河南首家物业公司昨日在港上市

| 大河报·大河财立方记者吴春波 徐兵

10月11日上午，鑫苑置业分拆旗下在内地物业管理商鑫苑物业服务集团有限公司(以下简称鑫苑服务)在港交所主板挂牌交易，这是中部区域第一家在港上市的物业公司，也是内地第15家在港股上市的物业企业，系河南首家。

　　▲左为鑫苑服务董事长张勇，右为鑫苑服务执行董事兼总裁王研博

从区域上看，鑫苑服务上市标志着除长三角、粤港澳等物业服务企业扎堆上市之外，其他区域的企业开始向资本市场发起了冲击。

鑫苑服务董事长张勇在致辞中表示，鑫苑服务在香港上市，将为公司未来的发展注入雄厚的资本实力，开辟更加广阔的发展空间。

公开资料显示，鑫苑服务为中国物业服务百强企业中发展迅速的物业管理公司，所提供的服务涵盖向物业开发商、业主及住户于交付前及交付后阶段。截至2019年3月31日，鑫苑服务已签约管理的物业分布于中国逾35个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海，在管总建筑面积约为1580万平方米。

首日开盘一度大涨80%，每手能赚870港元

据Wind数据显示，鑫苑服务(1895.HK)昨日暗盘收报3.51港元，较招股价2.08港元大涨68.75%。今日首日上市，开盘价2.8港元/股，高开34.62%后持续走高，盘中一度大涨87.5%至4.2港元。

截至当日收盘，鑫苑服务股价报收于2.95港元/股，涨幅41.83%，总市值达到14.75亿港元，约合人民币13.36亿元。

根据招股书显示，此次发行股票1.25亿股，其中香港发售1250万股，占10%;国际配售1.125亿股，占90%，每手1000股，净筹约2.2亿港元。公司此次的保荐人为东方融资(香港)有限公司。

鑫苑服务所得款项将用作以下用途：约60%将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会;约15%将用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型;约15%将用于升级及发展自有信息技术及智能系统;约10%将为营运资金需求及其他一般企业目的提供资金。

张勇“脚踩”美股和港股，总市值达33.8亿元

根据招股书披露，鑫苑服务第一大股东为鑫苑地产有限公司(以下简称鑫苑有限)，持75%股份，剩余25%股份由张勇、杨玉岩、崔勇、刘怀宇等分别持有。鑫苑有限为一家于2006年1月27日在开曼群岛注册成立的有限公司，由鑫苑地产控股有限公司(以下简称鑫苑地产)全资拥有。

2007年，鑫苑地产在美国纽交所上市。鑫苑地产成为第一家也是唯一在美国纽交所上市的中国房地产开发企业。旗下核心资产为鑫苑(中国)置业有限公司(以下简称鑫苑置业)。截至2019年年中，鑫苑置业总资产602亿元，年销售额近200亿元，公司主要项目布局在河南、山东、江苏。

大河报·大河财立方记者发现，此次鑫苑服务上市，张勇成为少数同时拥有美股和港股上市公司的实控人。

严格意义上讲，这并不是鑫苑服务第一次登陆资本市场。

把时针拨回到2017年4月20日，鑫苑服务以鑫苑科技服务股份有限公司(以下简称鑫苑股份)的名义，在北京金融街举行新三板挂牌仪式。时间仅仅过了不到两年，鑫苑股份在2019年1月份就宣布从新三板摘牌，全力准备在香港上市，半年后张勇终于得偿所愿。截至10月11日，鑫苑置业总市值合计2.44亿美元(折合人民币约17亿元)，若再加鑫苑服务的市值14.75亿港元，两者合计总市值达30.36亿元。

九成收益来自鑫苑地产，增值业务毛利率超60%

截至2019年3月31日，鑫苑服务已签约管理的物业分布于中国逾35个城市，在管总建筑面积约为1580万平方米。其中包括河南省以及湖南省在内的华中地区约占在管面积的60%，其余地区占比排名依次是华东、华西、华北和华南地区。

从2016年至2018年，在管面积复合年增长率约为20.7%。

财务数据方面，2016年～2019年上半年，鑫苑服务的营业收入分别为2.28亿元、2.97亿元、3.93亿元和1.09亿元，相应的净利润分别为0.26亿元、0.69亿元、0.76亿元和0.08亿元。

其中，物业管理业务的毛利率分别为14.6%、20.6%、20.7%、21.8%;增值业务毛利率分别为50.3%、66.1%、67.6%、63%;咨询服务毛利率分别为45.5%、53.4%、49.8%、49.5%。

鑫苑服务的物业服务收益主要来自鑫苑地产，如2016～2018年及2019年3月31日其在管物业数量的约80.4%、71.1%、63.5%及62.9%为鑫苑置业集团开发的物业，分别占同期提供物业管理服务产生收益的约96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。