郑州二手房连跌12个月？房价真相到底如何？

最近郑州楼市出现了很多“变数”：部分楼盘推出特价房，最高每平优惠3000元;房贷利率出现上扬势头，重新回到基准上浮2成水平;开盘成交面积同比下滑严重，退货量大幅度减少……

郑州房地产市场的气氛从未如此严峻，与此同时，有媒体报道，郑州二手房市场持续不景气，二手房挂牌价连跌12个月!更有自媒体宣称：郑州房价要崩，楼市要凉!

事实真是如此吗?郑州房地产市场真相到底如何?房价真的要崩了吗?

二手房价格稳定成交偏低

　　

 

媒体公开报道，郑州二手房市场近来持续低迷。根据诸葛找房数据，自2018年6月以来，郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。

根据国家统计局数据，2018年底以来，郑州二手房价同比一直有所上涨，环比除了4月份、5月份之外，出现略微下跌。与该媒体报道的“郑州二手房价同比除今年4、5月略有增加外，几乎都呈现出下降态势”的数据正好相反。

　　

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　

 

而根据中国房价行情网数据，郑州二手房房价保持稳中略微增长的态势，2019年2月、3月达到峰值之后，呈现回调趋势，6月、7月再有抬头迹象。

在房价方面，中国行情网的数据显示，郑州二手房挂牌均价在15094元/平，峰值在15200元/平左右，并无太大波动。

　　

 

　　

 

　　

 

就市场情况来看，郑州一二手倒挂的情况依然存在。郑州新房6月成交均价14856元/ 平，环比上涨0.4% ，上涨幅度不大，基本呈稳中上升的态势。相比二手房来说，新房具有一定的价格优势。

二手房主流挂牌价远不及这个水平，根据中国房价行情网，二手房房价中位数在13000元/平左右，多集中在主城区诸如金水区、二七区、中原区、管城区等老城区，这部分房源的真正的购买力水平也绝不超过14000元/平。在二七区40平以内的小户型，如果不是新房，售价也不会超过14000元/平，否则，只会陷入有价无市的境地。

　　

 

在某二手房网站上挂出的中原区伏牛路房龄15年左右的132平方米“老破大”，三室二厅二卫，挂牌价150万元，均价不到12000元/平。

二七区长江路房龄9年左右非公寓40平小户型，一室一厅，挂牌家不到58万，均在在13000元/平左右。

卖得出去的价格才是价格，二手房市场更能反映出整个房地产市场最真实的脉搏。由此可见，郑州房地产市场已经达到调控预期，稳中有涨，波澜不惊。郑州真实的房价中位数也应该保持在13000元/平左右，均价在15000元/平左右。

新房稳中有升推货量稳定

同样，新房市场保持与二手房市场同步的节奏。

根据郑州市房管局发布的数据，6月份郑州全市商品房批准预售面积408.49万平方米，较去年同期下降了2.96%;商品住宅批准预售面积284.39万平方米，较去年同期下降了21.86%。

6月份郑州全市商品房销售28367套(间)，较去年同期上涨了14.23%;商品房销售面积294.51万平方米，较去年同期上涨了16.55%。

6月份郑州全市商品住宅销售22433套，较去年同期上涨了15.78%;商品住宅销售面积257.89万平方米，较去年同期上涨了18.96%。

　　

 

　　

 

2019年7月郑州房价地图

根据笔者实地探访发现，2019年上半年，郑州房产市场大部分售楼部来访量普遍减少，而且各个新开项目去化率持续走低，成交量低于三成的项目也时有出现，不少房企不得不直接降价促销。很多项目的优惠力度普遍加大，从销售情况来看，选择“低开”的项目销量不错。市场降温的背后，很多人解读为郑州房地产市场的拐点已至，在现象背后，可能仅仅为政策高压下的波动期。

横向对比，近期在南区一些项目开盘，推出的数百套房源全部售罄。可以看出，市场的购买力还是相当强劲的，只不过大家有更充足的时间挑选，有更多的项目进行对比。市场出现了明显的两极分化，对于优良的市场秩序建立是有益的。

下半年的主旋律是防大涨防大跌

　　

 

2019年7月30日中央政治局会议再次强调：“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

当下的楼市调控，想看到的结果是什么呢?

一个字：稳。

什么是“稳”呢?

大多数人，根本没有意识到稳是什么意思。

允许一二线城市稳步增长，防止过快增长。 防止三四线城市过快下跌，允许稳步下跌。这才是稳的核心要义。

不允许上海、深圳类城市突发暴涨，也不允许鹤岗类城市断崖下跌。

暴涨暴跌，面临的将是系统性风险。

房地产政策会以因城施政为主，出现全国性政策的机会较微，库存较高的城市政策可能会比一些库存低的城市收紧，即使早前有个别地区出现放宽，目前亦已见到回复收紧政策的倾向。

　　

 

通过2016年到今年的历次中央政治局会议可以看出，稳的出现频率非常高。

从目前的种种迹象可以看出来，房地产的下半场开场不利，政策端、金融端的管控只紧不松。在今年的730政治局会议中提到房地产：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

现在全国都在进行，摆脱房地产路径依赖的“专项整治活动”。整体来看，全方面控制楼市，以降低楼市经济权重，促进实体经济增长的方式，以实体替代地产的办法解决问题。

　　

 

目前房地产市场管理的要求目标就是可量化、可考核的三稳：稳地价、稳房价、稳预期。稳地价是前提，稳房价是结果，要防止房价透支过多所带来的后续一系列的经济、金融、社会、城市方方面面的风险，稳预期是根本，必须建立一个对未来房地产政策、房地产市场比较清晰的预期判断。

　　

 

通过现象、数据以及政策走向分析可以看出，郑州房地产市场目前正在朝着积极稳健的方向行进。房价不涨便是跌，往年涨10%今年涨5%就是跌，购房者一定要看清形势，把好市场和政策脉搏，要客观分析房价走势，避免踏空。