深圳“7090政策”退出对市场影响几何？

【大河财立方 记者 朱娟】3月26日，一份深圳市规划和自然资源局关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的文件截图在网络流传，引发关注。这份网传文件显示，经相关会议审议通过，并报请相关部门审查，《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》(深规土 [2010] 668号)已废止。

深圳市规划和自然资源局相关工作人员向大河财立方记者证实上述文件属实。业内认为，此举意味着“7090政策”正式退出深圳房地产市场。那么，什么是“7090政策”？政策调整后将对市场有何影响？

什么是“7090政策”？

该政策起源于2006年住建部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，文件明确，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。

2010年，深圳发布深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，其中明确，深圳市将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上，并按照全市总量平衡的原则落实。

值得注意的是，此前深圳在取消“7090政策”方面已经做过多次尝试，2023年深湾超总的住宅地块，以及同年出让的龙华观澜街道A925-1146宗地等，在户型面积上并未做出限制。

而在深圳取消“7090政策”之前，上海也在土地出让环节对“7090政策”做出了调整。

以往，上海多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限分别为90平方米、95平方米和100平方米，中小套型占比为60%到80%。而今年上海首批首轮出让地块中，多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限为100平方米、110平方米和120平方米，中小套型占比为50%到70%。

政策调整后对市场有何影响？

“在新模式下，商品房市场继续执行‘7090政策’的必要性已经下降。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示，按照“保障+市场”的供给新体系，未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房主要解决改善型住房需求。同时，目前新建商品房市场有支付能力的需求，也主要是改善型需求。

“另外，刚需很大一部分可通过二手住房市场解决。在‘7090政策’执行多年，存量房市场规模足够大的情况下，市场上有充足的中小户型房源可供选择，而且这些房源多数在中心区，有学位和交通优势，总价可控、单价较低。新增住宅供地继续执行该政策，难以匹配高地价下新房市场的需求。”李宇嘉表示。

易居研究院研究总监严跃进对大河财立方记者表示，“7090政策”发布年限较长，废除并不是要全部推翻既有思路，这跟政策本身有效期到期有关，同时也会结合当前促进改善型需求的方向做出调整。“这总体上体现了‘人房地钱’的思路，即基于‘人’需求的变化，在‘房’和‘地’上积极做出调整和优化。”

政策调整后将对市场有何影响？

李宇嘉认为，一是供给适应需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，使得单位用地上房源价值更大，提振开发商拿地的积极性。二是提升房屋的品质，使得部分地块可以打造针对高收入人群的高品质住宅。三是真正实现“保障+市场”的供应体系，刚需转向二手房和配售型保障性住房，新房市场主要面向改善型需求。