乐居买房讯
“房住不炒”转眼已走过三年。如很多人所预料的，2019年的房地产市场依然“稳定”过关：商品房销售额或突破16万亿元，有望再创新高;楼市降温城市持续增加，房价涨势得到有效控制;以引才为核心的政策边际放松虽在多城上演，但整体调控依旧从紧;融资渠道收窄致房企资金面承压，但“抓销售促回款” 依然令不少企业实现了较快发展……
展望2020年，“三稳”大势毋庸置疑，但在细分领域，仍有不少趋势值得长期关注。
16万亿是不是天花板？
2019年全国商品房销售额的官方口径虽仍未公布，但从行业机构公布的统计数据看，突破16亿元几乎板上钉钉。
回望2018年，全国商品房销售额、销售面积分别达14.99万亿元和17.17亿平方米，双双刷新历史纪录，而且是在公认市场较冷的情况下、实现近两万亿元的增值。
彼时，对于行业究竟有没有天花板，业界曾普遍产生疑虑。如今，相似的问题再一次摆在眼前——16万亿，是不是商品房销售额的天花板?
此前，有不少行业专家预测，中国房地产行业至少还有10年左右的发展期。但不能忽视的是，从2016到2018年，商品房销售额增幅已逐年递减，分别为34.8%、13.7%、12.2%。而刚刚过去的2019年，楼市降温同样颇为明显。
有鉴于此，在一些研究机构近期发布的预测报告中，对于2020年的市场前景给出相对审慎的预测。上海易居房地产研究院《2019-2020年度全国房地产市场报告》指出，100城库存与去化周期预计小幅上行，全国商品房销售面积预计下降3%左右，商品房销售量也将小幅下降。报告认为，2019年全年成交量达到历史高点，连续几年的高成交量透支了部分购买力，将对2020年的成交产生影响。
中国社科院发布的《中国住房发展报告》也预测称，2020年，在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场继续保持降温通道。
而在中金公司和标普的预测中，2020年商品房销售额增速分别为1%和0%-5%。标普直言，销售面积增加可能是销售额增长唯一的助推因素。
因城施策是否持续放松？
2020年，房地产调控政策继续从严的趋势毋庸置疑。2019年末的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
如此定调，延续“房住不炒”定位，无疑预示了调控不会放松。而“长效机制”扩充为“长效管理调控机制”，再次凸显了中央调控的决心，同时打破了年末部分城市政策微调引发的关于松绑的猜测。
与此同时，在2019年多次强调的防范房地产金融化泡沫化风险，新的一年也必将继续贯彻，严守不发生系统性风险的底线。
但是，具体到城市层面，不少专家却认为，不排除政策调整的可能。
不同城市、不同地区，根据各自实际情况，在三稳整体基调下，对政策进行微调，使之在满足打击投机需求、支持刚性需求的前提下，更加符合区域发展现状。这是全面落实因城施策的核心内涵。2019年，有城市定向放宽人才政策、公积金制度，也有城市加强了预售资金监管、规范市场经营行为。
中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时指出，调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，不排除有部分城市出现政策调整。
他预测，2020政策出台方向将会集中在加快住房供应、土地供应、发展租赁住房等方面。
土地市场热度能否延续？
2019年，受融资渠道收紧影响，房企拿地态度日趋理性、审慎，溢价率持续走低。但即便如此，相较于2018年的一片寒意，土地市场依然交出不错的成绩单。
行业机构数据显示，截至12月26日，全国300城推出土地12.17亿平方米，较上年增加4.56%;成交楼面价4372元每平方米，同比上涨16.41%;宅地成交总金额约4.11亿元，同比涨幅超过19%。
然而上述数据的取得，更多依靠4月至7月“小阳春”的短期爆发。此后，随着政策面收紧，房企资金流压力渐增，拿地热情消退、溢价率走低，后几月成交总金额持续下降。
克而瑞研究中心市场研究总监马千里据此分析称，政策层面上，三稳仍是房地产市场的运行基调，而在资金面上，银保监会在2019年末表示要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击违规行为。可见，“钱紧”预期将进一步导致房企在拿地时更加谨慎，土地市场热度大概率仍会持续低位运行。
与此同时，业内人士普遍认为，在2020年的土地市场中，区域分化、房企分化或将进一步加剧。各能级城市之间，一二线仍为房企竞逐的主场，热度保持，但三四线热度会继续衰减;同城之内，核心板块的优质土地将继续获得追捧，其余土地关注度难以保证。
之于企业，在精确调控及金融监管的影响下，加速销售回款、控成本、平衡现金流更加重要，企业在土地市场的表现与自身实力愈发匹配：实力强劲及有意冲击规模门槛者，或把握市场调整期加速纳储，但同时应防止规模扩张过快引发资金流转危机;中小企业更多聚焦销售及回款，拿地需更加精准，在把牢“主阵地”的基础上探索结构性机遇。
二手房价是否会持续探底？
鹤岗五万买套房、玉门每平方米均价500元……2019年，这些吸引眼球的“白菜价”虽不能代表整体情况，但也在一定程度上体现了二手房市场的降温态势。
根据国家统计局每月发布的70城房价指数，从2019年6月起，连续半年都有超过20个城市的二手房价格环比下跌，10月35城的数量更是达到高峰、占据了榜单的半壁江山。
除了热门二线城市依旧坚挺，很多三四线甚至北京等一线城市的购房者都明显感觉到，二手房价格的确降了。
新的一年，二手房价还会继续探底吗?这是很多购房者关心的话题。《2019-2020年度全国房地产市场报告》预测，全国商品房成交均价预计上涨5%左右，而70城二手房价格则继续呈现“下跌月份数多于上涨月份数”。
对此，很多业内人士表示认同。易居研究院副院长杨红旭指出，如果说2019年的楼市特征为凛冬已至、政策守望春风，那么2020年可以概括为三期叠加、消化盘整;探明底部、跌多涨少。
另有专家指出，二手房价下行的基本面不会改变，但城市间区别明显;一线城市房价下行的空间较小，而一些非热点二线城市，以及相当比例的三四线城市，房价下探的空间依然存在。
不过也有分析人士持不同观点，认为全国二手房市场会触底反弹，但幅度不会太大;一些调控时间长且前期降温明显的城市，如北京、成都及青岛等，预计二手房市场将回暖。
中小房企能否走出困境？
2019年，房企破产成为行业的一大关键词。人民法院公告网显示，一年来，至少有500余家企业申请破产，打破2018年纪录。
随之，一股消极情绪开始蔓延，“房地产不行了”的说法再次甚嚣尘上。不过，说“破产潮”显然是过分夸大。据统计，全国注册的房地产企业约有9万余家，去年破产数尚不及总数的千分之六。
但不可否认的是，对于不少中小企业来说，他们所面临的危机在2020年仍将存在，甚至可能愈演愈烈。
首先，2020年仍是房企偿债的高峰。据恒大研究院数据，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中大部分将在2019年至2021年集中到期。
同时，在上一轮发展周期中，部分中小企业扩张过于激进，暴露出管理落后、产品乏力、布局单一等问题。市场下行时，这些问题给企业运营带来的影响将进一步加剧，再叠加很可能延续的销售遇冷、融资收紧、成本高企等情况，以及持续袭来的债务压力，某些企业的境遇可想而知;放眼全年，破产企业数量或继续增加。
当然，优胜劣汰本是生存准则，房地产行业也不例外。下行周期强化了马太效应，使强者恒强格局日益突出，中小房企劣势尽显、逐渐被市场淘汰。重庆市原市长、第十二届全国人大财经委副主任委员黄奇帆曾表示，未来十几年，中国房企的数量会减少三分之二以上。这种预测能否成真不得而知，但客观来说，部分房企破产反而有助净化行业环境，对房地产长期健康有序发展有利无害。(完)
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