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大河报·大河财立方记者 张利瑶 文图

今年以来,二七商圈的持续震荡从盛夏直至寒冬。11月28日晚间,记者从大商·麦迪逊金博大奥特莱斯的开业新闻发布会上获悉,该店将于29日晚上6点以城市奥莱业态正式开门迎客。从今夏7月底宣布转型到今日重新开业,四个多月时间,火速冲刺的金博大店,同时也将二七商圈再次拉回公众视野。

除大商金博大店的转型外,大上海城物业经营遇困、欧亚集团郑州百货大楼业绩乏力、新田360广场太康路店开业时间一再“待定”、亚细亚·卓悦城的自我救赎……风雨三十年,从百货寡头竞争到多种业态混战,二七商圈的沉沉浮浮见证着中国市场经济的进程。而今年以来一系列的震荡也为渴望迭代的二七商圈前景注入了更多的不确定性。

| 闭店、改造、转型不断,二七商圈再起震荡

今晚6点,大商·麦迪逊城市奥特莱斯金博大店正式开业亮相。就在距离其开业时间不到一周前,金博大店的门头刚刚完成更换,更长的名号之下,也承载了二七商圈商业迭代的更多解读。

11月28日晚,大商•麦迪逊金博大奥特莱斯总经理周磊在开业发布会上表示,从官宣变身城市奥莱至今,四个多月时间,承受着来自业界的不同声音,这其中有质疑也有期待。如今,随着新店开业,金博大店也将正式开启新的一页。

据悉,一楼名品馆的重、轻奢集合店汇集了50多个品牌以及潮牌,并推出低至1~2折的折扣力度。根据商场方计划,在开业的“3天3夜”时间里,将推出百余品牌低至1折、10万商品1元抢购活动,而国际名妆汇将推出系列买赠活动,香奈儿、迪奥、兰蔻等品牌都将参与其中。

记者查阅资料注意到,上一次更换店名,是2006年6月1日大商正式接手金博大之时,店名由“金博大购物中心”改为“大商新玛特购物广场金博大店”,作为百货黄金期的经历者和见证者,金博大店的转型再次将公众视野拉回迭代中的二七商圈。

今年郑州商业地产最令人扼腕的事件,无疑是北京华联二七店的停业。7月2日,这座开业17年、曾经号称“第一家进军郑州零售业市场的全国连锁商业企业”宣布正式停业闭店。此外,大上海城物业经营遇困、欧亚集团郑州百货大楼业绩乏力、新田360广场太康路店开业时间一再“待定”、亚细亚·卓悦城的自我救赎,这背后,是二七商圈商业项目重叠的尴尬、城市规划激烈的角力、历史遗留问题的纠结以及新旧商业势力的交替搏杀。

“以北京华联为代表的商业项目的洗牌和重组,不仅给二七商圈带来了升级和活力,也带来了扑朔迷离的市场局面。”一位业内人士对此表示,究其原因,传统百货公司不管是在业态上还是品牌丰富度上皆乏善可陈,这和百货行业全球化的江河日下不无关系。

就中国而言,上世纪80年代中后期,百货商场成为业界投资热点,国际上连锁超市、大卖场、便利店、专业连锁店、专卖店、购物中心等新型业态陆续进入中国其他城市,并趁着郑州第一次商战的“东风”,同时向郑州渗透。上世纪90年代中后期,又因经营同质化、盲目扩张等原因接连关停并转。

“不同于国外,中国的百货公司发展太快了。在过去的20多年时间里,郑州商业居然完成了发达国家150年才完成的商业业态的演变。在这个过程中,国内百货公司运营团队被快速催熟,但对商品、品牌、团队的管理以及财务成本控制等方面的认知还不够。”郑州一商界人士接受大河报·大河财立方记者采访时表示。

“退潮了,才知道谁在裸泳。”该业内人士表示,一方面随着消费习惯的转变,注重体验业态的购物中心对传统百货企业造成分流;另一方面,电商让传统百货承受颇多压力,未及时顺应市场和环境的变化作出调整亦是其停业的重要原因。

| 从百货寡头竞争到多种业态混战,二七商圈上演业态大腾挪

作为郑州第一个商业规划的传统商圈,二七商圈以独特的地理优势独居重要地位,在郑州的商业、服务业大盘中都占据一席之地。但在城市版图扩张的推动下,花园路商圈、高铁商圈等新兴商圈虎视眈眈。

一边是商圈竞争的硝烟四起,一边是自身经营模式的潜在隐患,二七商圈遭遇“围城”。面对新的局面 ,二七商圈不断扩容、升级,挥出杀手锏,试图捍卫自己传统“老大哥”的地位。

大河报·大河财立方记者梳理二七商圈现有的商业布局发现,二七商圈的“改头换面”比以往来得更为急切。记者近日现场探访了解到,自去年冬天起,备受关注的二七商圈德化街外立面改造项目,已动工建设,目前工程已经完成围挡,正在紧锣密鼓的整改中。

不仅如此,在沉淀13年后,二七商圈“一哥”——亚细亚正再次以“亚细亚·卓悦城”之名斥巨资改建,并将于明年开业;二七路太康路二七商业区地下综合管廊项目,也于去年6月份开始管线迁改施工,项目建成后,地下将形成十字形的地下商业街,并与地铁1号线、3号线部分车站相连通,连接二七广场、大卫城、金博大、人民公园等地。

商战从未结束,只是换了主角和时空。如今的二七商圈已经从传统百货商场独树一帜的寡头竞争局面演变成多种业态的混战:以丹尼斯、金博大、百盛购物广场等为代表的百货商场逐渐改弦更张;丹尼斯、世纪联华、北京华联超市等超市大卖场也进一步寻求突破;国内四大家电连锁巨头以及本土的八方电器等家电专业连锁不甘落后;正在建设的万象城二期、新田360太康路店以及大卫城等购物中心接连落子;德化无限城以及光彩市场等步行街进一步升级……

“不破不立。如今的二七商圈框架正在被逐步拉大。”丹尼斯事业部部长薄涛曾对记者表示,正在施工的大乐城完工后将进一步提升二七商圈在年轻、流行Mall业态上的丰富度,另外,万象城二期以及新田360太康路店等新生力量的崛起,联合现有的大卫城,将使二七商圈形成“三足鼎立”之势。

作为二七商圈扛鼎之作,大卫城的开业吸纳了二七商圈足够的高端客流,面对新一轮的商业洗牌,他对二七商圈“替代式”的迭代抱有乐观态度,在其看来,这个过程不仅要有“长江后浪推前浪”的崛起,也需上演“老骥伏枥”的逆袭,面对日新月异的商业大环境,要“精打细算”才能屹立不倒。

| 多核时代下,二七商圈如何医治自身的“围城”阵痛?

在郑州新一轮土地开发热潮中,住宅地产在宏观调控风声鹤唳之下日趋冷淡,众多开发商将关注的目光转向商业地产,期望能在迅猛发展的商业浪潮中分得一杯羹。从2018年郑州出让的地块来看,迄今为止推出的多幅商服用地,让商业开发热潮有愈演愈烈之势。

那么,多核时代的竞争下,经过繁荣与衰落磨砺的二七商圈,该如何扩大传统辐射半径,如何推陈出新提档升级,如何突出困局,医治自身的“围城”阵痛?

商业项目的增加,除了要面对郑州城市消费力与商业体量匹配的问题外,需直面的关键所在,就是同质化现象的凸显。

这一问题在2000年以后的二七商圈尤为明显。在郑州第二次商战后,高度同质化的家电连锁四强先后云集至二七商圈1平方公里的范围内,这在全国独一无二。在此之前,作为掀起郑州商战史的“祭刀之战”——“野太阳”亚细亚、天然商厦、商城大厦、郑州华联四大传统百货商场之间的生死较量已为后来者提供范本。

当同一商圈内扎堆多个购物中心或商业体时,重合率过高的业态是否会造成消费人群的分流?而这种分流是否会导致部分商业体的死亡?

对此,郑州一商业老兵向记者表示:“能否在商圈之间的竞争中立于不败之地,很大程度上依赖于商圈内各大商业体之间能否相互促进,形成客流循环。”事实确实如此,如果商业体之间在品牌和业态上无法实现差异化,而是简单的项目堆砌,终将无法汇聚人气,最终不得不在这场商业竞争浪潮中没落甚至被淘汰。

“基于此,二七商圈中,大卫城、万象城和新田360泰康路店的竞争实则为差异化竞争。”皇甫立志强调。尤其是自持的商业体,应该及时调整业态应对市场竞争,做到差异化。

“二七商圈必须有阵痛,这种阵痛有可能是业界多次提到的城市更新、商改办等。但这在郑州较难形成。” CBRE世邦魏理仕顾问及交易服务商业部董事张桐认为,二七商圈存在大量的业权不统一的现象,难以真正做到百分之百统一,商改办将面临较大的阻力,但二七商圈的天然优势又使其无可替代,一系列项目的面世也会为二七商圈带来新的商业潜力的释放。

在商业大环境的波动下,二七商圈商业环境已然变化,有人如鲠在喉,有人蠢蠢欲动肩负重任,面对新一轮改造项目,其未来能否重振二七商圈“门楣”?或许真正的“好戏”才刚刚拉开序幕……

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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