大河报·大河财立方记者 任冰

4月15日晚间,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称保利地产)公布2019年年报。

报告期内,该公司不动产投资开发、综合服务、不动产金融等“一体两翼”业务均实现良好发展,每10股派8.2元的高额分红,也使得管理人员及创始股东赚得盆满钵满。但皆大欢喜背后,超1000亿元的新增应付款,是否存在隐含财务风险,也值得关注。

| 营收净利双增长,销售回笼率达93%

2019年,保利地产收获颇丰。

首先是净利润实现了大幅增长。数据显示,报告期内该公司营业总收入2359.81亿元,同比增长21.29%;净利润375.54亿元,同比增长43.61%;归母净利润279.59亿元,同比增长47.90%。

另外,得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升,保利地产毛利率提升2.48个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%;净利润提升2.47个百分点至15.91%。

盈利上涨来自于良好的销售状况。2019年,保利地产实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%,市场占有率提升至2.89%;签约面积3123.12万平方米,同比增长12.91%。

在克而瑞日前公布的2019年中国房企操盘榜TOP200中,保利发展的操盘金额居全国第5名,操盘面积居全国第6名。

具体来看,保利地产深耕核心城市的效果明显。报告期内,该公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%,珠三角和长三角签约销售均达千亿规模;单城签约过百亿城市13个,合计销售金额达2500亿元,销售贡献占比达54%。2019年末,该公司拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米,其中38个核心城市占比达58%。

做好地产开发的同时,保利地产的两翼业务也取得了长足发展。

此前,保利地产曾提出“以不动产投资开发为主体,以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略,构建不动产生态发展平台。报告期内,保利地产两翼业务收入达113.06亿元。保利物业也得以在香港联交所主板上市,引入了多家国际知名基石投资人,募集资金53.82亿港元。

值得一提的是,保利地产还加强了现金管理能力。通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措,该公司全年累计实现销售回笼4312亿元,回笼率提升5个百分点至93%。

| 继续高比例分红,董事长可分1580.61万元

鉴于收益不错,保利地产也一如既往地延续了“慷慨”风格,决定高比例分红。

经董事会决议,保利地产拟以2019年12月31日的总股本119.32亿股为基数,向全体股东每10股派发现金红利8.20元(含税),现金分红合计97.85亿元(含税),占合并报表归母净利润的35.00%。

高额现金分红一直是保利地产的优良传统。近三年来,保利地产现金分红数额占合并报表归母净利润的比例均在30%以上。Wind数据显示,在A股及H股房企中,近三年来,保利地产每年的累计分红总额也均排在第2名,仅在万科之下(注:2019年仅关注已公布年报的房企)。

记者注意到,2019年末,保利地产董事长宋广菊持有该公司1927.58万股股份,按照10派8.2元的分红方案,宋广菊可得到1580.61万元的税前分红。该公司的总经理刘平也持有718.66万股股票,可分得589.30万元,再加上541万元的薪酬,刘平的年度收入也超过千万。

另外,保利地产的董秘黄海、财务总监周东利等都持有该公司股份,均可获得相应分红。

 

 

除了在职的管理人员受到激励,保利地产的创始股东张克强及其子张远捷,虽不在董事会及高管名单中,但也可得到不少分红。

企查查显示,张克强、张远捷父子持有保利地产的第6大股东——华美国际投资集团有限公司(以下简称华美国际)的全部股份。而华美国际的持股数量为1.95亿股,由此计算,父子两人可获税前分红约1.6亿元。

 

 

另外,截至2019年6月30日,张远捷还个人持有保利地产约10683万股股票,若此后无减持的话,其还可另外得到约8760.06万元分红。

| 净负债率大减背后,新增超1000亿元应付款

除了一系列亮眼的盈利指标外,保利地产2019年还有一个指标格外亮眼,那就是净负债率。按照年报描述,报告期末,保利地产净负债率为56.91%,同比大幅降低23.64个百分点,负债率为业内较低水平。

导致净负债率大幅下降的原因是什么?

净负债比率,一般是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例。年报显示,保利地产期末有息负债总额为2700.49亿元,与上年的2637亿元几乎持平。但另一方面,该公司期末的货币资金为1394.19亿元,同比增加了22.91%;期末的所有者权益为2295.22亿元,同比增加了22.71%。

分母减小,分子增大,自然导致净负债率减少。

与有息负债水平保持稳定相对应,2019年保利地产的财务费用也同比减少了0.11%,进一步助力了毛利率上涨。

那么,有息负债几乎不变是否意味着保利地产不缺钱呢?

显然不是。2019年末,保利地产资产负债率为77.79%,与上年的77.61%相比并无明显下降;但负债总额为8036.87亿元,较上年年末增加了1436.87亿元。

这也就是说,保利地产新增了超过1000亿元的无息负债。进一步探究负债构成,可以发现这主要来自于应付款项。

2019年末,保利地产的应付账款为1053.25亿元,同比增加128.72%,增长额为592.76亿元;其他应付款为1000.58亿元,同比增加91.33%,增长额为477.61亿元。

两者相加,保利地产新增应付款合计1070.31亿元。

 

 

华泰证券研报显示,房企表外负债的一种常见模式,即为以应付款类科目的形式进行融资。

房企可以通过向关联方借款的方式来用经营性负债代替金融负债,从而降低其有息负债规模,这部分负债通常以其他应付款中关联企业往来款的形式体现出来,但企业需要实际承担融资成本。

而保利地产的两百多个应付款关联方中,基金公司等金融机构明显占据了重要比重,因此该公司的实际财务费用与账面是否一致,这其中是否隐含财务风险,值得关注。

【责任编辑:孙晓艳 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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