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大河报·大河财立方记者 吴春波

在融创“夺权”压力之下,千亿房企金科股份(证券代码:000656)正在“高周转”的路上越走越远。

根据金科股份8月12日晚间发布2019年中报数据显示,金科股份的资产负债率已经处于行业较高水平。反映在经营上面,金科股份在其扣非净利润增幅超过300%的同时,经营活动产生的现金流量净额下降也超过300%。

8月15日,金科股份发布公告称,在其8月14日召开的2019年第六次临时股东大会上,两名融创代表对其《关于公司与合作方按股权比例调用控股子公司富余资金的议案》投出了反对票。

根据克尔瑞地产公布的数据,今年前7个月,金科集团(克尔瑞统计用名)实现销售全口径金额830.5亿元,位居全国第18位。

| 高负债推动高增长,扣非净利增长、现金流降幅均超300%

8月12日晚间,金科股份披露了其2019年中报,报告期内,金科股份实现销售金额814亿元,实现销售面积839万平米,分别同比增加了36%和20%。

随着销售额和销售面积快速增长,金科股份的业绩指标表现也比较亮眼。2019年上半年,实现营业收入261.05亿元,同比增长68%;实现归属于上市公司股东的净利润25.90亿元,同比增长289%;实现归属于上市公司股东的扣非净利润25.77亿元,同比增幅达330.57%。

  

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金科股份盈利能力的进一步提升,也得益于其毛利率的提升。2019年上半年,该公司实现毛利率达到30.31%,较上年同期提高了7.76个百分点;实现加权净资产收益率11%,较上年同期获得明显改善。

大河报·大河财立方记者梳理其中报发现,报告期内,金科股份的营业成本同比增幅为51.09%,销售费用同比增幅为27.88%,管理费用同比增幅为59.75%,均低于营业收入68%的增幅。另外,得益于利息收入增加,该公司的财务费用同比下降了11.63%。

金科股份表示,利息收入增加,主要系本年度银行存款利息及按协议约定向联营、合营企业收取投资开发资金利息收入。

业绩向好的同时,金科股份的新开工面积、竣工面积和期末在建面积增长也比较明显。今年上半年,金科股份及其所投资的公司在建项目226个,上半年新开工面积约1156万平方米,同比增长约10%,竣工面积约425万平方米,同比增长约66%,期末在建面积约4468万平方米,同比增长约76%。

良好的业绩背后现金流隐忧渐显。截至今年6月末,金科股份经营活动产生的现金流量净额约为-73.21亿元,同比减少307.19%。金科股份解释,主要系本期新增土地储备现金流出增加所致。

实际上,从今年一季度开始,金科股份经营性现金流已经开始紧张。彼时,由于拿地规模增长,金科股份经营活动产生的现金流量净额为-83.67亿元,同比下降731.83%,而筹资活动产生的现金流量净额则为97.57亿元,同比增长857.41%。

筹资规模的增加,导致金科股份的资产负债率持续走高,截至2019年中报期末,金科股份资产负债率达到86.86%,处于同行业较高水平。

| 6个月疯狂拿地94个项目,4天接盘新城控股8个项目股权

金科股份在土地市场的表现十分积极。2019年中报报告期内,该公司新增土地投资项目94个,计容建筑面积1530万平米,合同投资金额423亿元。而在2018年的上半年,这几个数字还分别为56个、1012万平米和270亿元。

要知道,金科股份2018年全年的销售回款为1051亿元,半年423亿的土地投资规模,相当于金科股份去年全年回款的40%。

在新增的土地储备中,位于重庆、四川和贵州等西南地区省份的城市占比为33.9%,其全国化趋势已经比较明显。另外,值得注意的是,在其新增的94个土地储备中,超过一半分布在三、四线城市,如四川宜宾、云南玉溪、河南焦作许昌等地。

在河南市场,金科股份今年上半年获取5个土地项目,分别位于河南的焦作、许昌、驻马店、洛阳和郑州荥阳,实际土地储备面积超过40万平米。

今年下半年以来,金科股份拿地依然生猛,新城控股原董事长王振华东窗事发后,导致新城控股需要平价甩卖部分项目来回收现金,金科股份成为重要受让者之一。

7月24日, 金科股份发布公告,金科股份全资子公司拟平价收购新城控股下属6家房地产项目公司股权,交易完成后金科股份将持有6家房地产项目公司100%股权,交易成交总额约为17.21 亿;7月27日,金科股份再度发布公告,受让新城控股两个房地产项目公司股权,交易完成后公司将持有该两家公司100%股权,交易成交总额约为10.17亿元。

金科股份积极的拿地策略,与其发展战略直接相关。

根据金科股份此前发布的《2017—2020年发展战略规划》(以下简称战略规划),2017年到2020年,金科股份每年的签约目标分别为500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元,并力争2020年冲击2000亿元,而高周转、加杠杆和多收地等越来越多地映射在金科股份的发展中。

在开发进度管理上,金科股份实行1671,即拿地后1个月开工、6个月开盘、1个月开发贷上账、1年内现金流回证;在库存管理方面,金科股份则使用“6789”,即要求首开去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。

| 金科股份的现实困境:曾经的白衣骑士融创已变身“野蛮人”

而在战略规划发布前,1998年起始于重庆的金科股份,是一家知名的区域性房地产企业,主要战线一直集中在以重庆为核心的西南地区。2016年融创成为金科股份股东之后,金科开始走上了大举扩张之路。

金科股份董事长、总裁蒋思海曾表示,要在行业里面有一席之地,合适的规模是必需的,小而美是不可能的,一定是大才能强,才能抗风险。

而所谓的做大与抗风险能力背后,金科股份必须面临的残酷现实,在截至中报期末数据显示,融创合计持有的金科股份占比已经达到29.25%,与实际控制人及其一致行动人持股比例29.98%仅差了0.63%。

但实际上,与现在的金科股份黄红云实际控制权主要对手不同,融创曾经也是“救过”金科股份的白衣骑士。

2015年底,受股市下跌影响,金科股份股价从最高点的10元/股一路下挫至3元/股,而金科股份2014年就在酝酿的定增方案,价格也不得不一再调低至不低于3.68元/股。

2016年9月,融创旗下天津聚金物业以40亿元的价格,拿下了金科股份19.96%的股份。彼时,黄红云夫妇持股比例为26.58%,实际控制人之位依然稳妥。

对于这次增发,金科股份表示,定增将增强公司的资金实力,提高行业竞争力;而融创则在其公告称“看好金科未来发展前景”。然而看似各方都“欢乐”的背后,控制权争夺的种子已经埋下。

2016年11月,融创旗下的天津润鼎和天津润泽开始在二级市场出手,到2018年10月26日,融创持股金科股份占比达到27.6783%,略微超过黄红云及其一致行动人的27.6781%。但两天后,黄红云便宣布与黄斯诗结为一致行动人,合计持股升至29.9925%,夺回第一大股东身份。

随后,金科集团公开表示,无论未来融创一方有何举措,黄红云都会尽全力守护自己在金科股份的控制权。融创方面,除了继续二级市场增持,其也有意使用二股东的身份,用投票的方式去影响金科股份。

| 对外担保退热前,融创代表明确反对增加保额

在8月12日晚间,金科股份还发布公告,拟取消已经取消已经公司控股子公司履行审批程序通过但尚未实施的部分担保额度合计13.6亿元。金科股份大的理由是,为进一步加强对控股子公司的担保管理,有效控制公司对外的担保额度。

截至2019年6月末,金科股份及控股子公司不存在对控股股东、实际控制人及无股权关系的第三方提供担保的情形,亦不存在逾期担保和涉及诉讼的担保。金科股份对参股公司提供的担保余额为136.11亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为736.14亿元,合计担保余额为872.26亿元,占公司最近一期经审计净资产的376.28%,占总资产的37.81%。

金科股份表示,随着公司、控股子公司及参股公司对贷款的偿付,公司对其提供的担保责任将自动解除。目前公司、控股子公司及参股公司经营正常,资金充裕,不存在不能按期偿付贷款而承担担保责任的风险。

金科股份也在其公告中表示,金科股份及合并报表范围内控股子公司(以下简称控股子公司)对外担保总额超过最近一期净资产100%、对资产负债率超过70%的控股子公司担保的金额超过公司最近一期净资产50%,以及对合并报表外参股公司审批的担保金额超过最近一期净资产30%,提请投资者充分关注担保风险。

实际上,过多的担保,也引起了融创股东代表的担忧。

4月30日,在董事会审议通过的《关于公司对控股子公司增加担保额度的议案》,被融创代表张强投了反对票。

张强反对的理由直指担保可能带来的财务风险:“上市公司频繁担保和抽调资金,加大了公司的财务风险,且如资金无法保证及时收回,将影响项目开发和上市公司发展,股东权益也将不能得到保障和受到损害。”张强建议金科股份董事会慎重考虑,酌情提请议案。

金科股份增加担保额度的议案,也没有得到其独立董事姚宁的支持,姚宁对该议案投了弃权票,弃权理由直指资金和偿债风险。

姚宁表示,上市公司在2018年已经频繁提供财务资助和担保,本次三项议案又在原有额度和范围上较大幅度进行了扩展,在目前房地产企业资金日趋紧张的大环境下,建议上市公司综合考虑财务和资金风险以及持续稳定发展需要进行相关决策,避免损害中小股东的利益的情况发生。

“2018年以来,上市公司开展大规模的对子公司、参股公司进行担保及合作方的财务资助,使得上市公司承担了较大的偿债风险,也已经引发了监管部门的关注,交易所亦进行了针对性的问询,证券监管风险也在加大,建议上市公司对此采取积极有效措施降低此项风险。”

金科股份表示,为部分控股子公司融资提供担保,系根据控股子公司的生产经营及资金需求,同时为了满足金融机构风控要求,提高融资上账效率,推动控股子公司持续健康发展,有利于公司生产经营发展。

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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