二手房遭遇最冷寒冬，房产经济行业面临生存危机？

前段时间，郑州房地产圈发生一个“大事件”，易居推出了房产交易新模式“ETC机制”。消息一出，很多房产经纪门店，都似乎感受到了“春天的温暖”。但是，在背后却折射出房产经纪行业背后的“生存危机”和“行业焦虑”。

2019年至今郑州主城区

商品住宅供求走势

数据来源：克而瑞咨询决策系统

目前市场呈现供大于求的现状，且供求比呈逐步拉大的趋势，2019年主城区商品住宅供求比约为1.1，2020年1-8月供求比拉大至约1.3，市场易造成供求失衡状态。

郑州房地产市场持续下行，二手房行业更是遭遇了最冷寒冬，市场流动性冰封，库存居高不下。种种现象，都给房产经纪行业带来了很大的打击。

市场真相到底怎样?二手房交易到底何去何从?房产经纪行业还有春天吗?

1.郑州二手房市场就该被冷落吗?

某中介公司员工小赵最近心情不太好，接连半月他都没开张。他说，二手房市场没办法正常开展工作，中介只能把目光投向一手房市场。争夺一手房销售代理资源，跟开发商抱团取暖。可是开发商日子也不好过，线上卖房目前只有头部开发商玩得转，大部分中小开发商没有那么大影响力，只能依赖线下中介渠道。

截止到2019年底，市场取证库存约为769万㎡，去化周期约为9.7个月，截止到2020年1-8月，存量攀升至约934万㎡，去化周期达到约10.3个月。市场进入存量房时代的脚步逼近。

存量房时代，二手房市场逐渐占据主赛道，并且更能反映房地产市场的真实情况。房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一，流动性高，表示市场活跃性高，反之亦然。日前，有记者对北京、上海、廊坊、郑州、沈阳等多城二手房市场调查发现，二手房市场也呈现了明显分化。

9月33城房源流动指数排名 数据来源：贝壳研究院二手房流动性指数较低的城市有廊坊(71.24)、南昌(72.75)、沈阳(77.23)、郑州(77.92)等。其中郑州主要以新房交易为主导，导致二手房市场活跃程度相对较低。克而瑞数据显示，2020年8月底，郑州商品住宅的存量是933.64万平方米，相比去年同期，增加了373.96万平方米，增长幅度高达69%。

备注：统计区域为郑州主城区

(郑东新区不包含白沙板块)

数据来源：CRIC咨询决策系统

郑州统计局官网数据也表示：“(2020上半年)地产开发投资较快增长。随着疫情防控和复工复产的有效推进，疫情期间积压的购房需求得到释放，房地产开发投资较快增长。上半年，全市房地产开发投资增长5.3%，比一季度回升1.3个百分点。”那么郑州的二手房市场究竟现状如何呢?受到冷落的原因除了新房市场还有哪些呢?郑州某不动产店小刘说，在他的观察中，郑州的二手房市场目前的确处在低迷期：“从去年开始，郑州的二手房市场便呈现出价格下行，交易周期拉长的事实。”据乐居河南监测，今年9月郑州的新房销量未突破2万套，促销并没有促活市场。而郑州的二手房市场更是出奇的冷淡。根据诸葛找房公布的数据，9月郑州二手房均价约14560元/㎡。从曲线上看，很明显得能看到二手房价正处在下行通道。

数据来源：诸葛找房另外，目前郑州实施限购政策，郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，以及新郑市、荥阳市、中牟县限购。不限购区域有巩义市、登封市、上街区、新密市(郑州市户口：限购2套，但是单身的限购一套。非郑州市户口：限购1套)，这在一定程度上限制了购房需求。并且郑州市场正从刚需向改善需求过渡，但二手房大部分是刚需盘，所以市场自然会受到影响。另外一个不得不关注的问题就是房子的使用年限，一般来说，只要房龄不超过20年，质量还不错的话是可以入手的。尤其是那些学区房，交通便利，周围配套比较齐备的地方，甚至有的还没有物业管理费，这样子的小区买到就是赚到。但事实上很多二手房房龄比较大，并且有的建筑材料已经达到了极限，即将寿终就寝。尽管是70年产权，但是没到50年就坏了，由此引发的一系列的问题亟需国家出台一个切实可行的处理方案。购房是大事，不论新房还是二手房，能避免的问题谁都不希望自己去承担后果。因此想要激发郑州二手房市场的活力，该有的保障是一定要做到位的。

2.一个靠谱的房产经纪有多重要?

中介公司在交易过程中发挥的作用是十分重要的。“80%的房产交易都是通过经纪公司完成的”，这不是一种盲目的“结论”，而是一种基于现实的“自信”。

从买房的角度出发，中介经纪人几乎是有问必答：

1、房产经纪人能根据你的经济情况帮助你决定你能够负担多少钱的房子，帮助你获得贷款的预先资格，甚至让你了解不同的贷款方法。

2、专业房产经纪人还能告诉你关于学校、交通、当地的税务和小区特征的详细信息等。3、另外房产经纪人还可以直接提供你想要的房源，不需要你为一些不正确的虚假信息来回折腾。4、当涉及到二手房价格问题时，房产经纪人也会为你提供全面的二手房市场价格分析，通过比较周边房屋的卖价，帮你买到低价房。从卖房的角度出发：

1、房产经纪人能将你的房屋登记在地产经纪内部互联网系统中，从而确保有最多房产经纪人帮助你寻找买家。

2、他们会使用所有可用的市场营销工具，以确保你的房子定位到准备的目标用户。

3、房产经纪人还会提供当地的市场情况信息，帮助你现实和公平地订价你的财产。

4、当涉及到结算代书时，房产经纪人能够亲自带你熟悉代书、保险、房产披露和检查程序等。

在二手房交易的过程中，如果有一个靠谱的中介，会让你省时省心省力。但说到靠谱二字，没有什么是绝对的，尽管我们不应该以偏概全把“中介”等同于“坑”，但是选择大品牌，口碑好的中介公司，更能避免被“坑”的几率。

3.选购二手房小Tips

目前郑州地产市场进入冬季，无论是新房还是二手房，销量下滑严重，很多开放商开始谨慎拿地，买房者也在观望。新房维权多，二手房的交易也是纠纷不断，作为买方，一不注意就会掉入别人的陷阱，买到问题房产。避免被“坑”，交易前期的准备工作一定要做足。以下是一些购买二手房需要注意的事项：1、购买房价虚高的二手房时(比如南龙湖的房产变现)，要重点根据周边房屋价格，以及房屋房龄，周围配套等的情况，综合判断该房屋的房产估值。2、资金不充足时考虑二手房时，要把通勤成本计算在内。价格低是一方面优势，但是使用舒适度和便捷度也要重点考虑。3、不要选择房龄过大的二手房。二手房交易的黄金房龄是5-8年。除了省去增值税及附加和个人所得税，这个阶段内的二手房基本上配套设施成熟完善，外观看起来还比较新，户型设计也不过时，楼内和小区的设备也不会老化。而超过20年的房子，多数小区环境不尽人意，和现在的规划相比相差甚远。通常是我们所说的“老破小”。4、选择二手房时建议先从挑选小区入手，了解一个小区的均价、平均每周会上线多少房源，卖掉多少、日夜的环境如何、小区治安与物业如何等等。确立小区满足自己的需求后，监控小区在房产网站的销售情况，彻底掌握价格与市场行情，才能做到从容应对。5、多调查，避免纠纷房。这种二手房包括但不限于查封房、多户房、夫妻共有产权房、抵押房、出租房等等。与新房相比，二手房的状况千差万别，情况也更复杂。总的来说，不管是新房还是二手房，实地多看看多走走，总不会出错。