管城区北三街改造片区新貌
桐柏路191号院，改造后的社区小食堂很受老人欢迎
河南商报记者高瞻展/文受访者供图
随着越来越多老旧小区完成改造，郑州市的老旧小区改造工作将进入攻坚克难阶段。
截至2020年底，郑州市纳入中央财政补助的1634个老旧小区改造全部开工，已完工1374个。然而，完工并不意味着工作的结束，老旧小区改造更不是短期工程，而是要注重长期长效，久久为功。
居民能否认同物业服务价值，并愿意为之付费?政府奖补、多方筹资完成改造之后，老旧小区业主是否愿意补交物业维修资金，承担房子后续“养老、看病”的责任?老旧小区改造期间孕育出的“帐篷会”“碰头会”等社情民意沟通机制能否以新的形式存续?民众参与小区公共事务、关心社区治理的积极性能否得以保持?
“天时”
老旧小区改造是时代所需，更是民心所向
始建于1953年的桐柏路191号院，历经半个世纪的风雨后变成无主管楼院，房屋年久失修、私搭乱建严重、公共服务缺失，谁来管、怎么管?
而建于1996年的金祥花园，经过20多年的风雨洗礼，小区环境脏乱差，公共空间被圈占，生活配套不完善。改善小区整体环境、完善综合配套，是小区住户们共同的期盼。但面对多年来的积弊沉疴，改什么、怎么改、改了之后怎么保持?什么才是解决问题的“牛鼻子”?
“民有所呼，我有所应”。郑州市于2019年4月启动的老旧小区改造工程，为1634个老旧小区申请了中央补助，关系到7767栋楼和28万户居民的切身利益。截至2020年底，这些改造项目已全部开工，包括桐柏路191号院、金祥花园在内的1374个小区已完工，还有260个正在施工。
改造过程中，共拆除违章建筑23万平方米，改造线缆、管线入地532.8千米，更新铺设小区路面79万平方米，改造绿地10万平方米，增设党群服务中心113个、物业管理用房8260平方米，增加安防、监控系统2361处，建成社区养老服务设施165家，建设投入使用社区卫生服务机构152个。
“一拆五改三增加”成为郑州市深入贯彻落实党中央、国务院关于老旧小区改造决策部署的抓手，通过拆除违章建筑，实施“上改下”、建筑外立面和节能改造、雨污分流改造、“白改黑”、绿地改造，增加党群服务用房、物业管理用房和安防设施，抓住了问题的“牛鼻子”。
郑州市老旧小区综合改造工程指挥部办公室负责人介绍，在工程实施过程中还采取“一征三议两公开”工作法，聚焦民忧、民需、民心、民盼，始终坚持以人民为中心，统筹居住环境整治、基础设施改造、功能设施完善、物业管理提升等四个方面，取得了一定成效。
“地利”
因地制宜、突出特色、多方协作，为民解忧
老旧小区改造不是政府的独角戏，而是多方共同演奏的交响曲。确定“改什么”后，更要干实“怎么改”，解决“钱从哪儿来”。
陇海北三街是一条连接紫荆山路、新郑路的小胡同，如今，街道路面翻修、整洁一新，街边拐角打造出精致的园林小品引来孩子们尽情玩耍，老人坐在临街长凳上晒着太阳。而在以前，这里沿街住改商门面房扎堆，街道破乱无序，附近楼院也多为破产国企职工家属院，长期“无单位打理、无物业管理”，人居环境亟须改善。
在老旧小区改造中，管城区北三街改造片区采取“路院共治”、“拆”“建”结合、共建共享的工作思路，协调周边公共单位与政府一道出资出力。其中河南中烟工业有限责任公司投入资金5200余万元，对散花小区内15栋楼843户居民的供暖、供水、供电设施和外墙保温进行升级改造;“紫荆之星”投入200余万元，对文研路南段进行柏油路面硬化改造;河南省文物考古研究院投入资金450余万元，对单位楼体立面进行升级改造。
陇海北三街附近的省文物考古研究院原先的围墙拆除后，在院墙上开辟出玻璃橱窗，里面摆放着一件件瓷器展品，打造出展示中原文化风采的“豫忆深远”文物墙，连同周边街区“两墙四园”的特色生态景观，让这里成为网红打卡地。同时通过改造设置“邻里驿站”，引进专业社工运营，打造集居家养老、志愿服务、便民维修、资源置换等为一体的公共交互空间。
而桐柏路191号院在老旧小区综合改造过程中，不仅解决小区违建拆除、楼顶防水隔热、外墙保温、管线入地等迫切问题，还考虑到小区内194名60岁以上独居老人的用餐需求，因地制宜地将院内废弃的仓库改造成社区小食堂，根据老年人的营养需求及膳食特点制定食谱，并针对不便出门的独居老人提供免费送餐服务。
郑州市老旧小区综合改造工程指挥部办公室负责人说，老旧小区综合改造在注重规划先行的同时，突出区域特色、文化元素，以“世界眼光、国际标准、郑州特色”的高要求进行规划设计;改造所需资金由各区承担，郑州市财政筹措资金按区财政投资金额的40%进行奖补。同时鼓励居民出资，推动专业经营单位投入，吸引社会资本以市场化方式参与。
“人和”
改造工作做在民众心头，优化基层治理，建立长效机制
改造完成和验收完成并不是工作的结束，政府、企业出钱改造老旧小区、引入物业企业后，后期改造成果能否维持?在前期，老旧小区改造以政府出资为主。而后期的维护、管理、保持，则需要群众主动参与、承担责任。
比如前文提到的二七区祥云社区金祥花园小区，前期物业收费偏低，物业公司对付了事，而小区管理的混乱又进一步导致业主不愿交物业费，由此形成恶性循环。
当居民们看到此次老旧小区改造的决心时，不少人愿意站出来说公道话，有人说，“如果我们自己都不支持改造，铺柏油、种树、种花、安装体育健身器材等都不可能实现。”有人说，“成立新一届的业委会，代表咱们全体的业主提出我们的诉求，更换新的物业公司。”
在群众的支持下，金祥花园小区不仅成立了业委会，更换了物业公司，多数住户还顺利地完成了用水、燃气、供暖改造，并缴纳物业维修资金，为日后房屋修缮维修做好持久保障。
看到居住环境提升了，小区逐渐变美，原来搬出去住的业主回来了;看到邻里街坊团结起来了，“发扬风格”的事儿也多了。比如，有顶楼业主自发凑钱更换楼顶防水，把维修资金留到最需要的地方;业主们给小区捐树、捐健身器材、捐户外显示大屏;缴纳物业费的意愿也不断提高。
在管城区北三街改造片区，群众对物业费的承受能力有限，片区采取连片打包的形式，通过移交物业用房300平方米、开发固定停车位50余个、集中充电车棚7处等多种方式，保证物业公司保本微利运营，物业服务持续保障。
郑州市老旧小区综合改造工程指挥部办公室负责人说，要坚持党建引领，激发居民主人翁意识，探索建立老旧小区长效管理机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式，制定管理规约及业主议事规则，采取整合片区服务资源、平衡收支的方式引进物业服务企业，建立长效管理机制，共同维护改造成果，才能做到久久为功。
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