立方 记者 杨萨】“终于降了，1年差不多能少还8772元。”
“你降多少?在哪儿能查?”
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9月25日，存量首套住房贷款客户陆续收到短信通知，利率调整已完成，相关话题备受关注，热度居高不下。
调降后，利率实际能降至多少?月供能少还多少?“二套转首套”该怎么操作?9月25日，大河财立方记者采访了多位在郑州购房的存量房贷消费者及业内人士，了解存量房贷利率调降后的市场情况。
4.35%还是4.25%?
银行：以合同LPR调整时间为准
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，9月25日起，银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。
9月25日上午，孙女士收到郑州银行短信，显示该行已自动调整首套个人住房按揭贷款利率。孙女士的贷款记录显示，她在该行的贷款期限为2018年1月10日至2048年1月3日。此次调整后利率降至4.3%，以100万房贷计算，月供约少还502.31元。
“查到了，我的房贷利率降到4.35%了。”9月25日，郑州存量房贷利率客户孙女士在手机银行上查询到，房贷利率已由5.53%降至4.35%。孙女士于2021年5月在郑州购入首套房产并在交通银行贷款，贷款期限为30年。以100万房贷计算，每个月约少还718.61元。
2022年7月，刘先生在郑州购置了新房并在光大银行申请办理了首套房贷款，执行利率为LPR-20BP，期限30年。2023年8月，5年期LPR调降后他的房贷利率从4.25%降到了4%，此次调整刘先生的利率并未变化。
对此，郑州某银行个贷经理告诉记者，如果首套房贷利率目前已经低于此次调整的最低利率标准(4%)，或利率低于调整标准的时间范围内的最低标准(例：2019年10月7日及以前的首套房按揭贷款，调至LPR，则4.2%为该时间范围内的最低标准。)则不纳入本次调降范围。
目前来看，郑州地区大部分人的首套住房贷款利率调降至4.35%、4.3%、4.25%。不少购房者表示月供压力缓解了不少，也有部分存量房贷客户表示疑惑，为何实际调降利率和郑州地区调整标准有差异?
“购房者需要留意当时签订的利率调整日，具体按照贷款合同上LPR调整时间执行。”建设银行个贷告诉记者，借款人选择的LPR调整日期不同，所以实际执行的LPR可能存在差异。根据中国人民银行公示利率，2022年8月，5年期以上LPR调整为4.3%;2023年6月，5年期以上LPR调整为4.2%。例如，购房者首次放款日为2021年3月，则此次调降后利率为4.35%，按照每年按照浮动利率计算，如果今年LPR不再变化，明年即可调整到4.25%。
利率调整后，如何查询利率调整结果和每期还款金额?
记者了解到，多家银行在发布公告中明确，存量房贷客户可登录贷款银行的手机银行，在“我的贷款—贷款记录”等相关板块详情查询利率调整结果及还款计划。
“二套房转首套”如何申请?
已有大行推出全攻略
综合多家银行关于存量首套个人住房贷款利率调整细则来看，对于符合条件的存量二套房及以上贷款，购房者应自9月25日起向各银行主动申请利率调整。
具体来看，多家银行公告提到“二套转首套”的存量房贷客户需要赴贷款经办机构主动提出申请。例如，中原银行在公告中明确，“二套转首套”的存量房贷客户需主动申请利率调整，自9月25日起可赴贷款经办机构提出申请。中国银行公告提到，二套及以上房贷且符合调整条件的房贷客户可通过线上(手机银行)、线下(贷款经办机构)渠道提交申请，但需要通过线下(贷款经办机构)渠道提交相关证明材料。
此外，工商银行、农业银行、招商银行等部分银行可在线上进行申请。
农业银行明确表示，当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含)，登录农业银行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。经认定符合条件的，银行将于2023年10月25日起进行批量调整;2023年10月23日(含)后提出申请的，银行则将在10个工作日内完成认定，对符合条件的，及时予以调整。
日前，工商银行推出存量房贷“二套转首套”利率调整全攻略，该行将于9月25日在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线“二套转首套”房贷利率调整功能，明确“二套转首套”的步骤和所需材料等。
招商银行在公告中提到，“二套转首套”业务申请需客户提供首套住房贷款证明等材料，后续将陆续开通招商银行App等线上申请渠道，提供信息查询和申请受理等服务。
专家：从动态角度看，存量房贷利率调降有助于银行净息差修复
存量房贷利率调降之后，对银行影响有多大?
中信银行在中期业绩发布会上做了一个预计：按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BP，对全行业净息差影响大概是0.9BP~1BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元，这部分按揭每降低10BP，将会影响贷款收益大概6亿元，影响净息差0.8BP。较行业整体影响来看，该行有部分优势，保持谨慎乐观。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，存量房贷利率下调对短期银行净息差有一定压力，但从动态角度看，有助于净息差修复。
一是利好消费和投资。尽管存量房贷利率下调对短期银行净息差构成压力，但有助于促进楼市回暖，推动房地产投资回暖，释放刚需和改善型住房需求，银行业务上升;同时，有助于减轻房主按揭月供支出压力，助力消费复苏。二是市场利率下移。央行降息等逆周期政策调节，引导市场利率中枢下移，有助于降低银行融资成本，银行充分利用存款利率市场化调节机制，主动管理负债。三是银行积极优化资产负债结构。银行通过合理调整存款类产品结构和定价，合理减少低收入资产等，净息差有望逐步修复。
在中金公司看来，存量按揭利率调整体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。考虑到此前市场对存量按揭降息存在一定预期、估值仍位于历史底部、后续稳增长政策有望形成支持，对银行股表现保持积极观点。
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人此前答记者问时表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
