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“小区成立业委会,关键在于落实十二个字‘摸清家底、监督物业、自律建设’。”“我们小区实现了自管,2021年起小区积余的钱每年提取20万做为维修资金积累,其余的钱按面积全体业主分红,分红额会超过业主缴纳的物业费!”“为啥物业企业和业主间容易产生矛盾,因为目前大部分的物业管理模式是包干制,包干制存在‘黑箱’,不透明不公开,所以不信任就产生了。”……7月20日,在郑州,中原和谐社区大讲坛正式开讲,在头脑风暴环节,大咖们的发言赢得掌声不断。

据了解,各地方政府根据自身情况提出了构建和谐社区的标准,基于这个大背景,郑州市恒通新城业委会和福泽门业委会,决定发起成立“中原和谐社区大讲坛”,旨在促进河南业委会的成立与正规运行,破解和谐社区建设过程中的诸多难题。

在分享会当天,到场的嘉宾有合肥市中级人民法院特邀调解员、安徽中特律师事务所业主物权研究与调解中心执行主任、合肥业主业委会论坛创始人凌德庆;湖南省三湘文明社区促进中心主任、东成大厦业委会主任谈俊;中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、河南财经政法大学物业管理专业客座教授舒可心。出席本次会议的还有河南省社科院研究员祁雪瑞、维修基金政策解读专家董科峰,以及来自河南38个小区的业主代表。三位嘉宾分别就《业主组织激励与监督》《东成大厦自管设计方案》《物业服务信托制简析》为题,给大家做了现场分享。

业主自治组织要激励和监督“双管齐用”

“目前,大多业主习惯关心的是套内房产,对共有物权目前关心的不多。这个现象不奇怪,原因也比较多。”凌德庆表示,现代商品房市场从历史看,在中国发展很短,消费者不成熟,大多业主做不到专业化。有些业主知道共有物权不是个人专有,大多希望其它共有者能站出来承担责任。

一旦发生房屋质量不达标、延迟交付、共有物权不完善、前期物业强买强卖等问题,业主们自然会想起来成立业主组织=业主大会,来保护自己的合法权利,“按理说这没有啥障碍,遗憾的是部分业主只想有权利,不想尽义务,业主大会是名词,具体是需要全体业主都要去行动参加组建,一部分人只想坐享其成,吃白饭搭便车大有人在,一部分业主却要花时间、吃白眼、甚至冒着风险为成立业主大会付出很多,千辛万苦业主组织有了,可遗憾的是我们当今看到正常运转的业委会不多,很多是名存实亡,或者和既得利益者不分你我了。”凌德庆说,很多业主感到迷惑不解,既得利益者也以此来否定业主组织存在的必要性,“归根到底,那就是业主组织缺少激励和监督机制的双管齐用。”凌德庆说。

共益和公益一字之差,区别很大,前者就是为大家共同利益做事。那按照劳动大小,起码有一个围绕劳动价值上下波动的补贴和报酬,这就是正常的激励,这个应该由受益人全体业主承担,政府也可以有额外的激励。如合肥蜀山区就拿出资金奖励运转良好的业委会,从大的方面来看,政府这点钱是事半功倍的。

奖励是必要的,那么监督更有必要。凌德庆表示,业主成立业主组织自治宗旨,简单总结只有十二个字:摸清家底,监督物业,自律建设。“请大家注意,业主自治不是一定不要物业公司,它主要体现是业主对小区公共事务的知情权、参与权、决策权。业主自治后自己决定何种物业服务方式,如果不请物业公司,自己来管,这个称之为自管。”凌德庆说。

自管案例分享,小区竟然还能这样管?

长沙市东成大厦地处长沙市中心,1999年交房,总建筑面积5.7万平方,32层商住楼,1--13楼商业、写字楼,14层以上住宅(基本住改商),共140户。谈俊介绍:“2015年前,公共收益完全没影儿,曾经是市区标志性建筑变得一片狼籍。第四届业委会冲破阻挠终于在2016年元月胜利备案,随即炒了老物业。成立一家物业公司,由4位业主(公益)担任代持股东,亮出自管大旗。”

“啥?小区竟然还能成立公司来运营管理?!这还是第一次听说!”河南的业主代表们纷纷议论道。

“当然!业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。公司化运营,可以向社会招聘员工和对外服务项目分包。小区物业管理的本质就是有事大家共同商量,AA制筹份子共同打理小区,与小区外面的人无关。”谈俊称,业委会不具体负责小区物业管理工作,只需要看紧钱袋子,小区管理可以直接丢给项目经理去管。

谈俊表示,自管与外聘物公司管理比较,仅仅是老板变了,服务质量改善了。只有全体业主成了老板才能真正成了小区的主人。因此,人性化管理自然而然生成。业委会成员并不直接介入物业管理,而是制订总体规划提出具体要求,交业委会物业部贯彻到物业经理人,对物业经理人的工作进行考核和监督执行。所有业主都有权对物业服务提合理化建议,对财务进行审查。仅仅靠公开透明的制度并不够,更要调动众业主关注与监督,才是真正的阳光下运行。

东成大厦实现自管后,用自管积余的钱更新装备,业主没有掏一分钱。两年内完成了大厦十大更新改造项目:1.消防监控联动改造工程;2.危坡重建工程;3.消防水管更换工程;4.下水管更换工程;5.自来水改造工程;6.安装136只大华数字监控覆盖整个大楼;7.120万大卡开利中央空调一台;8.10吨韩国热水锅炉一台;9.400立方/小时元亨冷却塔两台;10.东芝高速商用电梯五台。

“2019年,我们计划完成楼顶防水工程和大厦室内装修;2020年起按计划逐年积累维修资金,余下的钱按业主拥有的专有面积分红!”谈俊说。

包干制存在暗箱操作,是造成矛盾的根源

舒可心在分享环节,主要从制度方面剖析了传统物业管理-直接销售服务产品即包干制存在“黑箱”的“先天不足”,“也就是我们所谓的暗箱操作,对于广大业主来说,缺乏自由的市场,物业服务企业不对外公布他们的服务成本与标准,业主们不了解市场成本,不满和猜疑肯定会越来越多,矛盾就会产生。”

舒可心表示,成都市武侯区正试点推广“信托制”模式。“以前,大家普遍认为业委会是业主管理组织,但现在有更多人承认,业主大会才是业主管理组织,业主委员会只是业主大会内部常设的一个机构。那么在这种情况下,就只能由业主大会来行使管理权或者转委托给物业服务企业代为行使管理权。《物权法》也明确承认了,业主‘对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利’。”舒可心说,理顺了这个法律关系后,就可以参照《信托法》,把业主组织、每个业主和物业服务企业之间的关系定义为信托关系。业主大会是委托人,物业企业是受托人,业主是受益人,大家都按照信托的原则来确定权利、义务关系,也赋予了单个业主诉讼的权利。

信托的好处是什么?舒可心表示,在信托关系中,受托人要想辞任,要等到委托人找到新的受托人才可以走,这符合物业管理本质,若业主们不决定,管得再烂也得管着,不可以走。“现在跟业主们签的不管是物业服务买卖关系,还是物业服务委托关系,都可以随时解除合同关系,这不合理。”

当物业企业变成了信托关系中的受托人,还可以解决“公开”的问题。因为信托的原则是无限授权,也就是物业公司的管理权是无限的,但它同时也要求你无限公开。所以每个受益人都可以随时查阅账册,随时可以对物业公司的行为进行监督。

舒可心表示,物业费的基金属性,和与之相应的物业管理制度,既是发达国家共有居住物业管理的规则基础,又特别适合中国国民缺少自组织的能力的文化特征和超大型居住小区巨量业主人群的共有财产管理制度基础。

“中国的商品房住宅小区物业管理,是到了供给侧改革的时候了,即物业服务企业该从向业主转卖服务产品的‘二道贩子’,回归成业主共同委托的受托人、代理人!”舒可心表示。

促进和谐社区建设,要靠我们每一个人

河南省社会科学院研究员祁雪瑞在受访时表示,法治与和谐,既是我们国家治理的方式,也是治理的目的。社区和谐是社会和谐的基础,也是居民幸福指数的重要影响因素。社区和谐是业主和政府共同的愿望。业主、业主委员会、物业公司、社区居委会、街道办事处,住建主管部门,相关各方同心协力,共筑和谐社区,是我们的美好愿景。我们每个人都是业主,上班劳累,回家舒心,休养生息,以利再战,是我们所有业主的刚性需求。国家级和省级物业管理条例的出台,为我们实现美好愿望给予了法律制度方面的保障。

“然而,理想很丰满,现实很骨感。物业服务质次价高,物业凌驾业主之上,刁蛮业主无理取闹,业主委员会营私舞弊,社区、街道拉偏架,涉事各方都可能出现不和谐情形,甚至矛盾冲突激烈到不可调和。”祁雪瑞说,社会上一些小区物业管理纠纷、业主与开发商纠纷层出,成为社会不稳定因素的生长点。这里面既有利益纠葛,也有认识和态度问题,还有沟通能力和技巧问题。

如何让我们天天居住的社区环境优美,服务完善,管理有序,邻里友好,守望相助,成为我们生活和工作的加油站,需要专家的释疑解惑,高屋建瓴,循循善诱,也需要业委会成员和热心业主们虚心求教,相互交流,取长补短,共同进步。“中原和谐社区大讲坛,搭起业主委员会成员和热心业主直接对话社区治理名家的平台,也连接起分散的业主委员会分享各自的经验教训,是促进和谐社区建设的很好的方式。从我做起,社区就会美好,社会就会更好。”祁雪瑞表示。

小区地下车位权属问题再次引发关注

小区的地下车库归属权到底是谁的?随着私家车增加,城市居民对车位的关注度空前。一般业主都认为车位需要从开发商手中购买,但郑州市恒通新城小区通过一波神操作,将300余个地下停车位从开发商手中争取了过来,租金归小区公共所有。不料,运行了没多久,小区业主委员会及新物业公司,被开发商告上了法庭。一审败诉后,业主们和律师重新收集整理证据,提起上诉。今年2月底,恒通新城小区业主委员拿到了一份特殊的礼物,郑州市中级人民法院民事裁定书-----裁定结果为撤销一审判决,发回重申。

7月21日,据郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会主任梁芳静介绍,业委会已收到来自郑州高新技术产业开发区人民法院的传票,地下车位权属案将于7月23日上午9点开庭审理。

20日下午,在关于恒通新城地下车位权属研讨会上,舒可心发表了个人观点:若地下车位的这个建筑物或构筑物没有销售许可证或预售许可证,就不具有所有权性质。那这个地下车位就属于建筑物主物的从物,属于主从的关系,因此并不具有独立的产权。

来源:大河客户端

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】

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