乐居买房讯(编辑林谨言)不知不觉，郑州的置业潮流悄然生变。
在地产圈有句名言：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
可以说，人口是房地产发展的基础。人口总量的变化和流向往往影响着房地产未来的发展空间。
从西方国家城镇化进程中可以看到，在经历第一阶段人口向少数中心城市集聚后，人口会开始由中心城区向周边分散。而近日，有关媒体报道称，在国内这种趋势已然显现。
临近2019年末，小编和大家盘一盘郑州的人口都流向了何处?郑州下一个置业高地在哪?
人口，都流向哪了?
有媒体报道，京东长期跟踪消费者收快递的地址，研究人口流动趋势时发现，近年上海中心城区人口有所减少，人口向苏州、昆山、宁波以及杭州等地流动。无独有偶，深圳、广州也有人口向周边城市分散的情况。
那么郑州呢?
根据河南省统计局数据，2018年郑州全市常住人口突破1000万人，而2015年郑州市常住人口数量为956.89万人，三年间增长了56.71万人，增长率为6%。
(数据来源：河南省统计局)
从数据上看，2018年郑州市人口主要集中在金水区、二七区、中原区以及航空港区。
从人口流动情况看，金水区人口流出较多，三年人口净流出13.73万人;郑东新区为人口主要流入区域，三年增长22.29万人。
值得注意的是，航空港区三年间人口增加了13.55万人，一跃成为仅次于金水区、二七区的第三大人口聚集区。
截止到12月17日，根据百度热力分布图可以看出，人口向东向南蔓延的趋势比较明显。
何处是置业新风口?
之前，由中国经济周刊报道，万通控股董事长冯仑接受采访时表示，中国人买房年龄偏低，购买第一套房的平均年龄仅27岁，而美国平均年龄是38岁。
据了解，郑州目前的购房用户也趋于年轻化，越来越年轻的购房群体主导了房地产市场的话语权。
根据克而瑞最新公布的数据显示，20-30岁的刚需客户已经成为购房主力，占比达到了41%，接近购房市场的半壁江山。
而30-40岁改善客户，占比35%，位居第二。房价总价段以100万元以下及110-120万元为主。
值得注意的是，由于主城区几乎无房可售，郑州主要开盘项目开始集中在三四环间以及四环外。
四环周边，已经成为郑州新的置业趋势。
现在是买房的最佳时机吗?
进入2019年下半年来，郑州的房地产市场可谓风起云涌。对于郑州的房地产形势，许多小伙伴表示“雾里开花”摸不到头脑。
究竟房地产形势如何?是该观望还是该果断上车?小编就给大家盘一下目前的郑州房地产形势。
1.房价降回去年，迎来全年最低。
首先从大家都关注的房价上讲。根据克而瑞最新公布的数据，11月郑州成交均价为13701元/㎡，较上月每平降低1178元。
纵观2018年1月以来，11月郑州的成交均价仅高于2018年的3月和5月。是从2018年6月以来的最低值。
2.政策逐步温和放宽
众所周知，郑州在调控方面一向是个“乖宝宝”，调控力度和强度在全国都处在前列。但今年下半年，郑州的政策陆续释放出了新的信号。
在公积金方面：3月21日河南省省直机关住房资金管理中心调整贷款额度，夫妻双方最高贷款额度调整为80万元，其他情况贷款额度调整为60万元。
12月4日郑州市公积金提高夫妻双方最高贷款额度至80万元，并允许省外缴公积金的郑州人回来购房使用
人才引进方面：郑州加大人才引进力度，给予人才生活补贴(最高5.4万)和购房补贴(最高1万)
落户方面：郑州12月11日放宽农业转移人口、参加城镇社保落户条件，增加租赁住房落户条件。
整体上来看，下半年郑州严格的调控政策有所松绑，政策在对市场进行温和刺激。
3.在房贷利率上讲，房贷利率“换锚”对于购房成本影响不大
自实行LPR已有两月有余，根据11月20日第四次贷款市场报价利率：1年期LPR为4.15%，较前次下降5个基点;5年期以上LPR为4.80%，较前次下降5个基点。
我们给大家算过一笔账，以“100万元贷款、30年、等额本息还款方式”进行成本计算，11月份5年期LPR下调后，相比10月份月供减少30元左右。虽然对于购房成本影响不大，但对于房贷成本降低仍有一些作用。
此前有媒体报道，中原地产首席分析师张大伟认为在全社会贷款成本有所降低的大背景下，房贷利率吧进一步上行的可能性不大，但受调控政策的影响，下调空间同样有限。
那么在房贷利率不变的情况下，现在的购房成本减少了多少呢?
根据克而瑞公布的数据，前11月郑州的成交均价为14462元/平，其中房价峰值出现在5月为15598元/平。
可以计算出，100平米的住宅平均可省76100元，相较今年5月，最高可省189700元!半年共节省近19万元!
最佳的上车时机或正慢慢到来。
究竟哪里是上车的最佳选择?
目前，郑州人口主要集中在金水区、二七区、中原区以及航空港区和中原区。
开盘项目主要集中在郑州的三环-四环间以及四环外的区域。
那么这些区域有哪些楼盘可以上车?
西四环沿线：
南四环沿线：
东四环沿线盘：
北四环沿线：
港区的置业形势，可以参看此前稿件(延伸阅读：郑州航空港再现规划“大热”!能否拯救区域楼市“寒冬”?!)。
港区目前主要分为三大板块，分别是：北港、东港和南岗。就目前而言，住宅集中在北港和南港。
北港项目：
信息为不完全统计，仅供参考，具体信息以售楼部为准
南港项目：
信息为不完全统计，仅供参考，具体信息以售楼部为准
中牟绿博片区(延伸阅读：真的有那么红?置业绿博究竟是独具慧眼还是在豪赌?!)
总体而言，郑州向周围扩张已然是大势所趋。而郑州的置业潮流也必然会随着人口、经济以及新区的发展规划而发生改变。
