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这一年家乐福投向苏宁、麦德龙联姻物美、华润万家战线收缩,传统零售行业呈现低迷;而SKP-S、盒马里岁宝等“新物种”,为实体商业带来曙光。同时受政策和需求的双重助推,“首店经济”、“夜经济”多地开花;不断攀升的“国潮热”与“盲盒经济”,又为消费这架马车注入新动能。具体到城市,有“特大城市”与“万亿城市”双角色的郑州,又会是何种景象?同比“中部四小龙”,今年中原商业的成长性在哪?棚改收官、数字化浪潮席卷下,郑州的商业地产发展,又将走向何方?

1月7日,在RET睿意德、中商数据与河南商报联合下,“2019郑州商业年终盘点暨郑州商业白皮书发布”盛会在楷林中心举办。RET睿意德董事索珊、RET睿意德华中区总经理石俊东作为主要分享嘉宾,优泽汇商业董事长皇甫立志,永威商业总经理张林,阿里巴巴战略发展部总监王延哲,美国NeXT SCENE合伙人张鹏等作为论坛嘉宾,分别从“变局下的新价值发掘、数字化浪潮中的智慧商业转型及郑州商业发展、潜力、趋势”等多个角度,对过去一年郑州商业变化和未来走向,进行了多维度、全方位的深刻洞察。本次活动吸引了商业地产开发商、品牌方、相关机构专业人士以及多家媒体共约400人到场参与,同时超10.2万人在线上同步见证这一事件的发布。

拉动内需商业地产人成生力军,数字化已成行业革新“必选题”

索珊认为,穿越经济周期,商业地产人是生力军。目前,中国消费经济对经济支撑超过60%,拉动内需是转型期的关注事件,而拉动内需则需聚焦商业。

在地产开发层面,本年度无论是港资及外资,还是内地开发商,都在加大对新市场的开拓。一线及新一线姣好的租金回报增加了港资及外资开发商持续发展高端物业的信心,内地开发商则持续下沉,50%的待开业项目布局在二三线城市。

值得注意的是,从上海、西安乃至郑州来看,存量改造项目及小体量社区商业正在成为一线及新一线城市新增项目的趋势,市场将对项目的定位、硬件改造及品牌组合能力提出更高要求。

就商业活力而言,郑州是区域商业活力的增量市场。与2018年相比,2019年郑州商业活力指数排名前进一位。它的活力应该怎样激发?

索珊说,新一线及二线城市虽在商业资源丰富度上无法与头部城市抗衡,但是将夜经济、首店经济等时下消费热点,与自身城市消费文化基因相结合,不失为差异化竞争的出路。 索珊说,对郑州来说,在全球首店的竞争中,与一线城市的竞争中肯定有劣势,但是郑州却可以多开发其他类型的首店。比如河南当地老字号的“活化”;此外就是支持本土原创品牌的发展,让他们将自己的首店放在郑州。

商业地产行业作为受到互联网冲击的典型传统行业,数字化浪潮下,行业升级刻不容缓。目前,商业地产行业数字化从局部走向全域,并展现出智能化、系统化革新的趋势。

(二)

数字化浪潮下,郑州商业开启智慧转型

经济转型期,行业需要新的增长动能,5G、区块链等新技术不断被提及与探讨。在此背景下,“新零售”、“智慧商业”等“新物种”诞生。那么什么是智慧商业?能做到什么?又如何在自有领域与新商业相结合?“对话未来”的论坛环节,优泽汇商业董事长皇甫立志、阿里巴巴战略发展部总监王延哲、永威商业总经理张林、美国NeXT SCENE合伙人张鹏、RET睿意德董事索珊都从各自视角,对这一问题给出了多维度的回答。

皇甫立志认为,智慧商业是商业的未来趋势。新技术不仅有助于精准营销的实现,线上线下的融合也能提升价值用户与商业用户的重合度。

张林则以永威木色的运营心得出发,结合目标客户的消费特性在初期规划、品牌招商与业态布局上有舍有得,他认为,未来购物中心经营的核心资产还是客流,怎么把客人吸引过来,再把客人留住是其内核。

RET睿意德董事索珊认为,从消费视角来看,未来商业无疑是更加便捷的,让消费者更有效率地实现满足,体验购物的愉悦。商业体数字化现阶段需要顶层设计、战略布局,以最小的投入和最优的产出完成数字化布局。

在沉浸式体验大行其道的今天,张鹏认为,数字化将使线上线下的融合更为紧密,为消费者提供更好的商业体验。年轻化群体越来越需要社交化的场景,商业不仅应当顺应用户的变化,还要把用户的消费行为沉淀下来形成数据。

(三)

郑州商业全景扫描 首份白皮书发布

一、“GDP破万亿”后 城市开发需要精耕细作

从郑县到国家中心城市,再到“常住人口过千万的万亿GDP”城市,我们见证了大都市的崛起,步入“GDP万亿”的新阶段,郑州将如何借力,又会走向何方?

石俊东认为,从武汉、杭州等典型城市发展路径来看,城市GDP破万亿后,将处于快速发展阶段,城镇化进程加快。对于城市新区开发而言,总体呈现“先扬后抑”的趋势,目前郑州城区人均拥有建设面积已达171.65㎡/人,超过武汉的151.93㎡/人与杭州的140.19/㎡/人,城市开发逐步迈入精耕细作时代,对房地产的依赖变低。此时,现代高新产业将成为经济增长的主要带动力,文化娱乐与休闲商业将促进消费结构升级。

从城市短期发展方向来看,其一,新区开发分化,以白沙、滨河新城、常西湖、商都新区为郑州新区的短期发展主力区域。东南注重产业发展,西北注重生态文化建设;其二,城市由野蛮扩张向内容优化过渡,注重文化创意、现代商业等功能发展。

二、存量时代 考验“造血”能力

与GDP万亿相伴的是,城市开发降速换挡,进入存量比拼的时代加快。2019年,郑州有83.2万㎡优质商业入市,略低于去年,供应仍维持高位,人均商业面积突破1㎡,告别不饱和阶段。商办物业存量将近900万㎡,高涨不下。

2018年,由银兴·悠客广场、泰得城、关照先生开启的郑州商业存量改造,于2019年艰难显现,历经“空铺”与“易手”。随着地产端“输血”能力减弱,融资难度加大,商业项目必须拥有“造血”功能。

面临挑战的还有影院市场。2019年郑州影院市场在经历了多年1亿元以上规模增长后,增量首次降落在5千万左右规模,主要购物中心票房下降明显,市场容量已触顶。

“跨界”便利店的三全,或为自我突破提供新思路。借助发达的配送物流技术,拿下7-11河南特许经营权的三全,通过“餐饮+便利店”模式,不仅完成了终端布局需要,也将以社区厨房或城市厨房场景,革新餐饮的生存模式。

夜经济、首店经济等新经济形式成为刺激庞大内需的着力点

由政策及需求助推的新经济形式,则为商业发展赋予新动能。

从商业发达城市启蒙的“首店经济”,其价值于2019年被郑州购物中心广泛察觉。今年5家涉及首店的开业项目,贡献了44%的郑州年度“首店经济”。据RET睿意德统计,2019年郑州共开业各类首店品牌112家。与上海、西安等城市相比,虽在数量上不具优势,但在商圈及标杆购物中心的共同吸附下,从Saint Laurent等奢侈品,到NARS、POLA等国际美妆,失重餐厅、言几又等特色体验,首店质量可圈可点。

当消费持续在经济增长中扮演重要角色,“夜经济”的隐藏价值被挖掘。于郑州而言,在CBD商圈、高铁商圈标杆项目的带动下,夜生活阵地逐渐东移。但是与西安、武汉等同级别城市相比,郑州城市旅游功能的缺失则是夜间活力不足的重要原因,可通过城市夜景、音乐喷泉、灯光秀等景点再造,并与现有商业体产生连接与互动,实现补足。

95后、00后新消费群体崛起带动的国潮等个性化消费,新中产催生的盲盒等不确定消费,反映了旺盛的文化及情感消费需求,也显示出消费分级下,消费潜力释放的巨大机会。

郑州商业新增量,在城市功能提升与技术赋能

那么,关于郑州商业,该如何挖掘新的“增量”?

石俊东认为,从城市运营角度,老旧物业改造将迎来新的发展机会;二七商圈、商都历史文化区等将迎来新的活力。新加坡滨海湾乃至广州珠江新城等国内外先进经验告诉我们,融合城市景观建筑、城市文化展示、城市旅游休闲、极致商业、高端商务居住的新型城市功能区将是未来的发展提升方向。

从业态来说,社区赛道依然火热。紧抓1km范围内社区居民的刚性需求,通过高频的刚需消费形成强客户粘性,将形成独特的生存之道,今年钱大妈、叮咚买菜等生鲜的成功,皆源于在最后一公里,抢占先机。

而明年盒马鲜生于郑州落地,其与“盒马里”、“七范儿”代表的新零售升级,打开数据赋能的充分想象。互联网提供流量和精准匹配,剩下的就是如何把场景做实,把人留住,延长客群留置时间。

将近4小时的"2019郑州商业年终盘点暨郑州商业白皮书发布"大会,以未来、全局的眼光,既深入分析了郑州商业的发展水平,又为“后GDP万亿时代”的郑州商业,提供了可行的发展路径。对于郑州而言,人口红利将在可预见的未来一直存在。从典型城市的发展轨迹来看,郑州的城市化进程将呈现“先扬后抑”,逐步转向存量时代。目前城市商业“填空阶段”基本完成,在新一轮的政策利好及新经济、新商业形式应用的刺激下,郑州商业发展未来可期。

来源:大河客户端

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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