多重价值加持，时代锦宸到底值多少钱？

郑州人民有福了。

招商蛇口、贾鲁河、北三环、省体中心、四号线、三号线、TOD、老鸦陈、百万级大盘……这些关键词组合到一起，你能想到什么?

没错，一句话概括就是：百年央企招商局集团旗下招商蛇口在郑州主城区贾鲁河畔打造的百万级TOD项目。目前项目首期住宅产品来袭，在8月中旬一经推出，就因其高性价比引得市场热捧。

作为热点项目，今天我们来看二个问题：一，项目是哪些价值让其备受市场热捧?问题二，项目到底值多少钱?

问题一：项目有哪些价值让其备受市场追捧?

价值①：品牌价值

在品牌价值方面，时代锦宸开发商是招商蛇口，物业管理是招商积余，这2个公司都是招商局集团旗下上市公司，招商局集团成立于1872年，至今已经有150年历史，是一家百年央企、驻港央企和综合央企，截止2021年，招商局集团在资产总规模、利润额方面均列央企第一。国之重器、央企巨擘的双身份确保了项目安全和品质，这也是当下市场客户最为看中的因素。

价值②：产品户型

在产品方面，项目最亮眼的就是它高颜值外立面。

项目外立面是楼盘未来升值最重要的因素之一，在杭州破旧小区改造中，更新外立面后的楼盘大多升值50%以上，时代锦宸的外立面经过设计师精心打磨，具备了“顶豪大平层”的气质，远远望去，高级感十足。

从上图的外立面中，我们可以看到中央的巨宽玻璃，那便是项目95㎡户型里9.1米的甲板阳台外立面，这是目前郑州市面在售的90㎡级小三房产品里唯一的“9.1米宽甲板阳台”，用不少客户的话说，这真可谓是目前郑州地表最强的九十平米级的三房户型了。

9.1米的甲板阳台，四功能区的1.5卫设计以及北卧室的魔变空间，都是市场上难得一见的小三房户型特征，而时代锦宸的95㎡同时兼具三大优势，市场的稀缺性可见一斑。

时代锦宸是老鸦陈的城改项目，片区内2平方公里几乎全部推倒重来，相当于在老城区内“建设新城区”，兼具老城区配套和新城区的城市界面。

价值③：配套交通绿化

项目隶属惠济区，目前均价在14500-16500元/㎡之间，但在房地产板块划分上，属于金水北板块，而金水北板块主流价格多在18000-21000元/㎡之间。

在郑州市“十纵十横”的改造工程中，金水北一共纳入三条路，分别是文化路、三全路和江山路，时代锦宸正处于三全路和江山路交汇的黄金十字路口，城市界面极佳。

地铁重要，首发站和换乘站更重要，首站意味着优先性和舒适性，换乘站相当于同时拥有2条地铁线。时代锦宸距离4号线首发站约150米，距离3号+4号换乘站约600米，这些绝大的交通优势就是项目打造TOD的基础。

都知道大盘首期是最具价值保障的产品，时代锦宸作为百万级城市大盘，800米范围涵盖医疗(惠济区人民医院)、教育(长兴路实验小学)、商业(裕华广场)、运动场(省体中心)、高校(郑州大学体育学院)等，各类配套一应俱全。同时，项目处于首期销售阶段，价值预留空间大。

时代锦宸紧邻贾鲁河畔，坐拥约80亩滨河公园，郑州大部分楼盘是不临河的，绝大部分楼盘是不临公园的，而时代锦宸不仅有一线河景，更是独拥北面公园。更重要的是贾鲁河在项目附近的河面宽度达到惊人的140米，是金水河平均宽度的5倍。

从上面的价值分析可以看出，不看未来，不看预期，所有价值都已经是目前实实在在存在价值，也是客户可以吃到肚子里的价值，我想，这就是项目一经面世就备受市场追捧的原因。

问题二：招商时代锦宸到底值多少钱?

在时代锦宸的高热度下，有人咨询项目的价格贵不贵，第二个问题我们聊聊这个，怎么看一个楼盘贵不贵?我们从二个维度简单来看看。

第一个维度：成本维度

我们知道在同区域内，距离地块不到500米的位置，去年政府出让的楼面价是7163元/㎡，粗略估计，建安、绿化、配套、税费、管理、资金利息，不可预见，合计在8500元/㎡左右，二者合计约15500元/㎡，这就是开发商的成本。也就是说，在这个片区，地块如果不临铁路、高架等重大不利因素的情况下，开发商的毛坯房成本就在15500元。

如果开发商卖16000元/㎡，每平米利润是500元。如果开发商卖15500元/㎡，基本是0利润。如果开发商卖14500元/㎡，那每平米亏损是1000元/㎡。

根据上面一般项目的成本分析来看，目前时代锦宸95㎡户型的成交价15000元/㎡基本是低于成本价亏钱在销售;而大面积129㎡的户型成交均价在14800-16000元/㎡之间，整体略高于成本价。

整体看是小面积户型亏，大面积户型略赚，而利润可能就要考后期地块来弥补了。

第二个维度：竞品维度

目前区域内项目的市场销售均价在18500元/㎡左右，考虑到精装修成本，其对应毛坯价格大约在16500元/㎡左右。

我们以时代锦宸为例，做个简单对比假设：

时代锦宸北面为城市公园，价格每平米或可增加300元;

(项目紧邻城市公园，这对居民来说是极其难得的，据统计郑州市大约只有3%的小区是紧邻公园的)

时代锦宸是贾鲁河一线河景，价格每平米或可增加200元;

(项目是老鸦陈片区在售项目里唯一临河的项目，同样，郑州市只有大约15%的小区临河)

时代锦宸近地铁口不用过红绿灯，价格每平米或可增加100元;

(不过红绿灯是一方面，更重要的是节省时间+保障安全)

时代锦宸南面规划TOD高端商业，价格每平米或可增加100元;

时代锦宸位置稍微靠北，价格每平米我们假设减掉200元;

时代锦宸阳台没有花池赠送，价格每平米我们假设可减掉100元;

时代锦宸在品牌上是央企，和区域内基本一个档次，不加不减。

计算一下：300+200+100+100-200-100=400元

对比之下，时代锦宸的价格应该是16500元+400元=16900元/㎡。

综上所述，从成本维度，时代锦宸卖15500元/㎡，基本是没有利润的，从市场竞品对比的角度看，市场价格大约是16900元/㎡，所以其合理价格区间在是15500-16900元/㎡。现实情况是，项目的售价基本低于这个价格1000元/㎡左右，这也就是大盘首期开发商留给首批客户的价值空间。然而，企业要正常生存发展是要盈利的，时代锦宸这大盘首期的价格不会一直持续，随着销售的深入，价格一定会慢慢涨起来，而当下趁低价期抄底，着实是明智的选择。