楼市换季 冷暖几何 2021年楼市十大关键词

 编辑/朱军

2021年楼市注定是极不平静的一年，从上半年的火热再到下半年市场走冷，典型的“高开低走”态势。

这一年，房地产迎来历史性转折，楼市从一路高歌猛进到一夜换季甚至趋冷，“房住不炒”总基调在2021年得到坚决落实。这一年，调控政策史无前例的系统全面，房企、银行、购房者全部被纳入政策监管，需求、供给、政策、金融手段一应俱全。这一年，控成本、降负债、以价换量成了市场主线。

站在2022这个新的起点，回首2021，记者对2021年楼市进行总结，梳理了以下10个关键词，带您一起回顾房地产行业这与众不同的一年。

关键词一：前热后冷

2021年年初，受“季节性购房需求释放”影响，部分一线城市出现了明显打新潮，刺激了市场需求，迎来楼市“金三银四”小阳春。虽然没有出现“普涨”的局面，但是重点城市、核心区域房子涨势不小。

2021年4月份开始，调控重拳再度砸下，三道红线试点范围扩大、贷款集中度管理全面实施、22城双集中供地首次推出、严防与查处经营贷违规流入房地产、多地推出学区房新政与二手房指导价政策等，楼市高热的城市瞬间转凉。从此开始了今年楼市全面遇冷的新阶段，到2021年11月底，全国超过70%以上城市遇冷，开发商折价销售此起彼伏、二手房挂牌量快速增加、买房人纷纷隐遁，在需求减少的情况下，土地拍卖市场开始转凉。

据中原地产统计，2021年全国房地产调控次数超过600次，刷新历史纪录。在如此密集的调控之下，楼市量价齐跌。价格方面，国家统计局数据显示，2021年3月，70大中城市中二手房价格环比上涨的有58个，到2021年11月，仅有3个。成交方面，中指研究院数据显示，今年第三季度，重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%，个别城市单月成交量创近十年新低。

2021年9月底开始，房地产调控政策放缓,融资略有松动，政策底部显现，但市场面与企业面继续走弱。

关键词二：房地产税

2021年10月23日，全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这意味着房地产税将率先在部分地方开展试点，迈出开征第一步。

目前，财政部、税务总局正在起草房地产税试点办法(草案)，老百姓关心的房地产税税率、减免税优惠等将在这一办法中揭晓。试点城市将根据这一办法，制定当地具体实施细则。

有专家表示，房地产税试点情况，将为房地产税立法提供经验，更好地推进房地产税立法工作。房地产税还可以引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，真正落实“房住不炒”目标。

关键词三：集中供地

2021年2月份，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市、18个二线城市。

这意味着土储丰富的房企，未来会有更大的缓冲空间。因为一年当中三次土拍时间相同，拿到地的房企开工、售卖的时间也较为接近，市场上相同时间段出现大量新房，房企竞争压力就会比较大。而那些土储较少的房企就会变得艰难。

关键词四：信贷收紧

2021年年中开始，全国多城二手房限贷消息便铺天盖地地传来，一些城市甚至出现了停贷情况。不只是二手房，包括一些城市的新房信贷也明显收紧，贷款排队、放款时间变长、严查首付资金来源等。

除此之外，今年的信贷收紧还体现在房贷利率的上升。据统计，从2021年4月份开始，全国就有60个城市提高了房贷利率。显然，不管是二手房限贷还是贷款利率上升，本质都是为了降低整个行业的金融杠杆，促进房地产平稳发展。当然，随着后半年市场逐渐转冷，政策口径有所放松，贷款审批速度加快，部分城市房贷利率也出现了下调。

关键词五：二手房指导价

过去多年，我国对房地产的调控大多聚焦在新房市场，二手房涉及较少，但今年，对二手房市场的管控明显变严。据不完全统计，自2021年2月份开始已有深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、北京、广州等不少城市相继发布了二手房成交参考价的相关政策。

从政策实施情况来看，效果还是比较明显的，多城二手房市场成交量下跌，房价涨幅收窄甚至转跌。在“房住不炒”之下，未来或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来。尤其是二手房市场火热及一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进的可能性更大。

关键词六：“限跌令”

2021年的调控政策，让楼市变冷，在一些抗风险能力较差的三四线城市，一些开发商因为债务压力过大，出现大幅降价。今年8月，岳阳便打响踩踏性降价第一枪，部分楼盘价格直接拦腰斩，从6000+降到了3000+。为避免恶性竞争和市场恐慌，岳阳紧急颁布“限跌令”，要求房价跌幅不得超过备案价的15%。之后不少城市纷纷跟进，截至2021年11月全国有21座城市相继出台“限跌令”政策，包括桂林、昆明、唐山等。

“限跌令”表明了楼市调控的核心议题：楼市运行要保持平稳，不允许大涨，同样不允许大跌。

关键词七：城市更新

2021年11月5日，住建部经遴选，决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。

随着大拆大建时代结束，城市更新成为房地产拉动经济增长的新的增长点。城市更新将成为未来房地产发展的重要方向之一。但是如何将其与房地产区别开，还需要转变思维。

其中包括老旧小区改造、旧城改造，这必将成为新的经济增长点。因为这不仅是民生工程，更是经济长期持续健康发展的动力。

关键词八：学区房整治

2021年4月30日开的中央会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价。

据不完全统计，2021年年初至今，至少有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，整治学区房乱象。推行多校划片、分配名额、教师轮岗等措施，均衡教育资源，促进教育公平，不仅包括北上深一线城市，还有成都、宁波等热点城市，都发起了针对“学区房”的调控。

关键词九：以价换量

自2021年5月起，受资金回款压力影响，大量房地产企业悄然采取行动掀起“打折潮”。尽管有的城市出了“限跌令”，要求开发商不得私自降价，但2021年下半年起市场持续低迷，加之在资金、业绩、回款压力下，开发商不得不选择降价。

“以价换量”也是房企自救回笼资金最有效的途径。从2021年下半年开始就有更多房企加入促销行列，降价的方式也是五花八门，比如“工程抵价房”“特价房”“降价促销”等，这对于刚需一族的购房者来说或许是个好机会，在面对开发商的时候会拥有更多的选择权和议价权。

关键词十：住有所居

“房住不炒”的主旋律下，今年楼市又多了一个重要信号——住有所居。

2021年8月在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

从“房住不炒”到“全体人民住有所居”，可以预见，在未来的房地产市场中，商品房不再是唯一的选择。包括“公租房、共有产权房、保障性租赁住房”等住房形式，将成为解决住房问题、让人们住有所居的重要途径。