购房者注意！郑州楼市风向变了！

青岛的新政引发业内关注。此前，有专家曾预测，郑州在今年或明年将有机会逆袭青岛，成为北方经济总量第三城。青岛突出“大招”，郑州房地产市场会不会加码?

我们一起了解下郑州复工复产后楼市真实行情，推测下2020年郑州的楼市走向。

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青岛新政：突破限售限购

4月10日，青岛不动产登记中心”主办的“青岛网上房地产”网站公布了此次“网络房展活动规则”，其中的第4到第7条“料”很足：

(点击看大图)

我们结合一下青岛之前的楼市政策，可以发现，青岛本次政策发生了如下变动：

1.共有产权群体购房名额增加。根据2018年4月青岛的楼市政策，“居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，算一套住房”。此次政策调整之后，相当于一部分居民家庭增加了1套购房名额。

2.学生购房群体购房渠道有所扩宽。

3.本地居民换房限售期从5年缩至2年。这无疑是青岛本次新政中最大的突破。

青岛新政在限购限售方面均有所突破，具有很强的松绑意味。

非常有意思的是，该政策属于“限定”政策，被包裹在 “2020青岛百日万店消费季”的外衣下，以避免政策造成的影响过大。

但发稿前，据相关媒体报道青岛新政目前疑似已被撤销。

自2020年开年以来，各地从未放弃对楼市放松的政策试探，但究其根源，还是市场原因。

以青岛为例，据了解一季度青岛同比下跌了29%，该“百日政策”的出台无疑是为了将疫情带来的影响控制在最低，让市场更快恢复正常。

郑州恢复复工复产已有些时日，那么截止到目前，郑州房地产运行情况如何?

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四月郑州市场预计恢复至往年八成

3月25日，郑州市住房保障和房地产管理局挂出公告，全市保障性安居工程项目开复工率已达80%以上。

据乐居河南了解，郑州市场正商、建业、康桥、永威、万科等多家主流房企旗下项目已经开放售楼处。郑州的售楼部基本都已复工。

从克而瑞公布的开盘数据来看，3月1日-4月12日大郑州共计有16个项目开盘，去化率从10%-98%不等，市场分化越发明显。主城区项目整体去化优于环郑区域。

(数据来源：克而瑞郑州咨讯)

郑州的新房成交量也在稳步提升。根据乐居河南监测，3月大郑州区域新房销售共计10886套，较2月成交量增长了38倍，同比不及往年一半，销量同比降低了53.8%。

(来源：360房产网;制图：乐居河南)

四月上旬(截至4月12日)，郑州新房销量已突破7000套。 按照目前2020年4月目前的销量趋势，预计4月郑州成交量可恢复至往年8成。

(来源：360房产网;制图：乐居河南)

可以说郑州的新房市场恢复速度相当可观，熟悉的郑州正在回归。

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二手房市场好于预期

疫情影响下，郑州二手房市场受到冲击影响相对更大，但恢复情况要好于预期。

郑州市住宅与房地产协会的数据显示，截至3月25日，郑州房地产经纪公司复工率达90%，人员复工率70%左右，整个市场处于逐渐复苏的状态中。有中介表示，业务量恢复到了原来的一半。

此外，根据乐居河南监测，四月郑州二手房市场成交情况也出现了明显回温现象。4月1日-至4月12日，近半个月时间，郑州二手房共计成交1354套，已经接近3月成交总和。

有专家对相关媒体表示，恢复情况比预判得要好，预计成交量跟去年持平。

郑州的二手房需求正在缓慢释放，整体市场仍比较乐观。

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注意!地荒要来了?

本次疫情体现在土地市场上，则更加深刻。

4月初，金地溢价57%摘牌中原区，创造了疫情后至今的最高溢价率，楼面价达到了5816元/㎡，接近6000元。大约估计下，入市价格或许可以达到15000左右。

需要注意的是，该地块已经位于西四环外，几乎靠近荥阳。有网友评论说：“那么高的楼面价，刚需不用关注了。”

但这在另一方面彰显着郑州房地产的现状：面粉供应真的少了。

通过监测郑州公共资源交易中心数据，一季度郑州共计成交34宗地块，同比减少约30%，其中，商住用地占比52%，同比下跌超过90%。

4月份郑州主城区仅挂牌出让6宗地，4宗商住，2宗商业。出让土地数量同比下跌了68%。

(数据来源：郑州公共资源交易中心)

郑州供地节奏出现明显放缓，土地溢价率也在走低。

年初，在保利、华润以50%溢价率摘得经开区三宗地后，郑州土地市场难见溢价成交。2月、3月主城区土地市场均以底价成交。

郑州市场需求仍然旺盛而土地供应却有所减少，房企拿地难度有所增加。本次四环外荥阳附近出现6000元楼面价，或许正预告着房企的拿地热情正在向环郑区域转移，而主城区价值更加稀缺。

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从目前的情况看，郑州市场复苏情况整体尚可。新房成交稳步攀升，二手房市场也在缓慢复苏，市场预期相对乐观，郑州的购房需求仍然比较旺盛。

不过需要购房者注意的是，衡量房价是否会涨，需要根据楼面价和供应量。如今土地供应量减少，市场需求旺盛，西四环外的楼面价已经迈向了6000时代，以后上车主城区的门槛会更高。

随着市场的逐渐恢复，疫情带给购房者的窗口期已然不多，购房者还需好好把握。

在能力土地供应较少和需求旺盛的市场条件下，郑州主城区更加稀缺，价值日益凸显。在4月预计入市的项目中，有8个是纯新盘首开。主城和近郊区各占一半。大家可以关注下。

(数据仅供参考，具体以售楼部为准)

2.资金限制的条件下，优先考虑周边有地铁的区域和项目。郑州地铁3号线一期、4号线、6号线一期、7号线一期、8号线一期、10号线一期、12号线一期，以及3号线二期这8条地铁线，将在今年同时建设。购房者可以根据地铁线置业，抢占先机。

3.最近市面上又掀起了特价房打折潮，购房者需明确个人需求，谨记城市发展趋势，进行捡漏。但需要提醒大家一句切记不要盲目贪图便宜