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租房需要注意啥?法官告诉你

发布时间:2019-08-13 09:03:50来源: 河南法制报

□河南法制报记者王东通讯员张曼曼

抵押的房子又进行出租,如果法院要执行,那么,承租人的权益如何保护?将抵押的房子又出租出去的行为是否合法?承租人还能继续租赁吗?近日,郑州航空港经济综合实验区法院就受理了这样一起抵押房子又出租的执行案例。

案情

郑州的李某以其名下的一间商铺为担保,向某银行借款500万元,于2015年进行了抵押登记。后李某逾期未偿还借款,郑州航空港经济综合实验区法院判决其偿还借款500万元及利息,银行有权以其设定抵押的商铺拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件进入执行阶段,该院张贴腾房公告,要求依法腾空该商铺,此时得知该商铺已于2016年租给赵某,赵某与李某签订有租赁合同,且赵某已经向李某支付完毕10年租金,现在该商铺内做服装生意。听说让腾房,赵某情绪激动,腾房只能暂时中止。

结果

本案中,该商铺的租赁起始日期在商铺抵押登记设定之后,依据法律规定,在后的租赁关系不得对抗在先设立的抵押权。也就是说,赵某与李某的租赁合同无法对抗在先设定的抵押权,其不得影响法院对该商铺的处置,应配合法院腾空商铺。

好好的租赁合同突然成了一纸空文,赵某表示不解,同时对已交的10年租金也提出了如何赔偿的疑问。对此,该院执行法官向赵某释明,已交的租金可以要求李某返还,并提醒赵某,以后租房前应提前了解该房屋是否被抵押。明白原委后,赵某表示愿意配合法院腾房。商铺拍卖成交后,赵某在该院要求的时间内腾空商铺,银行拿到拍卖款项,不足部分与被执行人达成和解协议。

解析

租赁期间房屋出现变动,承租人是否可以要求继续履行原租赁合同?

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:一是房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,二是房屋在出租之前已被人民法院依法查封的。”

被抵押的房屋出租是否合法?

法官说,按照法律规定,未经抵押权人同意,抵押人不得处分抵押物,但并未规定不得出租抵押物。因此,房主可以自由地出租房屋。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押权实现后的出租抵押物对承租人造成的损失应由谁赔偿?

根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任,如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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