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没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

市场行情加速转冷,迫使开发商忍痛让渡利润空间。在刚刚过去的“金九”、“小长假”期间,郑州多个楼盘爆出特价,有的甚至低了6000元每平。

一个又一个特价,刺激着有房族的内心,生怕自己“高位站岗”;抓挠着无房族的内心,犹豫着该不该下手。

河南商报记者 周茜

小长假限时优惠,一套差了20多万“如何在假期24小时内赚到30万?”十月开头,位于郑西洞林湖片区的某项目,优惠信息刷爆了微信群。高层原来成交均价8600-9500元/平米,小长假期间优惠至7500元/平米起,最高差了2000元每平。

  

 

分销释放的项目优惠信息

洋房一楼,赠送前后花园,优惠至7500元每平左右。

按126平的高层来算,一套总价足足差了25.2万元。而且房源是准现房、带装修,明年6月就交房。

看起来优惠力度很大,其实和2016年项目上涨后的价格持平。

2016年9月,项目加推成交均价7500元每平。2017年时,一度涨到了9500元每平。

在洞林湖片区,楼盘供应量太大,新田、碧桂园、恒大,三个大盘就卖了快10年,又有福晟、东原的新盘推出。而片区离主城距离又远,偏向于度假养老型,购房群体面比较窄,毕竟郑州还是刚需、刚改的天下。僧多粥少,销售压力自然很大。

但没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。据了解,在长假优惠期间,该项目几天的分销带看量就超过了500组。

另一个由中介分销的项目,更加凶猛,直接降了6000元/平。

在9月底,位于金水区中州大道农业路的名门天境,从高峰期的18000元/平,降至12800元/平,最高降了6000每平!

  

 

  售楼部挤满了中介和购房者

该楼盘是办公性质的公寓。早在2018年底首次开盘时,带装修均价高至18800元/平,甚至最高19800元/平。而当时周边的住宅也不过19000元/平。

降价这么凶猛,这批房源也相应“减了配”。没有了去年开盘时“赠送绿博省实验小学学位+返租40个月+高达2%的佣金”的政策,也没了精装修,没了天然气。

这次调整价格,项目交给“白衣衬衫”中介分销,首付低至一万元,可快速网签。就是要实现短期内快速卖掉,回笼资金。

推出内部员工价,单价微降300元总结下这些降价几千的项目,基本上以这三类楼盘居多:远郊盘、公寓、尾盘。

大多时候,“一分价钱一分货”的规律,是靠谱的!不好卖,才会降价!

你看搞特价的楼盘,是不是大多数都在郑州外围?特别是平原新区、洞林湖、荥阳、经开物流园区、绿博,这些片区库存量太大;

再看看搞特价的楼盘,是不是很多是商业、办公性质的公寓?本来,“公寓”就是开发商为了好卖、多卖而制造出的新名词,想要分小户型、类住宅的一杯羹,却想卖上住宅的价;

再有,一些快要卖完的楼盘,剩最后一期、最后几栋楼,也会适当的调整价格。

对于前两类楼盘,远郊盘、公寓盘,本身价值基础就不够夯实,在市场转冷后,降价是断臂求生。这些盘,除了地缘自住,一定要慎重考虑。

打出“骨折价”的楼盘是少数,很多盘价格变化没这么剧烈,但也在释放促销的信号。

位于荥阳的某本土房企楼盘,以往卖到9500元/平,以品质著称,比周边盘贵了1000多元每平。

黄金周期间,项目不仅有专车看房车接车送,置业顾问手里还有2个内部员工团购价,能够再优惠200-300元每平。折算到总价,大约一套能便宜2-3万元。

  

 

在以往,这些大开发商、口碑比较好的楼盘,价格调整很少见。而现在,虽然只是几万元的优惠,但也开始释放出调价促销的信号。

特价房挤压泡沫,整体房价趋稳回顾2016年限购之后的3年多:

2017年,继续密集出台调控政策,房企土拍限价、限购细则升级、限购范围扩大。2018年-2019年,“稳房价”“稳预期”的政策主基调依旧。

根据楼市商报的不完全统计,2018年10月时,郑州最起码有30多个热门楼盘降价,单价低则调整了几百,多则上千。

以惠济北区的某盘为例:

2017年06月09日,高层均价15000元/㎡(精装);

2018年6月16日,高层成交均价15000元/㎡(精装);

2019年3月9日,高层成交均价12500元/㎡(毛坯);

这个盘从带装修减配到毛坯,降了2500元每平,刨去装修的成本后,这个价位依旧比2016年暴涨之前的房价贵了一些。

可以这么说,目前的降价,相当一部分盘是在挤压2016年-2017年房价过快上涨的泡沫。

郑州四环内的楼盘,基本处在横盘阶段,涨跌不太明显。特别是地段好、产品好的盘,至今也没有大幅度的降价,未来也不会。

再放大到整个市场看,有这么多特价房的例子,郑州的房价该降了吧?

从数据来看,最起码在今年3季度,郑州的房价并没有大波动。虽然特价房很多,但还不足以影响整个市场的基本面。

  

 

在克而瑞发布的8月新建商品住宅成交均价中,郑州的房价为14605元每平,比去年8月份上涨了3%,比今年7月下跌了5%。

04市场冷淡依旧,降价促销会更多那么,2019年剩下3个月,特价房会成为趋势吗?

从克而瑞发布的报告中,可对市场局势有两个基本判断:

1. 市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转;

在政策层面,政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

目前房企的的金融政策已经到了最严苛的阶段,对购房者的按揭政策也是非常严苛,特别是很多银行9月暂停了贷款,继续保持贷款的银行也延长了按揭的周期,对购房者的影响还是很大的。

尽管出现实实在在的降价,但购房者出于“买涨不买跌”的心态,购房变得谨慎。

2. 最后的3个月,降价促销会更多;

今年黄金周,恒大等龙头房企进行优惠,带来了可观的销售额。

根据媒体披露,在10月1日至7日,恒大地产全国销售额超过510亿元,创下新的纪录。恒大启动“全员营销”,针对在售楼盘给出了黄金周额外优惠。

在恒大500多亿的刺激下,相信会有更多的房企采取降价促销,来冲刺2019年销售额。

但房企降价“跑量”就像肾上腺素,眼前能够刺激成交,牺牲利润的做法并不会长期持续。因此,买房不要抱着抄底心态,因为谁也预测不了这个最低点会在哪儿。

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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