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 土拍之前,楼市君曾做了预测,预计这次土拍市场热度不会高,可能会底价成交甚或流拍。

预判与今日实际结果一致,今日两地块位于经开滨河核心区,均以七八千低价成交,要知道周边楼盘拿地均价已达10000元/平方米,央企中交这次可是捡了个大便宜。

滨河硝烟将再起!

河南商报记者 张丽

地块详情

1.郑政经开出[2019]022号(网)

地块位于经南十二路以北、经开第十八大街以东,土地面积为24029.09平方米(折合36.04亩),出让年限为70年(地下50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率大于1、小于2.5。

起始价45198万元,熔断价67798万元,房屋成本指导价19498元/平方米,综合房价最高售价22400元/平方米,起始地价为1254万元/亩,起始楼面价7524元/平方米。

今日,该地块以楼面价7523.8元/平方米、起始总价45198万元成交,竞得者是中交地产股份有限公司,央企背景雄厚,绿城由中交实际控股。

2.郑政经开出[2019]023号(网)

地块位于经南十二路以北、经开第十九大街以西,土地面积为25558.46平方米(折合38.34亩),出让年限为70年(地下50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率大于1、小于2.5。

起始价48066万元,熔断价72266万元,房屋成本指导价19501元/平方米,综合房价最高售价22400元/平方米,起始地价为1254万元/亩,起始楼面价7523元/平方米。

郑政经开出[2019]023号(网)被中交地产股份有限公司以52466.0万元摘得,折合1369万/亩,8211元/㎡,溢价率9%。

 土拍解析

今日土拍的两地块位于经开滨河核心区,相比周边楼盘拿地时的10000元/平均价,每平方比周边少了约3000元!这次捡了个大便宜。

曾经疯狂的滨河片区,也难抵市场的冷清,这样的核心地块, 如若放以前,又将是一番激烈的争斗,可见现在房企拿地有心无力。

1.拿地占压资金高

房企拿不拿地,很大程度上取决于资金情况。

首先,拍地要缴纳动辄上亿的竞买保障金。

其次是土地出让金,不仅资金量大,且缴纳时间紧迫。具体缴纳时间按合同约定时间付清,比如本次的经开土拍,出让金交款期限为合同签订后10个工作日内,从竞得到缴纳,也就短短十来天。

可以说房企前期土地储备投入是巨大的,且这大量资金以存货形式沉淀,占压资金。

2、土地出让金政策

那么受疫情的影响,现在有没有出台一些特殊的土地政策,让房企可以缓交地款?比如土地出让金能否分期或者延后,以缓解房企短期的现金流压力。

比如西安已经在近日出台了疫情期新土地政策,新出让土地原则上可按起始价20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地款的50%,用地单位出具承诺书后,余额可按合同约定分期缴纳。

据了解,2月7日,郑州市自然资源局下发的《关于全力保障疫情防控期间项目建设若干措施的通知》里,只是对划拨用地给予了相应支持:2020年1月1日至疫情结束期间内签订出让合同、核发《划拨决定书》的宗地,开竣工时间可在出让合同或《划拨决定书》约定基础上,根据疫情持续时间适当顺延;约定划拨价款缴纳日期在疫情期间的,缴纳期限可延长至疫情结束后30日。

通知里并没有说招拍挂用地,看来现在只有资金流充沛的房企,才能玩得起。

3.市场冷淡,首要任务是回款

房企内部人士说,“购地主要考虑两大因素,一是地价与售价的关系;二是拿下该地块后,未来销售速度如何,会不会大量占压资金。”

目前情况下,由于疫情防控需要,已经打乱了开发商正常的销售节奏,今年一季度的销售小阳春是没有了,要想活下去,就要尽快去库存,实现销售回款。

房企现在拿地没动力,有的目前在售库存就够卖上几年,还不包括新拿地块等未形成开发状态的项目。

2月,郑州原计划挂牌出让11宗地,为配合防疫要求,目前已经有7宗地块已经中止出让或延期,房企拿地处于观望包含北龙湖1宗、白沙1宗、中原区2宗、二七区2宗。

对周边房价影响

绿城低价拿地,旁边的房企小伙伴:我太难了

22号地与23号地挨着,在滨河国际新城核心区,都是改善盘,容积率>1.0、<2.5,位置也非常不错,北侧还有荷湖水系。

附近净地已经不多,周边品牌房企扎堆,北侧是绿地澜庭、亚新海棠公馆,东侧是康桥悦榕园,西侧是海马清风公园与金地滨河风华,南侧是信保春风十里。

周边配套资源丰富,有郑州外国语学校、郑州一中分校、体育馆,还有地铁3、11、14号线共三个地铁线路,交通非常方便。

这么好的位置,以后也非常有竞争优势的。

我们看与今日22号、23号地紧邻的几个地块,当年土拍楼面价均在10000元/㎡,有的接近11000元/㎡。

亚新、康桥、海马拿地,当时人们这样形容:“三日三地王”。

2016年7月27到29日,一天一场大戏,参与竞拍的房企能达20多家,喊价能到7小时、竞拍能到468轮,楼面价在10000元/㎡左右。

地块再往南的金辉、电建也一度惊呆小伙伴,2018年4月土拍大战再次爆发,都以熔断价拿下,楼面价均在10800元㎡左右。

这次xxxxx低价拿地,“面粉”便宜了,以后在售价上也会更具竞争优势,这就苦了几个邻居小伙伴。

当年华发以7651元/㎡的楼面价低价拿地,让周边操盘的开发商非常之尴尬。

总 结

曾经土拍疯狂到尖叫的滨河片区,也难抵市场的冷清,何况这次地块还是其核心位置, 要是放以前,又将是一番激烈的争斗。

不过今日的情况,并非对滨河片区的看衰,而是受制于市场大环境的影响。

能选大的不选小的,空间大有利于养身体、一大家子人都会更舒适……

租客们深切体会了难处:疫情过后,一定要买套房

挑选个服务好的靠谱物业

安全感真的很重要!

对于经开滨河国际新城来说,它的2.5以下的整体容积率、品牌开发商扎堆,改善的基因,这些优势将会再次吸引购房者的眼光。

2020年,将是经开滨河等改善盘的窗口期,也是现金流充沛的房企,低价拿地的好时机!

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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