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2020年楼市的基本面:触底能否反弹?

发布时间:2020-01-14 10:59:32来源: 乐居买房

经历过2015-2017三年的疯狂,船大难调头,2018年楼市开始寻求着陆点。2019年阵痛期来临,市场进入洗牌周期。

有人说,衡量2019混得是否好的标准,是看他每天能否吃上猪肉。

不仅仅是楼市,整个经济形势都受大环境的影响,增速放缓,需求走弱,消费疲软。

加深结构性改革,改善营商环境、法治,创造和平环境,恢复经济增长动力。似乎成了2020年经济发展的不二法门。

2019年12月31日,丁祖昱也对2020年的楼市做出了自己的预测。其中提到,“房住不炒”是打持久战,行业规模、企业规模双下调。

丁祖昱在对2019年的楼市预测中,十条对了八条半。其中,看好海南,说对了一半,房地产行业规模下降10%并未出现。准确率相当惊人。

2019年年末,几场重量级的经济会议也落地,为2020年经济走势定了基调。

那么,2020年的楼市基本面到底如何?

2020年是楼市全面软着陆的一年吗?是否能触底反弹?

2019年基本面:缺钱!缺钱!

站对了风口,猪都会飞起来。放在经济大潮中也一样,当经济大起的时候,赚钱就像捡钱。上世纪80年代初,中国经济在经济历史低谷之后,触底反弹,增长率迅速攀升至1984年代的14.5%。90年代初,又再次回落到低谷,最低时达3.3%,而后起落范围稳定在6%-10%。经济的有起有落,是整个经济运行周期的周期律。

进入到新世纪,特别是加入世贸组织之后,影响中国经济走势的更多是国际经济的风云变幻。大量国际债务转移中国,其中房地产、互联网成为资本优先选择的行业。2006年之后,次债危机到来,股市泡沫严重,美元大幅贬值。在发达国家经济放缓、中国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下,国际资本加速流向中国寻找避风港,促使更多的热钱流入房地产。

有了资本嫁衣,房地产行业风水水起,进入了黄金十年,成为中国经济的主力驱动。

2020年楼市的基本面

过去30年,中国经济一直靠制造业、人口红利、投资、房地产、消费和进出口这六驾马车拉动。2010年之后,中国的经济开始逐年下滑,到了2015年的增长速度是6.9%。其中最重要的原因就是,这些指标全部下滑。就有了随后的三年宽松,房地产也迎来了黄金十年的最后三年。

2015-2017年,这是房地产黄金十年的最后三年。2015年股市一飞冲天,2016年楼市陷入疯狂,债市也水涨船高。信贷和债券在这三年扩张了明显。

2020年楼市的基本面

2019年,楼市调控迈入深水区。跑马圈地式大规模发展房地产的景象一去不回。据统计,2019年全国累计调控次数达到了620次左右,创下了历史新高,如果从2016年下半年楼市调控开始算起,这3年多来全国累计调控次数达到了1200次左右,其中2017年250次左右、2018年400次左右,2019年的调控次数超过两者之和。

相比经济增速减慢,购房杠杆过高可能是引发更严重系统性风险的“灰犀牛”。从2018年开始去杠杆,2019年结构性去杠杆,2020年去杠杆要逐渐向“稳杠杆”转移。

总结来说,中国经济的发展状况受国际环境的影响很大。2019年经济增速以及就业等受到毛衣战的影响不少;新的经济增长点还未凸显,强力去杠杆,弱化房地产、基建等传统驱动,经济阵痛还会持续;货币收缩,贸易顺差减少,现金流不够用。

这不仅在2019年的房地产行业表现突出,甚至全行业都表现出了一个信号,那就是:缺钱!

2020年,地产会再次救场吗?

历史的经验告诉我们,房地产是中国经济最重要的驱动能力,两者相依相存,同气连枝,相互作用的。房地产不行,中国经济就断崖式下滑。房地产兴盛了,GDP总量也就快速跟上了。

同时,经济出现疲靡,就要通过提振房地产来刺激消费。要抑制经济过快过热,也先拿房地产动刀。

从房地产的兴衰史基本可以捋出中国经济的波动趋势。

2004年房地产迎来第一次高光时刻,其背后的原因是经济过热,居民累积的财富刺激消费升级需求快速增长,房地产沉淀资金,吸收外资,扩大投资规模,房价也水涨船高。

2008年金融危机波及全球,经济下滑,房地产市场成交萎缩,市场观望情绪浓厚,“拐点论”大行其道,无论从整体经济,还是地方信用考虑,都需要提升内需,加强市场信心。年尾相关部门出台鼓励和刺激住房消费的政策,黄金十年到来了。

2012年欧债危机,经济增速放缓,地方财政困难加剧,房地产调控不断加码,商品房销售也逐渐转冷。房地产政策边际放松,房地产再次出手救市。

2016年产能严重过剩,经济会议定调去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。房地产拉动整个经济,保障了经济增长稳定房地产市场热火朝天,房价也迎来了历史性上涨。

2020年楼市的基本面

2019年中国经济增速平稳,三驾马车中进出口额因受贸易战影响,呈现衰退之势,整体经济出现放缓特质。受到市场“钱荒”的影响,房地产也迎来了融资受阻,债务密集到期的“寒冬”。

2020年,地产会再次出场救命吗?

2019年12月以来,从国务院常务会议到全国发展和改革工作会议,稳就业始终是关键词之一;从中央经济工作会议到国务院《关于进一步做好稳就业工作的意见》,更是对就业工作做出了明确部署。

为什么要如此强调“稳就业”?次债危机一个重要背景是发达国家失业率过高,导致家庭负债过重,消费疲软,甚至出现全球性金融流动性不足,房贷大量违约。

在我国,“稳就业”更是社会安定的重要砝码。

1、2020年,越是在经济下行压力大的时候,越要把就业置于更加突出的位置。要继续将稳就业置于首要位置,使人民群众有更多的获得感、幸福感和安全感。这就意味着,要加大中小企业的扶持力度和实体经济的宽松政策。

2、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在货币政策上,2020年将更为灵活,更为精准和动态,而非常态化操作。大水漫灌刺激经济的做法大概率不会出现。

3、 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

如果继续坚持这三个基本准则,那么2020年经济软着陆基本可以实现。继续延续2019年的趋势探底,也就是说,2020年,并不是房地产上场的最佳时机。

持续近三年的横盘将彻底锁死炒房客,“房住不炒”不是说着玩的。

楼市的基本面:触底反弹?

2019年12月6日召开的“定调2020年经济发展”的政治局会议,12月12日结束的2019年中央经济工作会议,12月23日的全国住房和城乡建设工作会议,共同为2020年的楼市怎么走奠定了基调。

着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,保持房地产市场平稳运行,坚决防范化解房地产市场风险。

即使严防死守,房地产市场的规模还是没有萎缩,呈现平稳增长的趋势。2019年1—11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%。

根据国家统计局数据,2019年前十个月全国商品房销售额124417亿元年,2019年最后2个月首次成交额不出现暴跌(跌幅>25%), 2019年全年市场成交额超过15万亿元几乎成定局。而2018年全国商品房成交金额为149973亿元。

2020年楼市的基本面

2020年的调控政策也不会“一刀切”,而是遵循各个城市的情况因城施策。房住不炒的定位将不受市场周期的影响,无论市场是好是坏,以后很长一段时间都会严控,这对于2020年以及之后的楼市都有很强的导向意义。

对于房价明显上涨的城市,或者有抬头迹象的城市,楼市调控不可能放松。对于,房价下跌的严重的城市,可以适度放松,进行调整,但是不能贪近求快,一刀切。去年很多城市的政策“一日游”在一个层面反应了地方对楼市政策的暧昧态度。

以郑州为例,根据克而瑞数据,2019年,郑州除郑东新区外各区房价全部出现下跌,其中,惠济区最高跌幅超过2000元。阴跌、特价房频出不穷,部分楼盘更是开启直接降价,直接降价项目同比上涨25%。

2020年楼市的基本面

房企信心不足,年度目标压力下,以价换量成为主流现象,形式降价转为实质降价,降价幅度加大、范围扩大,以期提高年度目标完成率。2019年典型房企大郑州销售目标综合完成率仅为75%。

土地市场,主城区土地供求量同比下滑明显,涉宅用地成交溢价率持续走低,曾经房企蜂拥的主城区公开市场土地,时隔三年再现流拍,房企拿地愈发理智谨慎。

小幅度下跌影响有限,但是由此引发的高杠杆炒房客抛售以及整体市场情绪的扭转,是无可估量的。

既要“止涨”,又要“止跌”,2019年的郑州房地产市场显然不符合2020年经济会议的发展规划,这样的“不稳定因素”,势必要在2020年有所改变。小规模去库存、刺激消费的举措将会成为今年郑州楼市一个维稳法宝。

最好的时代确实正在慢慢过去

2019年11月5日,融创孙宏斌在不动产金融年会上进行主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲,演讲开头一句就是“经济不依赖房地产,这是国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略”。孙总说,房地产相关产业在GDP中占到30%,这个行业卖地收入加上税收,占整个财政收入40%。

而且,从下半年开始“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,一直被反复提及,这就说明了2020年房地产入市救场的可能几乎为零,起码在信贷金融端不会放松。但是,处于稳就业、稳经济的考量,适度的宽松政策也在所难免。

从某种层面上来说,房地产已经与经济血肉相连,动一下难免伤筋动骨。越是在经济形势比较危急的时候,越是要谨慎。也因此,楼市不会也不可能完全市场化,纯粹用经济学的理论去分析,是不实事求是的。

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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