2020年楼市的基本面：触底能否反弹？

经历过2015-2017三年的疯狂，船大难调头，2018年楼市开始寻求着陆点。2019年阵痛期来临，市场进入洗牌周期。

有人说，衡量2019混得是否好的标准，是看他每天能否吃上猪肉。

不仅仅是楼市，整个经济形势都受大环境的影响，增速放缓，需求走弱，消费疲软。

加深结构性改革，改善营商环境、法治，创造和平环境，恢复经济增长动力。似乎成了2020年经济发展的不二法门。

2019年12月31日，丁祖昱也对2020年的楼市做出了自己的预测。其中提到，“房住不炒”是打持久战，行业规模、企业规模双下调。

丁祖昱在对2019年的楼市预测中，十条对了八条半。其中，看好海南，说对了一半，房地产行业规模下降10%并未出现。准确率相当惊人。

2019年年末，几场重量级的经济会议也落地，为2020年经济走势定了基调。

那么，2020年的楼市基本面到底如何?

2020年是楼市全面软着陆的一年吗?是否能触底反弹?

2019年基本面：缺钱！缺钱！

站对了风口，猪都会飞起来。放在经济大潮中也一样，当经济大起的时候，赚钱就像捡钱。上世纪80年代初，中国经济在经济历史低谷之后，触底反弹，增长率迅速攀升至1984年代的14.5%。90年代初，又再次回落到低谷，最低时达3.3%，而后起落范围稳定在6%-10%。经济的有起有落，是整个经济运行周期的周期律。

进入到新世纪，特别是加入世贸组织之后，影响中国经济走势的更多是国际经济的风云变幻。大量国际债务转移中国，其中房地产、互联网成为资本优先选择的行业。2006年之后，次债危机到来，股市泡沫严重，美元大幅贬值。在发达国家经济放缓、中国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向中国寻找避风港，促使更多的热钱流入房地产。

有了资本嫁衣，房地产行业风水水起，进入了黄金十年，成为中国经济的主力驱动。

过去30年，中国经济一直靠制造业、人口红利、投资、房地产、消费和进出口这六驾马车拉动。2010年之后，中国的经济开始逐年下滑，到了2015年的增长速度是6.9%。其中最重要的原因就是，这些指标全部下滑。就有了随后的三年宽松，房地产也迎来了黄金十年的最后三年。

2015-2017年，这是房地产黄金十年的最后三年。2015年股市一飞冲天，2016年楼市陷入疯狂，债市也水涨船高。信贷和债券在这三年扩张了明显。

2019年，楼市调控迈入深水区。跑马圈地式大规模发展房地产的景象一去不回。据统计，2019年全国累计调控次数达到了620次左右，创下了历史新高，如果从2016年下半年楼市调控开始算起，这3年多来全国累计调控次数达到了1200次左右，其中2017年250次左右、2018年400次左右，2019年的调控次数超过两者之和。

相比经济增速减慢，购房杠杆过高可能是引发更严重系统性风险的“灰犀牛”。从2018年开始去杠杆，2019年结构性去杠杆，2020年去杠杆要逐渐向“稳杠杆”转移。

总结来说，中国经济的发展状况受国际环境的影响很大。2019年经济增速以及就业等受到毛衣战的影响不少;新的经济增长点还未凸显，强力去杠杆，弱化房地产、基建等传统驱动，经济阵痛还会持续;货币收缩，贸易顺差减少，现金流不够用。

这不仅在2019年的房地产行业表现突出，甚至全行业都表现出了一个信号，那就是：缺钱!

2020年，地产会再次救场吗？

历史的经验告诉我们，房地产是中国经济最重要的驱动能力，两者相依相存，同气连枝，相互作用的。房地产不行，中国经济就断崖式下滑。房地产兴盛了，GDP总量也就快速跟上了。

同时，经济出现疲靡，就要通过提振房地产来刺激消费。要抑制经济过快过热，也先拿房地产动刀。

从房地产的兴衰史基本可以捋出中国经济的波动趋势。

2004年房地产迎来第一次高光时刻，其背后的原因是经济过热，居民累积的财富刺激消费升级需求快速增长，房地产沉淀资金，吸收外资，扩大投资规模，房价也水涨船高。

2008年金融危机波及全球，经济下滑，房地产市场成交萎缩，市场观望情绪浓厚，“拐点论”大行其道，无论从整体经济，还是地方信用考虑，都需要提升内需，加强市场信心。年尾相关部门出台鼓励和刺激住房消费的政策，黄金十年到来了。

2012年欧债危机，经济增速放缓，地方财政困难加剧，房地产调控不断加码，商品房销售也逐渐转冷。房地产政策边际放松，房地产再次出手救市。

2016年产能严重过剩，经济会议定调去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。房地产拉动整个经济，保障了经济增长稳定房地产市场热火朝天，房价也迎来了历史性上涨。

2019年中国经济增速平稳，三驾马车中进出口额因受贸易战影响，呈现衰退之势，整体经济出现放缓特质。受到市场“钱荒”的影响，房地产也迎来了融资受阻，债务密集到期的“寒冬”。

2020年，地产会再次出场救命吗?

2019年12月以来，从国务院常务会议到全国发展和改革工作会议，稳就业始终是关键词之一;从中央经济工作会议到国务院《关于进一步做好稳就业工作的意见》，更是对就业工作做出了明确部署。

为什么要如此强调“稳就业”?次债危机一个重要背景是发达国家失业率过高，导致家庭负债过重，消费疲软，甚至出现全球性金融流动性不足，房贷大量违约。

在我国，“稳就业”更是社会安定的重要砝码。

1、2020年，越是在经济下行压力大的时候，越要把就业置于更加突出的位置。要继续将稳就业置于首要位置，使人民群众有更多的获得感、幸福感和安全感。这就意味着，要加大中小企业的扶持力度和实体经济的宽松政策。

2、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在货币政策上，2020年将更为灵活，更为精准和动态，而非常态化操作。大水漫灌刺激经济的做法大概率不会出现。

3、 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

如果继续坚持这三个基本准则，那么2020年经济软着陆基本可以实现。继续延续2019年的趋势探底，也就是说，2020年，并不是房地产上场的最佳时机。

持续近三年的横盘将彻底锁死炒房客，“房住不炒”不是说着玩的。

楼市的基本面：触底反弹？

2019年12月6日召开的“定调2020年经济发展”的政治局会议，12月12日结束的2019年中央经济工作会议，12月23日的全国住房和城乡建设工作会议，共同为2020年的楼市怎么走奠定了基调。

着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

即使严防死守，房地产市场的规模还是没有萎缩，呈现平稳增长的趋势。2019年1—11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%。

根据国家统计局数据，2019年前十个月全国商品房销售额124417亿元年，2019年最后2个月首次成交额不出现暴跌(跌幅>25%), 2019年全年市场成交额超过15万亿元几乎成定局。而2018年全国商品房成交金额为149973亿元。

2020年的调控政策也不会“一刀切”，而是遵循各个城市的情况因城施策。房住不炒的定位将不受市场周期的影响，无论市场是好是坏，以后很长一段时间都会严控，这对于2020年以及之后的楼市都有很强的导向意义。

对于房价明显上涨的城市，或者有抬头迹象的城市，楼市调控不可能放松。对于，房价下跌的严重的城市，可以适度放松，进行调整，但是不能贪近求快，一刀切。去年很多城市的政策“一日游”在一个层面反应了地方对楼市政策的暧昧态度。

以郑州为例，根据克而瑞数据，2019年，郑州除郑东新区外各区房价全部出现下跌，其中，惠济区最高跌幅超过2000元。阴跌、特价房频出不穷，部分楼盘更是开启直接降价，直接降价项目同比上涨25%。

房企信心不足，年度目标压力下，以价换量成为主流现象，形式降价转为实质降价，降价幅度加大、范围扩大，以期提高年度目标完成率。2019年典型房企大郑州销售目标综合完成率仅为75%。

土地市场，主城区土地供求量同比下滑明显，涉宅用地成交溢价率持续走低，曾经房企蜂拥的主城区公开市场土地，时隔三年再现流拍，房企拿地愈发理智谨慎。

小幅度下跌影响有限，但是由此引发的高杠杆炒房客抛售以及整体市场情绪的扭转，是无可估量的。

既要“止涨”，又要“止跌”，2019年的郑州房地产市场显然不符合2020年经济会议的发展规划，这样的“不稳定因素”，势必要在2020年有所改变。小规模去库存、刺激消费的举措将会成为今年郑州楼市一个维稳法宝。

最好的时代确实正在慢慢过去

2019年11月5日，融创孙宏斌在不动产金融年会上进行主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲，演讲开头一句就是“经济不依赖房地产，这是国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略”。孙总说，房地产相关产业在GDP中占到30%，这个行业卖地收入加上税收，占整个财政收入40%。

而且，从下半年开始“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，一直被反复提及，这就说明了2020年房地产入市救场的可能几乎为零，起码在信贷金融端不会放松。但是，处于稳就业、稳经济的考量，适度的宽松政策也在所难免。

从某种层面上来说，房地产已经与经济血肉相连，动一下难免伤筋动骨。越是在经济形势比较危急的时候，越是要谨慎。也因此，楼市不会也不可能完全市场化，纯粹用经济学的理论去分析，是不实事求是的。