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大河报·大河客户端记者 张瞧

策划:政务产品部

住在商品房小区里,业主们平时只有交物业费的份儿,你有听说过哪个小区物业给业主“倒找钱”的吗?这样的稀奇事,就发生在郑州锦绣园小区。今日,大河报·大河客户端记者获悉,郑州市锦绣园小区业委会准备拿出20万元给广大业主“发红包”!这小区为啥这么“壕”?原来,这20万元钱是2019年该小区的公共收益结余,本就属于小区广大业主共有。业委会为了征求广大业主对于“发红包”一事的意见,还特意召开为期半个月的业主大会,讨论这笔“红包”应该怎么发。

“钱不在多少,关键这是业主应有的权利!”“大家都该关注公共收益,小区账目也做到公开,这事儿挺好!”“我把小区要给业主发‘红包’的事儿发到了朋友圈,收获点赞无数!”12月16日,业主大会召开的第一天,不少业主请假参与小区“红包发放”表决,纷纷为业委会“晒账”的做法点赞。

△小区内醒目处悬挂着宣传横幅

走访:提前15天公示,“发钱”也要程序合法、合理

16日上午,大河报·大河客户端记者走进锦绣园小区大门,目光便被小区悬挂的“公共收益属于全体业主”“预祝锦绣园2019年度业主大会胜利召开”等红色横幅所吸引。记者注意到,在小区南大门门岗处的显著位置,张贴着《关于召开锦绣园2019年业主大会会议的公告》,公告明文指出此次会议形式为书面征求意见形式,会议时间为2019年12月16日至2019年12月29日,会议内容为表决小区公共收益分配方案等,落款时间为2019年12月1日。

△小区北门门岗处张贴着公告

“根据《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《河南省业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定和本小区业主大会议事规则,经业委会集体讨论决定召开业主大会,提前15天在小区内、业主微信群里将有关事项进行了多渠道公告。”该小区业委会主任罗文峰告诉记者,虽说给业主们“发红包”是好事,但经过全体业主投票表决,而不是业委会“拍脑门定”,显然在程序上更合法、合理,“为方便业主投票,我们在物业办公室设立了固定投票点,广大业主可凭不动产证原件、复印件或不动产证照片进行投票。”

在小区走访中,一些业主表示,2017年2月14日,大河报以《“限用水、多收费、电梯常罢工”》为题,率先关注锦绣园小区前期物业令业主感到“闹心”一事。仅仅两日后,大河报紧接着刊发《报社报道后,充水限制被取消》一稿,继续为锦绣园业主发声。媒体的关注令业主们更加“抱团”,当年小区便成功成立了业委会。业委会按照相关流程引进了新的物业公司,但却遭遇了老物业不愿撤出小区的尴尬局面,2018年9月10日,大河报又以《一个小区俩物业 大门口设俩收费台》为题进行了报道……经过业主们的不懈努力,新物业最终得以进驻。“新物业的服务态度很好,小区的软硬件也逐步开始得到提升,业主们的获得感、幸福感也越来越高了!”业主许先生表示。记者在小区仔细观察发现,小区在绿化植被、消防、电梯等基础设施上均有很大的提升,确实和三年前相比,有了很明显的改观。

△业主大会表决票“长”这样

现场:部分业主请假来行使权利,并为业委会“晒账”点赞

在2号楼的投票点,记者看到贴有业委会公章封条的4个投票箱按楼号一字排好,不少业主正拿着《业主大会表决票》填写。

表决票第一条设置便是:按照建筑面积向全体业主发放公共收益红包,发放标准:每平方发放2元,每户封顶不超过300元人民币;发放日期2020年1月1日起至2020年3月31日截止。

是否所有的业主都能领到“红包”?表决票内容的第二条:人人平等,对欠交物业费的业主缓发公共收益红包;2020年3月31日后未领取的公共收益,存入业委会对公账户,充公不予发放。

“这几十年我前后住了仨小区,头一回听说小区给业主发钱的,没想到这好事儿还让自己碰上了!”“这么多年,头一次有了业主意识和自豪感!”“业委会这么给力,我们一些业主是请假来行使权利的!”……记者问起前来投票的业主关于“发红包”一事的态度,大家纷纷表示“开心,激动”。

1号楼的宋女士表示,“发红包”的钱不在多少,主要是业委会和物业公司的“一份心意,更是态度”,“大家都该关注小区的公共收益,小区账目也做到了公开,这事儿挺好!”同住1号楼的业主石先生则表示,自己将小区要给业主发‘红包’的横幅照片发到了朋友圈,收获了点赞无数,“一群朋友都表示羡慕嫉妒恨啊!这事儿放在前几年,前期物业服务的时候我们根本不敢想!别说‘分红’了,连账目公开都做不到!”

记者算了笔账,按照每平方发放2元的标准,小区内最大住房面积为125.91㎡,最小为47.1㎡,每户可领到约94元-252元不等“红包”。

当然,现场也有业主不同意此发放标准的,3号楼的董女士就提出建议按户平均分配。业委会的一位工作人员表示,公共收益来自公共区域的收益,每一户的公摊面积不同,物业费、居住成本不同,“说白了,这个公共区域,都是大家花钱买的,大户型的公摊面积大,花的钱更多,所以我们表决时提出按面积分配,若大家觉得不合适,也可以提出不同意见!”

△业主们在进行书面表决

算账:仅有4栋住宅楼的小区,1年咋“盈余”20多万元?

令记者感到好奇的是,锦绣园仅有4栋高层住宅楼,1048户业主,是如何做到在1年内“盈余”达20多万元的呢?

记者注意到,在业主们领取表决票的同时,也会拿到一份《业委会2019年工作汇报》,该汇报的第二部分是重头“晒账”,2019年小区公共收益收支情况的统计表:广告收益分成/税后为47,727.27;应收北门地面停车场收益分成为118,650.00元;储藏室4间(其中35200元为2年租金)为37,994.40元……公共收益合计为234,638.93元。

“小区有这样的收益,主要还是靠开源节流、精打细算。”罗文峰表示,小区的物管和业委会要善于当好“管家”,为广大业主的集体利益多谋划。

“这20万可不是小数啊!‘发红包’把钱发没了,没有资金维修、建设小区咋办?”投票现场,有个别业主也表示了这样的担心。

“咱们还有几万盈余用于小区建设,这个问题大家不用担心!”罗文峰表示,小区每年的广告费、场地租赁费等收益,是一笔较为稳定的收入,所以完全没必要截留在账上,“明年的话,可能小区的公共收益会比今年更多,目前我们正在积极对接自动贩卖机项目,并着手错峰停车项目等。若是这些项目有新增收益的话,还是归咱小区广大业主所有的!”罗文峰的话音刚落,投票点办公室内便响起了业主们的热烈掌声和叫好声。

△业主们纷纷来到投票点进行书面表决

坦言:“发红包”是“物归原主”,财务做到“两公开”

面对业主的一片叫好声,罗文峰和业委会的一些成员都显得有些不好意思。罗文峰表示,事实上说给广大业主“分红”这个说法并不准确,“要了解公共收益,首先要了解什么是公共部分。”

《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《物业管理条例》规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。《河南省物业服务管理条例》也规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

“就是说,所有小区利用共用部位、共用设施设备进行的经营性收入,其收益资金属于广大业主,而所谓给业主‘发红包’,实质上是‘物归原主’罢了。”罗文峰表示,此外,小区公共收益的明细会每年公示一次,另外,计划明年1月份,该小区业委会的对公账户要进行账目公开,“‘两公开’形成我们的财务公开系统,首先是对全体业主公开,第二个是对街道办事处和业务主管部门进行公开。”

回访:这个小区准备将公共收益节余存入维修基金!

锦绣园业委会“发红包”这一“土豪”行径,不仅让本小区的业主满心欢喜,更是让其他小区业主直呼:“这就是‘别人家的业委会’啊!”其实,给业主们“分红”的小区不止锦绣园一个。2019年1月11日,大河报曾以《业委会给业主拜早年发红包啦!》为题,报道了郑州市郑东新区福泽门小区业主委员会经过表决,拿出2018年公共收益节余的近6万元给全体业主发了红包,小区1136户,每户领到50元现金的新闻。12月16日下午,福泽门小区业委会主任范长江在受访时表示,当时“发红包”一事线上线下引起了广泛的热议,引发各界议论纷纷,褒贬不一。

福泽门小区“红包”发放,燃爆了互联网,抖音点赞24小时近50万,头条文章阅读量迅速突破10万+,文章链接也在各大业主群内飞来飞去……“也有很多批评的声音,有人说我们是为了作秀,不过我倒认为,如果这个‘秀’能够换来业主对自己权利意识的觉醒,值得!有人说,应该把钱存入维修基金,这个建议挺好,2019年度我们计划按这个建议来执行!”范长江说。

“‘红包’发放能让广大业主更为清楚地知道自己的权益所在,自己的权利如何行使。‘红包’不是目的,唤醒业主权利意识,共同参与家园建设,构建和谐社区才是意义所在!”在范长江看来,业主们对“发红包”表现出高兴、激动的心情,主要还是因为很多小区的公共收益不知去向,更做不到相关账目收支明细的公开,“所以明明是顺理成章的事儿,业主们却觉得是稀罕的好事儿。”

范长江表示,业主们应了解一些常见的小区公共收益都包括哪些:

1、公共区域的广告收益例如轿厢广告、户外广告;

2、小区公共区域的停车位收益;

3、小区公共区域内租赁的摊位收益;

4、利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入;

5、部分通信运营管理费;

6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿;

7、自制售水机运营费用;

8、小区公共区域租赁快递柜收益;

9、物业管理用房的收益等。

“业委会走马上任的第一步就要先‘摸清家底’,看看小区的财产多少,有哪些公共区域可以用来获得收益,让资产管理更给力,让业主利益最大化。第二步,审查钱怎么花,有没有剩,该不该拿;第三步跟物业谈,订合同、明算账,一笔笔的钱全要在监督下面花;第四步还要善待物业。这样,一个小区才能进入良性运转。”范长江表示。

专家:依法办事,业主领“分红”应成为新常态

“我注意到,锦绣园和福泽门这两个小区,都是大河报多年来一直追踪关注的小区。在大河报的关注下,两小区均成立了业委会,而业委会的日常工作开展也在主动接受广大业主和新闻媒体的监督,在公共收益处理和账目公开方面都做得相当不错,这也体现了大河报作为主流媒体,持续关注社会民生的责任担当!”河南省社会科学院法学所研究员祁雪瑞在受访时表示,郑州目前没有召开业主大会、成立业委会的小区还有很多,业主对于小区公共收益,在多数情况下并不能得到有效维护和保障,“因小区没有业委会,也缺乏熟悉相关法律、条例的热心公共事务的业主,造成无人监督。所以,这笔客观的收入到底有多少,又用在何处,很多小区的业主们并不知情。”

按照《河南省物业管理条例》的规定,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况。小区业主大会决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配。

“也就是说,不管小区是否有业委会,给业主‘分红’,都不应是个例。在小区未成立业主委员会之前,作为物业公司其实只是负责代收代管,公共收益的收支情况应当接受小区业主的监督。物业服务公司作为‘管家’,要保证财务公开、透明,且不能随意挪用公共收益。造成小区公共收益成为‘糊涂账’的原因,一方面是业主们的法律意识和权利意识淡薄,另一方面是物业等方面依法办事不够,对公共收益‘装糊涂’,能不公开就不公开。”祁雪瑞表示,法律法规的生命力在于执行,“国内也有物业公司给业主‘分红’的事件,只要依法依规办事,该建账目的建账目,该按时向业主公开财务明细的按时公开,业主领“分红”就不再会是个案,而应成为小区管理的新常态。

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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