海外发债受限！上半年河南房企共发行8亿美元海外债

大河报·大河财立方记者 裴熔熔

多重政策叠加，房企融资渠道正进一步收窄。习惯“左手融资，右手拿地”的房企正步入新一轮降温与阵痛期，“高周转”模式将难以为继;而房地产业务规模受限的信托行业，则有望迎来进一步转型，逐步回归信托业务本源。

| 房企海外发债受限，上半年河南2家房企发行8亿美元海外债

7月13日，国家发改委办公厅印发关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着，以后房地产企业发行海外债有了更多要求。

记者注意到，这已是5月17日银保监会发布23号文，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资以来，第二个全面收紧地产融资的信号。而这背后，实际上是上半年地产融资市场的火热。

据Wind统计，截至7月16日，今年房企计划发行海外债数量已达104只，计划发行规模402.37亿美元，数量、规模均创同期历史新高，与2017年全年规模基本持平。

华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等一些大房企都相继发债。其中，恒大集团在新加坡证券交易所发行的3只海外债，共募资30亿美元居首位。融创中国、怡略等发行规模也均超过20亿美元。

具体到河南，建业地产在1月和4月分别发行2亿美元、3亿美元企业债;鑫苑置业也发行1只，融资规模为3亿美元。

而即使是在融资全面收窄的情况下，房地产企业海外融资也没有放缓。中原地产研究中心统计数据显示，7月上旬，房地产企业海外融资计划井喷，有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。

“受债务到期压力的影响，大部分房企不得不在上半年再次举债偿还旧债。”王牌智库首席专家董事长上官同君对记者解析了上半年房企海外发债井喷的内在逻辑。他表示，房企可持续发展面临融资压力，部分房企在谋划实施房企融资系统解决方案。而海外发债条件宽松，发债时间短、效率高，是房企融资不可或缺的重要渠道。

据Wind统计，今年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比2018年增加30.91%。国内债的到期压力则更大，2019年到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比2018年增加28.88%。

| 房地产信托融资收紧，预计四季度初影响显现

除上述原因外，信托融资预期收紧，也催化了上半年房企海外发债融资的爆发。

7月6日，有媒体报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。银保监会要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

银保监会23号文也对信托行业开展地产融资提出了诸多要求，只有满足“432条件”[“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方;“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质]方可开展信托业务。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，因为缺血过多，房企融资需求与难度都比较大。而从5月份开始，国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管，特别是信托收紧预期出现，虽然当下融资依然较多，但各家房企担忧后续收紧加快，所以最近都在加快各种渠道融资。

事实上，作为信托行业的传统业务之一，房地产业务因抵押充足、风控简单，一直颇受信托公司青睐。而从数据上看，近期政策的影响还并未充分体现在房地产信托业务上来。

据普益标准数据显示，今年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元，其投资金额居集合信托五大投向之首，平均预期最高收益率8.7%。截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。整体来看，上半年房地产信托市场火热，是资金流向最多的投资领域。

中信证券表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。

不过，有信托业人士对记者表示，不管是23号文，还是窗口指导，对于房地产信托业务的影响都有限。“一是因为监管并没有完全限制信托开展房地产业务，二是因为房地产信托业务占比普遍较小。而对于信托公司来说，这其实是件好事，因为可推动业务模式由传统向创新型转型，逐步回归信托业务本源。”

| 房企“高周转”模式难以为继，下半年或暂缓拿地

随着地产融资渠道全面收窄，习惯于“左手融资，右手拿地”的房企必将迎来大考，其惯有的“高周转”模式也将难以为继。

上官同君对记者表示：“监管层出台多项政策直指地产融资，释放了国家坚持‘房住不炒’的明确信号，开始出手整治房地产信托乱象，防控房地产领域风险。”

据中原地产数据显示，今年上半年土地出让规模持续走高，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。分季度看，一季度整体低迷，二季度全面复苏。下半年初，土地市场依然高位。在二季度，部分城市的土地市场还出现了局部异常升温现象。

不过，本轮调控的效果已有所显现。

7月15日，国家统计局发布今年上半年全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，今年1~6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1~5月份回落0.3个百分点，开发投资连续2个月持续下降。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，4月份以来部分城市拿地政策有所收紧，致使房企拿地积极性下降;加之二季度以来，楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯，房企融资环境进一步收紧，房企资金面收紧将会影响未来投资开发进度。

“房企资金大考来临，下半年房企会出现拿地谨慎或暂缓拿地，加快去库存去化和销售回款来缓解现金流的压力。”上官同君说。

张大伟与上述观点趋同。在他看来，随着本轮调整推进，未来房企海外的大额度融资将会明显收紧，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将比较大。