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□策划:政务产品部

17日,大河报以《小区晒账倒找钱给1048户业主》为题,报道了郑州市锦绣园小区业委会准备拿出公共收益结余的20万元,给广大业主“发红包”。业委会为征求广大业主对于“发红包”一事的意见,特意召开为期半个月的业主大会,讨论这笔“红包”应该怎么发。新闻上线不足一天,文章阅读量便突破10万+,豫直播平台直播观看量达7.3万次,文章链接也在微信各大业主群内传来传去……

“今天一早,我们小区就来了好多家新闻媒体,他们开口的第一句话全是‘我们看了大河报的报道,听说咱小区要给业主发红包’。没想到,我们小区一夜之间火了!”17日上午10点多,锦绣园小区业委会主任罗文峰告诉大河报·大河客户端记者。

今天,大河报继续将社会关注度极高的“小区公共收益”相关问题,给读者朋友们进行深度解读。

△小区内醒目处悬挂着宣传横幅

有小区将部分公共收益用于举办业主运动会!

“锦绣园小区业委会干得漂亮!”“住了这么多年小区,看了报道才知道公共区域竟然还能‘生钱’!”“我是小区业委会负责人,物业公司要求从公共收益里分成,合理吗?”……17日,大河报·大河客户端记者的手机几乎被读者打爆,梳理总结读者朋友们关注的焦点问题,主要集中在公共收益与物业费二者之间的关系,公共收益的收取方式和物业公司是否可以从公共收益中抽成上。

小区的公共收益,除了给业主“发红包”、补充专项维修资金外,还能干啥?“我们小区今年9月22日,召开了小区业主大会暨业主趣味运动会,业委会拿出了一部分小区的公共收益,给业主们置办了丰富的奖品!”17日下午,中牟东工都市家苑小区南院业委会主任李刚告诉记者,该小区业委会成立于2018年8月份,今年3月份新换了物业服务公司,“整个活动花销1万元出头,奖品价值有8000多元。”据李刚介绍,小区共有12栋住宅楼,约450户住户,近三分之一的业主参与了趣味运动会,“当时小区的公共收益结余大概有6万多元,我们想借着运动会的机会团结更多的业主,令业主们切实感受到小区是属于大家的,需要大家同治共管。”

疑问1:物业服务企业不公示小区公共收益的账目,业主能否拒交物业费?或者能否少交物业费?

“为我们提供服务的物业公司从进驻小区开始,这么多年来从未公示过小区的公共收益账目,那么作为业主的我们,是否有权拒交物业费?或者少交些物业费?”昨日,有不少读者来电,纷纷咨询。

河南省社会科学院法学所研究员祁雪瑞在受访时表示,物业服务企业提供物业服务,业主享受物业服务,两者的关系、权利与义务都是依据物业服务合同约定的,是合同关系,一方不履行义务或履行义务不符合标准的话,另一方可以抗辩。因此,物业公司有提供服务的义务,相对而言,业主有支付物业服务费的义务,“业主不交纳物业费,属民事纠纷当中的违约责任。物业服务企业是经营性企业,不是公益机构或行政机构,其经营决策具有市场属性。

“那么,什么情况下业主可以拒交物业费,就是在物业公司服务有重大瑕疵时,但业主要有证据能证明这个瑕疵是确实存在的。”祁雪瑞表示,什么是重大瑕疵?不公布小区的公共收益算不算重大瑕疵?“我个人认为属于重大瑕疵,但这个具体还得法院来判断,目前没有官方权威的解释,如果法院认为不公布公共收益属于物业服务的重大瑕疵,业主就可拒交物业费。”

疑问2:小区物业管理都有哪些方式?公共收益由谁来收取,是物业服务公司还是小区业委会?

福泽门小区业委会主任范长江在受访时表示,目前,物业管理在业界大致分为“包干制”“酬金制”“自管”三种,随着不断的发展和创新,全国各地因地制宜陆续出现了其他形态的模式,比如信托制、阳光共管模式、半包干制,业主众筹等等。

小区的公共收益和物业费如何收取和分配也因不同物业管理制度而有所区别。“整体来说,首先要满足物业服务所需,公开透明是核心!”范长江称。

那么,公共收益这笔可观的费用,谁来收,又是如何收的?据记者了解,在锦绣园小区和福泽门小区的现实操作中,由于代表业主权利执行主体的业委会不具备法人资格,无法开具发票,通常采取签订三方合同的形式,业委会代表全体业主作为甲方,委托乙方即物业公司与作为丙方的经营性公司签订合同。

“同时公开透明公告全体业主,物业公司扣除税费和因服务而产生的费用部分后,把归属广大业主的资金部分打入业主大会(业主委员会)账户。用于补充维修基金或经业主大会表决用于其他方面。”范长江表示。

疑问3:小区产生公共收益后,物业公司是否可以从中分成?

“我们小区今年在公共区域新建了几十个停车位,物业服务公司向我们提出要从这个停车场获取的公共收益里分成,‘三七分’,物业占大头,业委会占小头,这合理吗?”郑州市中原区一小区业委会负责人向记者咨询。

国内知名业主事务专家、河南财经政法大学物业管理专业客座教授舒可心,在受访时表示,“如果物业服务公司确实帮业主们获得了公共收益,是否可以拿到分成,这个问题其实是可以协商的。需要注意的是,一些公共收益的获取确实存在成本,比方说停车管理的收益,本身就有管理成本,所以在公开成本并将其扣除以后,剩下的收益才是小区全体业主的。在这个情况下,我们可以考虑要不要给帮我们弄来收益的人一些分成或奖励。”

关于公共收益的净收益,要不要给管理人酬金,舒可心认为“当然要”。公共收益有两部分,一部分是没有成本的,比如广告收益;还有一些含成本的,比如停车管理,“物业服务公司要从中获取酬金,必须签订合同,酬金的金额或所占百分比也要合理。”

互动征集:

有人说,“抓住钱袋子”就抓住了小区事务的根本。您所在的小区,公共收益如今在哪儿,有多大金额,您知道吗?您是否要求过为小区提供服务的物业公司或业委会,对小区的公共收益进行公开?关于小区公共收益和账目公开,您还想了解些什么,解决哪些问题?请与我们联系吧。

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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