【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】最近，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心与来自行业协会、金融机构、商业银行、市场研究机构和房地产企业等领域的专家，共同针对当前房地产市场进行了分析和回顾，深入探讨化解房企风险等解决当前行业困境的具体途径等内容。
市场分析：新房市场观望情绪重，
二手房受政策刺激效果明显
当前，新房市场观望情绪较重，一线城市政策优化效果将更为明显。
在会议上，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，8月份市场购房者的观望情绪十分浓厚，导致实际成交量并不高，市场活跃度亟待提振。
从新房市场交易情况来看，8月份重点100城新房成交面积较上月下降约7%，同比则下降了约三成;从土地市场来看，2023年1-8月重点300城住宅用地累计成交同比减少了约30%，出让金同比降幅约为20%。在未来的预期方面，根据调查，计划在未来半年内购房的人数比例已经止住了下滑趋势，预计9月份的市场降幅相较于8月份可能会明显收窄。
政策方面，曹晶晶认为北京和上海推行“认房不认贷”政策后，政策效果将比其他城市更显著，而强二线城市实施该政策后短期内也会释放一波市场需求。
二手房市场挂牌量明显增加，政策优化可以有效地刺激短期需求。
今年二季度以来，重点城市二手房市场出现明显变化。资深研究专家在会上指出，二手房挂牌量增速加快，同时房价也出现波动。近期广州和深圳推出“认房不认贷”政策后，二手房草签合同量环比显著增长，显示出政策对短期需求的刺激释放作用，但从长期来看，数据仍会受到市场周期趋势的影响。为保持市场恢复的可持续性，应采取一系列政策组合拳。
城市分化严重，一线城市市场恢复速度更快。
产业领域专家认为，当前城市分化较为严重，核心一线城市新房市场仍较为火爆，以北京为例，北京新房市场供不应求，部分热销项目甚至采取按进度付款。
针对市场复苏问题，专家预测一线城市二手房市场将领先新房市场复苏。这主要有两个原因：首先，一线城市新房供应短缺;其次，一旦二手房市场复苏，它也将带动新房市场的复苏。
政策优化建议：
尽快形成房价底部，化解房企风险
政策优化虽能释放一波短期需求，但市场预期仍处于低位，市场风险仍未解除，破解当前困境的关键在于尽快形成房价的底部或“锚”，同时还需有效化解房企风险。
政策优化虽然能够短期内释放需求，但市场预期仍然较低，市场风险尚未解除。要解决当前的困境，关键在于尽快形成房价的底部或“锚”，并有效化解房企风险。
房价的“锚”需要政府部门协助市场形成，并综合考虑增长率、风险溢价等技术因素。
行业资深专家表示当前房地产市场风险仍未完全出清，关键在于购房者对于房价的预期仍在下跌，所以亟须形成市场的底部或房价的“锚”，但当前市场调节机制本身有所失灵，需要政府部门协助市场形成房价的“锚”。
专家提出，中国人民银行可以采取发行低息长期贷款的方式，以再贷款形式发放给商业银行，由商业银行将资金提供给符合条件的机构以收购房地产开发企业的资产。这些资产收购后可以通过出售或发展长租房业务进行处理，从而逐步形成房价的“锚”。
金融机构研究专家认为，从国际经验来看，日本房地产市场泡沫破灭时商业地产价格跌幅高于住宅，商业地产价格跌幅超六成，住宅价格下跌50%。但我国当前情况与日本不同，在确定房价的“锚”时，租金收益率相较于房价收入比、租金收入比等其他指标可能更为直观和合理，同时需要考虑到无风险利率、增长率等因素的影响。
中国建设银行研究院副院长宋效军指出当前房地产的困境不在交易端，也不在于政策端，而是在于房价本身，居民对房价的预期十分重要，因此形成稳定房价的“锚”就十分关键。当前市场可以通过政府出手用专项债或房地产稳定基金收购再用作保障房长租房、房企适当打折销售等方式去库存，推动市场恢复，同时也可化解房企风险，逐步形成房价的“锚”。
高和资本执行合伙人、清华五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升认为，确定房价的“锚”需要考虑无风险利率、风险溢价和增长率三大因素。然而，当前增长率这一指标存在较大的不确定性。例如，日本过去达到5%—7%的收益率是因为其增长率较低，同时其风险溢价较高。
房企风险化解需要融资支持和推动转型升级
行业资深专家认为，银行层面需要适当给予房企融资贷款以支持其流动性，抑制房企暴雷产生的恐慌情绪。如可以设立主办银行制度，按照贷款数额确定一家主办银行，主办银行协调相关银行对房企提供流动性资金贷款，逐步缓解房企流动性风险;同时，银行还应适当降低贷款成本，包括个人贷款、企业贷款等，释放消费、投资需求。
宋效军提出，当前我国房地产企业自有资金比重较低，负债率偏高，存在一定的暴雷风险。因此，需要对商业银行再贷款、适度放宽限制，以满足房地产企业合理的融资需求。同时，需要追溯房地产企业的责任，并遵循市场化原则来推动房地产企业破产重整和并购。
金融机构专家表示，当前针对房企的金融救助应秉持公共金融的理念，避免追求过度盈利，待市场复苏后再采取市场化金融手段。该专家还强调房地产作为金融化资产，应从金融监管角度加强房地产市场的管理，房地产开发商也应逐步转型为资管机构。
周以升认为未来中国不动产市场存量运营有很大的发展空间，应该积极培育本土不动产资管机构。参照国际经验，大型资管机构在初期市场动荡中逐渐崭露头角，如黑石、喜达屋资产等，我国也有潜力培育出本土专业化的大型不动产资管机构。
