【大河报·大河财立方】(记者 裴熔熔 徐兵)在经历五个多月的等待后，11月19日上午，郑州第二轮集中土拍正式启动。值得关注的是，11月18日，4宗土地终止挂牌，其中包括北龙湖的1宗175亩土地和1宗政府储备公开用地“郑政出〔2021〕65号(网)”。这意味着，此次主城区土拍土地剩下11宗约444亩。
当天上午，北龙湖“郑政东出〔2021〕15号(网)”由华润置地摘得，管城区的“郑政出〔2021〕64号(网)”由中电建文博置业摘得。除上述两宗政府储备公开用地外，其余地块由亚星置业、云商置业、正商华府置业、立川地产、鸣谦置业、郑州地产集团、郑州市轨道交通置业、瀚宇天悦城置业、美盛港置业摘得。此次除了“郑政出〔2021〕64号(网)”地块以熔断价成交，其余10宗地块均以起始价成交。11宗土地累计竞拍总价为65.13亿元。
相较于今年郑州首次土拍的火热，此次土拍不复往日盛况。11宗地相比首次土拍在规模上有大幅缩减。此外，由于“禁马甲”以及严查企业资金来源等政策因素，“参战”的地产商明显减少。
华润首入北龙湖
中国电建熔断价进驻管城
从区域划分看，主城区成交的11宗土地中，惠济区3宗，金水区4宗，二七区2宗，管城区和郑东新区各1宗。
其中，郑政出〔2021〕53、55、58、59、62、63号(网)地块为城中村改造地块;郑政出〔2021〕54、60、61号(网)为旧城改造地块;郑政出〔2021〕64(网)地块、郑政东出〔2021〕15号(网)两宗地为政府储备公开用地。城改地仍占大头。
当天上午，经过长达一个小时的焦灼竞拍，备受关注的郑政出〔2021〕64号(网)地块最终被中国电建地产集团全资子公司郑州中电建文博置业有限公司以熔断价成交，成交总价12.06亿元。
而北龙湖“郑政东出〔2021〕15号(网)”地块由华润置地(南昌)开发有限公司竞得，以起始价20.01亿元成交。
郑政出〔2021〕64号(网)地块被中国电建地产集团全资子公司郑州中电建文博置业有限公司以熔断价成交，成交总价12.06亿元。折合单位地价1428.95万元/亩，楼面地价7145元/㎡，溢价率14.86%。该地块位于管城区果园路北、魏庄西街西，使用面积56264.97㎡，容积率大于1.1小于3，投资总额≥184347.18万元，起始价105000万元，熔断价120600万元。
郑政东出〔2021〕15号(网)地块由华润置地(南昌)开发有限公司竞得，以起始价20.01亿元成交，折合单位地价2343.44万元/亩，楼面地价14061元/㎡，无溢价。该地块位于龙湖外环北路南、龙源西一街东，地上使用权面积56924.86㎡，城镇住宅用地，规划容积率大于1小于2.5，建筑密度小于20%，建筑高度小于54%，绿地率大于35%。起始价200100万元，增加幅度2001万元，毛坯限价31300元/㎡，装修限价4700元/㎡。
“64号地目前地块周边配套比较成熟，位于地铁5号线城东南路站、航海广场站之间，距离福都购物广场较近，医疗配套有管城区回族人民医院等，基本能满足日常生活所需。”业内人士分析称，“而15号地是北龙湖北岸的核心区域，距离地铁4号线龙湖中环北站很近。北龙湖几乎所有项目都集中在南岸，且大部分已经销售过半或接近尾声，基本上是品牌开发商和高端改善盘。”
除这两宗土地外，其他9宗土地分别由亚星置业、云商置业、正商华府置业、立川地产、鸣谦置业、郑州地产集团、郑州市轨道交通置业、瀚宇天悦城置业、美盛港置业摘得。
【二七区】
郑政出〔2021〕53号(网)地块被郑州玉安联合置业有限公司以起始价成交，成交价5.19亿元，折合单位地价889.53万元/亩，楼面地价3812元/㎡，溢价率0%。郑州玉安联合置业有限公司为河南亚星置业集团全资子公司。该地块位于二七区金沙江路南、安泰路西，使用面积38868.48㎡，容积率大于1.1小于3.5，投资总额≥109755.14万元，起始价51862万元，熔断价59462万元，楼面价约3812元/㎡。
郑政出〔2021〕54号(网)地块被中铁信托全资子公司河南云商置业有限公司以起始价3.07亿元竞得，折合单位地价1493.6万元/亩，楼面地价6039元/㎡，溢价率0%。该地块位于二七区陇海中路北、太和路西，使用面积13690.9㎡，容积率大于1.1小于3.71，投资总额≥51277.87万元，起始价30673万元，熔断价35273万元，楼面价约6039元/㎡。
【惠济区】
郑政出〔2021〕55号(网)地块被河南正商华府置业有限公司竞得，总成交价4.21亿元，折合单位地价839.34万元/亩，楼面地价4197元/㎡，溢价率0%。该地块位于惠济区开元路南、新西街西，使用面积33445.95㎡，容积率大于1小于3，投资总额≥71842.96万元，起始价42109万元，熔断价48309万元，楼面价约4197元/㎡。
郑州市惠济区郑政出〔2021〕58号(网)地块被河南立川房地产开发有限公司竞得，成交总价3.60亿元，折合单位地价1130.53万元/亩，楼面地价4240元/㎡。溢价率为0%。该地块位于惠济区金冠路北、金杯路东，使用面积21225.97㎡，容积率大于1.1小于4，投资总额≥68259.28万元，起始价35995万元，熔断价41195万元，楼面价约4240元/㎡。
郑政出〔2021〕59号(网)地块被河南鸣谦置业有限公司竞得，成交总价1.63亿元，折合单位地价1153.45万元/亩，楼面地价4119元/㎡。溢价率为0%。该地块位于惠济区水委路北、河鼓路东，使用面积9402.49㎡，容积率大于1.1小于4.2，投资总额≥30496.09万元，起始价16268万元，熔断价18668万元，楼面价约4119元/㎡。
据了解，河南立川房地产开发有限公司和河南鸣谦置业有限公司均为河南天河投资有限公司的全资子公司。
【金水区】
郑政出〔2021〕60号(网)地块被郑州地产集团都市开发有限公司竞得，成交总价2.18亿元，折合单位地价1730.32万元/亩，楼面地价5768元/㎡，溢价率0%。该地块位于金水区丰产路南、经五路东，为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆用地，使用面积8397.66㎡，容积率大于1.1小于4.5，投资总额≥34993.59万元，起始价21796万元，熔断价24996万元，楼面价约5768元/㎡。
郑政出〔2021〕61号(网)地块被郑州市轨道交通置业有限公司竞得，成交总价3.43亿元，折合单位地价1693.45万元/亩，楼面地价6513元/㎡，溢价率为0%。该地块位于金水区黄河路南、花园路东，为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆用地，使用面积13494.35㎡，容积率大于1.1小于3.9，投资总额≥51985.28万元，起始价34278万元，熔断价39378万元，楼面价约6301元/㎡。
郑政出〔2021〕62号(网)地块被河南瀚宇天悦城置业有限公司竞得，成交总价4.14亿元，折合单位地价1394.61万元/亩，楼面地价4358元/㎡。该地块位于金水区宏泰路(新村路)南、中方园路西，为城镇住宅用地，使用面积19792.4㎡，容积率大于1.1小于4.8，投资总额≥74533.43万元，起始价41404万元，熔断价46706万元，楼面价约4358元/㎡。
郑政出〔2021〕63号(网)地块被郑州美盛港置业有限公司竞得，成交总价5.62亿元，折合单位地价1511.39万元/亩，楼面地价3778元/㎡，溢价率为0%。该地块位于金水区国基路南、陈寨街西，为城镇住宅兼容商务金融用地，使用面积24801.43㎡，容积率大于1.1小于6，投资总额≥105153.12万元，起始价56227万元，熔断价64627万元，楼面价约3778元/㎡。
长春、福州、天津、青岛等
多地土拍“遇冷”
在二轮土拍前夕，4宗土地终止挂牌出让也引发关注。其中，郑政出〔2021〕65号(网)地块为管城区的政府储备公开用地。郑政东出〔2021〕18号(网)为产业用地，位于北龙湖。
“这可能是因为没有地产商报名导致的，也反映了开发商资金紧张以及北龙湖地块利润空间挤压的事实。”上述业内人士解释称。
与首次集中土拍相比，此次土拍整体规模明显减少。郑州首次土拍集中供地49宗约3396亩，起拍价合计373.79亿元。而此次土拍为11宗土地约合444亩，起拍价合计63.57亿元，规模相差明显。
三宗公开地卖出70.67亿元!郑州首场集中土拍，谁是最大赢家
另需说明的是，今年5月18日，郑州市自然资源和规划局土地储备中心组织召开第二批“双集中”土地供应工作推进会，会议初步梳理出第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩。业内人士认为，这次土拍之所以低于原定土拍数量，或许与房地产市场遇冷有关。
事实上，在土拍前夕出现终止出让的也不只郑州一城。长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳、杭州等二轮土拍前都出现过暂停出让。比如，10月11日，杭州宣布提前终止17宗地块的挂牌出让活动。10月8日，上海土地市场网挂出《关于终止松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号等地块出让活动的通知》，涉7宗住宅用地出让活动。
有业内人士认为，郑州在洪灾和疫情的双重打击下，市场预期不甚乐观，新房市场量价齐跌，房企的拿地欲望和资金储备不足。而土拍的部分终止，或许会影响以土地为核心资产的价值，甚至会传导到二级市场。
郑州曾发布土拍新规
禁止房企多“马甲”拿地
此次土拍不仅数量减少，而且略显冷清。业内人士普遍认为与严查企业资金来源，禁止房企多“马甲”拿地等政策因素有关。
今年10月16日，郑州市就二轮土拍发布“五个不得”，严查企业购地资金来源：
一是参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等;二是购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金;三是购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;四是购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;五是购地资金不得使用参与竞买企业控股的非房地产企业融资等。
此外，还设置了后置审核，经审查不符合要求的，该竞得结果无效，出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金，竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加郑州市的土地出让活动。“禁马甲”“严查购地资金来源”“后置审查”等新规基本把企业“操作”漏洞堵死。
“房企的购地资金一直是监管重点，在‘三道红线’等融资新规规范下，房企融资已经是难上加难。在第一轮土拍之后，有头部房企因购地资金问题被相关部门约谈，这次政策调整正是对此前土拍的‘打补丁’。”业内人士分析称。
“主要还是房企资金压力较大。”郑州一房地产行业人士告诉记者，集中供地规则调整之后，加大了自有资金来源审查制度，并且限制了无开发资质的企业参与土拍，加之宏观调控下的信贷收缩，直接导致房企融资端受到较大制约。“另外，下半年，回款端也受到了较大的影响，市场下行，项目去化面临困难。信贷收缩，购房贷款办理困难;加强资金监管，购房款银行放款难度加大。”该分析师表示。
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