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乐居买房讯(编辑 李不一)2019年下半年以来,全国土地市场持续降温,供应量与成交量出现明显下滑,土地流拍现象频发,土地成交溢价率也持续走低。

据中原地产研究中心统计数据显示:截至11月27日,今年下半年全国主要城市的住宅土地流标已经达到了696宗。

在年末资金链趋紧、销售压力较大的情况下,预计12月很可能数据还会进一步增加。

土地市场率先进入寒冬,房企的拿地热情也持续走低,市场真相真的如此惨淡吗?

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土地市场降温明显:溢价回落 流拍增多

今年下半年以来,土地市场一改上半年成交火爆的局面,全国主要城市土地推出量和成交量均出现较明显下滑,随着价格回落以及年末供地潮,土地市场形势是否将有望回温?

11月份,全国主要城市土地供应量环比增加,但是成交下滑趋势不减,受制于资金和销售双重压力,土地市场“凉意”更甚。

据中指研究院12月2日发布报告显示,全国300个城市共成交土地1908宗,环比减少14%,同比减少11%;成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%。

事实上,从七月份以来,随着房地产行业融资环境整体趋紧,对土地市场的影响逐渐显现,土地流拍现象增多,热点土地溢价率出现了明显下调。

据克而瑞研究中心发布数据显示,自7月份以来,溢价率持续下降,流拍率整体上扬。截止11月,土地市场走势依旧保持低位平稳运行,整体处于“底线未降,预期下行”的态势。

下半年以来,全国主要城市成交率明显下滑,诸如二线城市武汉、郑州,一线城市广州等都不乏流拍等现象。

11月份,广州共推出住宅用地9宗,仅成交4宗;武汉推出住宅用地15宗,仅成交10宗;郑州共推出住宅用地8宗,仅2宗成交。

土地成交明显下滑的背后,实际上是销售端口的压力进一步增加。下半年以来,在各种政策影响下,楼市成交低迷,各大房企忙着“去除库存、回笼资金”,不是不拿地,而是无力拿地。

市场成交低迷,观望情绪进一步加剧,房企资金压力与销售压力双重趋紧下,导致拿地的资金压力增加,在这种情况下,减少拿地成为房企保证现金流的动作之一。

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房企拿地分化:头部房企继续“开疆扩土”

在土地市场降温的同时,是各大房企对拿地策略的调整。市场下行周期之下,各大房企会逆势而上还是收缩战线?临近年底,土地集中供应增多,消极拿地的房企是否会调整策略?

下半年以来,随着政策收紧,多数房企发出“谨慎”信号,拿地趋于保守,重心主要放在去除库存,回笼资金,解决资金面压力。

今年7月份,富力对内发布通知指出,2019年下半年原则上暂停拿地工作,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

融创中国董事会主席孙宏斌在今年的半年业绩会上也表示,“下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。”

随着房企拿地态度谨慎,土地市场成交转淡,流拍现象增多,溢价率持续走低。但是市场形势真的有我们想象的那么严峻吗?

虽然土地市场总体上明显降温,但是房企的拿地热情依然不减,尤其是头部房企,在今年前11月的拿地金额再创新高。

2019年1-11月全国房地产企业拿地金额top10

2019年1-11月全国房地产企业拿地金额top10

据中指研究院日前发布的《2019年1~11月全国房地产企业拿地排行榜》显示,今年1~11月,万科、碧桂园、保利占据拿地金额榜单前三位,拿地金额合计达3773亿元;而TOP10房企拿地金额合计达8824亿元,比2018年同期的7609亿元高出1200多亿元。

从城市群拿地企业来看,长三角与中西部仍为房企投资重点城市群。1-11月,长三角城市群TOP10企业拿地金额共计3397亿元,位列首位;中西部TOP10企业拿地金额共计2641亿元,位列第二。

长三角是当前的热点区域,加之众多房企总部落户在此,更使得长三角充满吸引力;而中西部城市受益于政策转移、人才引进等政策,经济发展提速,而地价相对较低,拿地机会较多,有利于房企积极扩张。

虽然目前土地市场整体降温,但是大型房企自身实力较强,抗御风险能力较高,受市场关联的影响较小,相对于中小房企资金链脆弱,拿地困难,头部房企在拿地方面尤其是对优质地块也更加积极。

年末各大房企冲刺“抢收季”,将加大营销力度,成交量有望起稳回升,资金有望进一步回笼;另一方面,各地为了完成年度供地目标,年底集中供应增多,对于资金充足的开发商来说,选择机会较多,也往往是拿地的好时机。

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土地市场供需齐跌,对房价走势有何影响?

今年下半年以来,受调控和金融政策影响。全国大部分城市房地产市场及土地市场的表现都不容乐观,郑州市场表现也不例外。

土地流拍、暂停拍地的现象在下半年频发。从郑州公共资源交易中心官方网站公布的信息统计,7月份以来,郑州土地市场流拍达5宗,暂停、终止拍卖现象达14宗,这些情况在上半年土拍中甚少出现。

不仅如此,土地供应量与成交量,在下半年也迎来低谷。刚刚过去的11月,郑州土地市场近3宗地块成交,成交面积创今年新低。

据中指研究院发布的前三季度数据显示,郑州2019年前三季度的土地出让金总额为645.8亿元,同比下跌19%。在全国降幅排名前十的城市中,位居第五名。

四季度已经过去三分之二,土地成交未见明显好转,在年末房企资金链吃紧的情况下,后续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性也会增加。

而土地供应与成交,又在源头上对市场走势产生影响。近日,有专家对未来的房价走势做出预测,认为在未来半年到一年以后,房价可能再一次上涨。

为什么房价可能上涨呢?因为供给减少了。今年下半年土地供应与成交的减少,意味着在未来一年或一年半时间内楼市供应也就相对减少。

市场供给减少,而买房需求可能延缓一定时间,但是买房的人最终还是要买房。如果市场供应未来持续下降,房价上涨的可能性也会进一步增加。

从郑州土地市场情况来看, 下半年土地供应趋减,在12月有进一步回升。在目前地价相对平稳,选择机会较多的情况下,资金压力相对较小的房企对于拿地的积极性或将有一定的提高。

年底土地集中供应的爆发,不仅是在一定程度上满足年度供地目标,也在一定程度上满足市场的土地需求,保持供需平衡,延续房地产市场平稳运行发展的趋势。

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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