大河报·豫视频记者 宁田甜 实习生 辛雨聪
近日，郑州市民张女士向大河报·邻妹妹反映，她把原来的房子卖掉后，买了常绿东风宸苑这一楼盘，就是指望着孩子今年能上新房家门口的这个学校。但目前情况是，新房虽然即将交房，但房产证还没着落。经咨询教育局，目前情况肯定不符合小学报名政策。这让她们几个业主很是郁闷。
6月1日，大河报·豫视频以《房产证还没有办下来，不能就近入学?》为题对此进行了报道。
业主们称，她们认为开发商有很大问题，“有置业顾问说过可以上这个学校。我就以为，拿着购房合同就可以上，想想真是大意了。”
开发商在项目介绍上宣称可享重点学府及附近在建地铁情况，违规不?职能部门如何监管?买了房的业主因此权益受损，又该咋办?
买房后却上不了旁边小学?家长懵了
张女士说，她和其他业主买的常绿集团常绿东风宸苑的房子后，她能肯定的是，“这是学区房，这是确定的。”
但现实情况是，她们孩子今年很需要在新房这边入学，因为这个房子除了孩子上学方便外，离她上班地方也近。然而，因为尚未交付，也没有房产证，户口肯定也过不来，今年孩子想在此入学报名就麻烦。
“只能等开发商忙完验收看看咋样。我们就怕耽误报名。这个事，不仅牵扯我一个业主，
还牵扯其他业主，其他业主还有地市的。”张女士说，“开发商当时说的很含糊。比如说，跟学校协商好，拿购房合同能上的话就能上;说后期可以努力一下。开发商说是可以划进旁边小学。我们就一直觉得，只要是业主，就可以上旁边小学啦。但现在看来，郑州小学入学政策是常住居民必须要查验户口本和房产证等相关手续，“我们现在是在这规定的缝隙里。”
张女士焦虑郁闷的是，现在是房子已经买过了，如何就近上学的问题……
开发商在网络平台上，隐藏着“享9大重点学府”和“在建交通”等项目宣推信息
记者调查发现，张女士所购楼盘项目——常绿东风宸苑曾在“楼盘网”的“楼盘详细信息·项目简介”上，明确宣推：“享9大重点学府(邻贝斯特幼儿园、丰产路小学、枣庄小学、农科路小学、河南省实验小学、四十七中等。”
而张女士称，她买房时，虽然她的置业顾问并没有说买了这的房今年就可以上附近纬五路二小明鸿校区，“其他(置业)顾问有，有的顾问确实说过。”
记者登录“常绿东风宸苑”微信公众号发现，其“项目楼书”里的“品牌故事”和“交通配套”里，均隐藏有“享9大重点学府”——2个幼儿园、7个中小学等关于“学区房”的宣传信息。
采访中，开发商相关负责人温总还告诉记者，目前，她们已配合家长将楼盘项目在教育局备案。等该项目验收后，他们会继续盯教育局，看能否按家长意愿，协调这些孩子顺利到项目旁边的小学就读。
而在“交通配套”一栏，该项目还专门对“在建中”的8号地铁线未来紧邻该项目的站点(东风路站、枣庄站)进行宣传。
而在其微信公众号中，还有以该楼盘到达中州大道、东风路、农业路高架、经三路等的距离(600米、200米、500米、500米)。
记者多次拨打该楼盘微信公众号上所留的看房电话(0371—61**7777)，一直无法接通。
上述开发商在网上对项目宣推的做法是否合规?
记者查阅发现，自2021年6月1日起修订后实施的现行有效的《房地产广告发布规定》(国家市场监督管理总局令第38号)第三条、四条、十八条明确规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。房地产广告中不得含有“升值或者投资回报的承诺”;不得含有“广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺”;不得含有“对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”;不得含有“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”等内容。
我国《广告法》第二十六条也规定：房地产广告，不得含有“升值或者投资回报的承诺。”
对此，河南嘉泰律师事务所律师徐志刚分析认为，《房地产广告发布规定》第十八条规定：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”开发商在宣传资料中称项目“享9大重点学府”，根据该句的含义，并结合开发商的宣传目的、购房者的购房目的及公众对学区房的重视等因素，可以认为，开发商此种宣传涉嫌违反上述《房地产广告发布规定》第十八条的规定。
对此，河南英泰律师事务所律师赵钰涛分析认为，根据该楼盘的相关介绍，开发商使用了“享9大重点学府”并列举了附近的学校，对业主购房必然存在一定的影响，特别是家里有适龄学生的家庭，可能影响更大，业主购该楼盘的住宅，能否正常入学9个学校，还需要相应的政策支持。如果无法正常入学，开发商就应该对这种风险做出相应的提示，否则就有虚假宣传楼盘配套的教育资源的嫌疑。
他说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，如果开发商以及售楼部和工作人员为了提升销售业绩，进行虚假宣传，该宣传对其订立商品房买卖合同具有重大的影响，则该宣传内容应视为合同内容，对合同的双方均具有约束力。根据相关案例，法院根据相关证据依法支持了业主解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求。
市场监管部门，已受理并调查此事
据《房地产广告发布规定》第二十一条规定，违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款;没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
记者了解到，张女士所购楼盘“常绿东风宸苑”位于郑州市金水区东风路和东明路交叉口附近，其开发商(河南常绿卓屹置业有限公司)注册地也在金水区。
那么，针对此事，郑州市金水区市场监管部门是否会介入调查处理?
6月2日，大河报·豫视频记者将此情况反映给郑州市金水区市场监督管理局，相关人员依据记者提供的楼盘和开发商注册地点查询后说，此事建议向该楼盘所在地的市场监管所(丰产路市场监管所)进行反映，看开发商是否违反《广告法》和《房地产广告发布规定》的相关规定。不过，该局相关人员也记录了记者反映的这一情况，表示也会通过相关受理系统派往具体处理此事的辖区市场监管所进行调查处理。
随后，大河报·豫视频记者又将此事直接反映给郑州市金水区丰产路市场监管所。
很快，相关负责人回复记者说，目前，他们已经锁定了相关调查资料，将进一步进行核查，将确定开发商此举是否算是广告。具体核查结果和是否会立案，会在15个工作日内给予回复。
据了解，开发商虚假宣传“学区房”的招数儿，一般有这几个：
1、无中生有
记者调查发现，开发商为了卖房，往往不惜代价虚假宣传楼盘配套的教育资源，对外宣称楼盘配套有“××小学”“××附属中学”等学校，让购房者误以为买房就可以上学校，但等到楼盘交付以后，就用“只负责建设小学，建设完成后交付教育局，由教育局统筹安排最终哪所小学落地，开发商无法介入”等类似这样的借口推脱责任。
2、挂羊头卖狗肉
据了解，这种宣传类型表现在开发商在前期宣传中宣称楼盘所配套学校为某某公立学校，而楼盘竣工交付以后，配套的学校并非前期宣称的某某公立学校，而更换成了其他公立或私立学校，与开发商所宣传的根本不一致。
3、偏漏信息
像张女士这件事比较符合这种情况。
采访中，郑州市金水区教育局相关人员和教育界资深人士就向大河报·豫视频记者透露，
市民买了这的房，但相关学校不一定就能划片进去，这要看实际划片情况。
这种招数，就是部分开发商会对学位安排等招生政策进行选择性宣传或误导性宣传。这种情况导致购房者收楼入住后子女因不符合招生政策不能对口入学。
4、告知缺位
部分商品房住宅小区内的配套教育设施未按土地出让合同和规划要求建设移交，导致购房者子女入学问题难以就近解决，但开发商未提前告知业主，或有些项目配套教育设施招生政策发生变化，但项目宣传没有相应调整，或售楼现场信息公示不到位，未全面详细公示配套教育设施规划报建、地块位置等情况。
购房者应如何维护自己的权益?律师有话说
对此，采访中，上述律师受访时建议，买房时，购房者应该谨慎对待开发商的宣传内容，不要一味听信开发商及销售人员所谓的“承诺”，可以对楼盘的学校规划、地铁规划、商业规划进行核实后再作购房决定。同时，如果购房者是基于开发商或销售的某一承诺才决定购房，一定要要求开发商将“承诺”写入合同中，从而保护自己的权益;如开发商拒绝，则不建议继续购买。若购房者遇到开发商虚假宣传，不想继续认购房屋，建议购房者第一时间委托专业律师介入处理。
链接：开发商利用“学区房”吸引买房人，被罚案例
1、2021年10月，江苏省市场监管局公布了第五批反不正当竞争典型案例，涉商业混淆、虚假宣传、商业贿赂等问题。
其中，因涉嫌虚假宣传，利用“学区房”来吸引买房人，徐州一开发商被罚136.9万元!
2、2022年5月，重庆市一开发商因宣称“30分钟享遍三北资源”、虚假宣传交通配套等严重违反《广告法》和《房地产广告发布规定》，被沙坪坝区市场监督管理局罚款15万元。
2、2023年5月，江西上饶市鄱阳县的吴先生反映，他在微信公众号上看到一张鄱阳县某楼盘的海报，名校就被印在海报中间，非常醒目。
接市民投诉举报后，当地市场监督管理局将督促整改并对其行政处罚。
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