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乐居买房讯(编辑林不苦)  

用一句诗来形容2019年的房地产市场,这句最为贴切:

雄关漫道真如铁,而今迈步从头越。

2019,阳春不再,天凝地闭,风厉霜飞。

顶住压力,扛住冷气。

披坚执锐,自作炬火。

抢房已然昨日星辰,流拍忽成今朝东风。

迷惘、观望、思定、谋变,成为2019年河南楼市、郑州楼市的关键词。悟已往之不谏,知来者之可追。只有记得昨天,才能看得见明天。

乐居河南推出2019年度盘点:从土地市场、政策大事、郑州发展、河南发展、市场成交、新盘预告等维度洞见楼市,洞见2020。

2019年已经画上一个圆满句号。这一年郑州的土地市场可以谈的上“跌宕起伏”。

上半年建业三次杀入北龙湖、越秀、禹州房企正式入郑......

下半年市场降温明显,“爆冷”、“流拍”“底价成交”随处可见。房企越发谨慎,地王频出不复存在。

究竟郑州2019年的土地市场真相如何?2019年的土拍市场又将如何影响未来的郑州市场呢?

1

2019年郑州土拍大事记,你还记得多少

尽管下半年,郑州土地市场热度不再,但纵观整个2019年,郑州的土地市场仍留下了诸多高光时刻:

1月11日正商勇夺双湖科技城,2019首宗熔断地诞生!

3月25日禹州地产入郑,拿下荥阳72.62亩地。

北龙湖土拍上演建业三连杀。时隔5年,建业高调重返北龙湖,以“三连杀”的速度拿地北龙湖。轰动了郑州市场。

5月17日越秀5亿夺地,强势登陆南龙湖。

6月4日融信18.2亿狂揽高新区6宗地,龙湖13.04亿入驻主城区!

11月29日绿城19.4亿斩获北龙湖地块,登陆北龙湖!

12月12日华发14.8亿夺滨河国际新城稀缺净地,又一知名房企入郑!

12月20日,溢价率 45.4%!金茂22.4亿再夺北龙湖地块。2019年主城区土拍落下序幕。

无论是高光还是“遇冷”,2019年已经圆满落幕。

2019年已经成为往昔。大家关心的是郑州2019年究竟供了多少地,将对房价产生什么影响。我们来看一份数据。

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2019年的供地计划完成情况不足三成!

根据乐居河南监测,2019年1-12月,郑州市中心城区共计挂牌168宗地块,出让面积约690.28万平方米,折合10354亩。

最终成交145宗,成交面积590.51万平方米,折合8857.62亩,成交金额为753.83亿元,与2018年相比减少0.89亿元,同比下降0.12%。

早在2016年,国土局曾专门发文公布了2017-2019年三年商品住宅用地的供应计划:2017年计划供应840公顷(合12600亩),2018年计划供应780公顷(合11700亩),2019年计划供应780公顷(合11700亩)。

而2019年5月郑州又公布了2019年的“供地计划”,2019年计划供应国有建设用地总规模约43836亩,较之前的三年工地计划中的11700亩,增加了近3倍。

其中商住用地计划供应量更是位居近七年前列,环比上涨约32%。

 (图片来源:克而瑞)

从住宅用地的区域分配来看,管城回族区无疑是“供地大户”,计划供地327.44公顷,惠济区次之,计划供应300.05公顷。

其它依次为高新区229.29公顷、金水区162.96公顷、中原区122.58公顷、郑东新区130.78公顷、二七区119.24公顷、经开区33.93公顷。

从计划供应上讲,郑州的计划供地量有了大幅度的提升。但按照往年的实际完成情况来看,供应完成率并不算高。

图片来源:克而瑞郑州房地产市场月报郑州房地产市场月报

而且2019年,尤其是下半年以来,全国大部分城市土地市场表现都不尽人意。

土地市场频频遇冷,成交转淡,房企拿地态度愈发谨慎。在这种基本面下,郑州的土地供应完成率究竟能有多少呢?

数据来源:郑州公共资源交易中心官方网站

从郑州公共资源交易中心官方网站公布的信息统计,2019年郑州市主城区共计供应土地8857.62亩,远远低于43836亩的年度供应计划,供地完成率仅有20%,不足三成,远远没有达到2019年的土地计划供应量。

尽管为了满足年度供地目标,满足市场供需平衡,郑州土地供应规模在12月有一定的回升,但对于2019年整年的土地市场行情的影响并不显著。

而土地的供应情况则将从源头上对房价走向产生影响。

2019年郑州土地供应与成交的减少,意味着在未来一年或一年半时间内楼市供应也就相对减少。如果供应持续下降,市场需求得不到满足,房价上涨的可能性或将进一步增加。

2020年,郑州未来的土地供应或许将有所回暖,在一定程度上来满足市场合理需求,保持土地市场稳定供给。

但稳地价、稳房价、稳预期依然是未来楼市调控重点。

3

谁是大地主?

在2019年供地计划完成率仅仅两成的行情下,谁的“余粮”最多就在一定程度上在市场上占据优势。那么究竟2019年,谁才是郑州土地市场的“大地主”呢?

根据乐居河南监测郑州,2019年郑州全年共计成交145宗地块。

其中主城八区中,2019年郑州土地成交主要集中在管城区、金水区以及高新区三个区域。

其中管城区全年共计成交27宗地。金水区2019年成功出让24宗地,位居第二。高新区全年出让20宗地,位居第三名。

数据来源:郑州市公共资源交易中心

从土地成交面积上看,2019年管城区为成交大户,全年共计成交3007.137亩。金水区次之,全年成交约1480.548亩。

那么各大房企谁又是今年的大地主,拿地数量最多呢?

根据乐居河南监测,2019年融创共计拿地8宗,成为2019年大地主。朗悦共计拿地7宗,位居第二。碧桂园和富田均拿6宗地,位居第三。

其中金茂摘得的【郑政东出〔2019〕14号地块】成交楼面价最高,达23450元/平米,溢价率45.4%。

2019年出让地块最高溢价率达416%,是位于郑州国际物流园区的一块仓储用地。

4

房价会迎风涨吗?

土地市场的冷暖直接反应到新房市场。

对于拿地房企来说,2019年出现了明显分化。部分企业开始明显收缩,部分企业却在土地市场加快步伐。

纵观2019年土地市场,一些企业自身调动资金的情况开始变得不乐观。目前大部分房地产企业依然处于降杠杆阶段。尤其是在2016年左右购入大量高价地的企业,现在正处于消化高价地的阶段。

就全国层面而言,在这种市场行情下,房企出于保险考虑,在拿地布局时更青睐于地块价值较高的区域,趋向于规避三四线城市、向一二线城市转移。在一线城市供地量较少的情况下,热点二线城市成为主要的拿地对象。

另一方面,土地是不可再生资源,地方政府对土地财政的依存度居高不下。供地完成率持续低迷,也在一定程度上透露出了相关部门对土地出让的谨慎,其中多有一些不可言喻的意味。

2019已经过去,大部分的成交土地会在新的一年入市,面粉不足,面包价格上涨也是显而易见。

1月8日,郑州将迎来2020年第一场土拍。2020,土地市场会再掀起如何波澜?河南乐居将持续关注。

附2019年郑州土地市场成交情况表:

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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