【大河财立方 记者 赖苏婷】5月20日—21日,2023清华五道口全球金融论坛在北京召开,论坛以“坚定信心,高质量金融发展服务中国式现代化”为主题。
论坛间隙,清华大学金融科技研究院副院长、五道口不动产金融论坛秘书长魏晨阳接受大河财立方记者专访,就当下房地产行业的热点问题进行分享。
问题一:未来我国房地产企业分化将会如何演变,是否会出现国有控股集中占领市场情况?
魏晨阳:从当前市场来看,国资房企确实在销售、融资、拿地方面更具优势。在目前房地产市场环境下,国企发挥了主导的作用。即便如此,优质的民营房企依然拥有很多发展机会。民资房企在开发规模、负债规模等方面应当更审慎,把更多的注意力放在企业发展特色与产品服务的质量上。优质民企具备创新能力,在洞察市场需求上也有很强的实力,最关键在于把这些能力落实在发展的质量上。
问题二:今年两会报告中再次强调“加强住房保障体系建设”,您认为应当如何进一步完善我国保障性租赁住房体系?
魏晨阳:这是挺重要的问题,它涉及新市民和年轻人的住房需求,我觉得需要从以下四方面入手:
在政策端,建议保持政策支持的力度和可持续性。在涉及从开发到运营以及到退出的各个环节,提供税收优惠支持等此类比较核心的政策支持。此外,政府的土地、财政、税收等部门,应围绕着保障性租赁住房进行统筹,保证政策支持的可持续性。
在融资方面,对保障性租赁住房可以提供更多具有创新性的融资政策,进行融资方式的新尝试。像我们国家最近两年一直在大力地推进公募Reits,就是一个很好的例子。通过公募Reits为保障性租赁住房提供比较新和有利的融资渠道,我觉得是很值得深入探索的问题。
另外,在供需方面,各地方政府要根据市场需求去安排住房供应的供给,从本地实际需求出发,选择不同的方式,比如新建住房、围绕存量的改建、对开发企业的补贴等。采取不同的方式保证供需匹配,避免过度供给和过度建设。
还有一个比较核心的问题——土地供应机制。在保障性租赁住房的土地供应上,是不是可以提供政策上优惠和支持,我觉得这也是很重要的部分。
问题三:提前还贷引发广泛关注,当前影响还在持续,您是如何看待这一现象?
魏晨阳:我觉得提前还贷有几个方面的原因:一个是现在是首套的房贷跟存量的房贷的利差比较大,促使大家选择提前偿还一些高成本的贷款。
另外一方面,我觉得居民自身有降杠杆的需求,从管理自己的风险角度,选择在有能力的时候把杠杆先降下来。
与此同时,目前投资机会不像几年前的那么确定,现在波动性比较大,收益预期也不是太好。所以相较而言,大家可能会选择把钱用来降低杠杆(利息成本)。
我觉得,还是要呼吁大家更理性地看待提前还贷这件事,引导大家根据自身的需求、自己的金融规划,以及对风险的承受能力等,去决定是否提前还贷。另外,国家可以对首套房贷和存量房贷之间的利差稍微进行一些调整。