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相比在小区成套住宅里合租、群租,公寓住宅大标间私密性更好;然而,商水商电费用高,没燃气,也不能落户。

相比于动辄百万的成套住宅,三五十平方米的小公寓总价低、地段优,是不少初创阶段的小微企业和囊中羞涩的年轻人落脚安家的不错选择;然而,首付比例高、贷款年限短、交易税费高也颇为麻烦。

省两会期间,河南省人大代表、豫发集团董事长王建树建议,放开商业商务公寓(下文简称 商业公寓)开发和交易限制,助力小微企业发展。

河南商报首席记者 高瞻展 文

记者 杨东华 图

商业公寓现状:商水商电、落户难,贷款限制、交易税高

“想买个属于自己的房子,不再搬来搬去。” 来自豫南农村的90后女孩小馨(化名),研究生毕业后在郑州市经开区找了份工作,自己储蓄再加上家里七拼八凑,攒了一二十万,想付个首付买房。

可几家售楼部转悠下来,她彻底泄了气:在老家亲戚看来,一二十万已是笔“巨款”,但郑州四环周边房价已基本在一万三四左右,户型面积最小也有七八十平,总价动辄百万,“即便能借钱补足首付,还款压力也吃不消。”

她也曾考虑过购买小公寓,三四十平足够住,比合租好太多,但公寓的水电是商业性质,比民用住宅贵了不少;没有燃气,想炒个菜也是奢望;再就是,不能凭商业公寓落户、将来孩子也不能就近入学。

更现实的问题是,商业性质的小公寓别看总价不高,但首付比例50%,贷款年限短(通常是10年),经济上的压力并不小,而日后一旦有机会改善生活换房子,公寓交易税费比例也过高。

“租房和买成套住宅之间,不能有种过渡么?” 小馨的烦恼,不少用商业公寓做办公场所的小微企业也同样存在,写字楼租金高、物业费高,往往面积也大,购买成本更高,在小公寓里办公,也是不少创业企业稳步经营的重要“第一步”。

建议一

公寓与住宅,享受同等社会公共服务

商业公寓水、电、气、暖按照民用标准收费,并非没有依据。

2016年6月3日,国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)明确规定:“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

海南省物价部门已于2018年9月26日颁发文件,明确产权式酒店不再用于商业经营,转为居民居住的,执行居民生活用电价格;酒店式公寓用电执行居民生活用电价格。然而,郑州目前尚没有类似政策。

王建树建议,相关部门应颁发地方性文件,支持商业公寓改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。

针对目前商业公寓成栋设置水表、电表的现象,他建议实现公寓住户一户一表,水、电价格与居民用水用电等同。同时,他建议单套公寓加装燃气报警器、改善通风条件,以此获得燃气管道接驳许可,并按照民用价格收取燃气和暖气费用。

对于公寓业主落户、子女上学的需求,他建议户籍主管部门改变商业公寓成栋设置门牌号的做法,实行一户一门牌号,购买首套房产为商业公寓的年轻人能实现落户和子女就近入学。

建议二

降低交易成本、开发成本

目前,除了上文提到的商业公寓“首付比例高、贷款年限少”之外,公寓在二次交易中需缴纳高额税费:其中契税为交易额的4%(住宅1%-2%),增值税5.55%-6%(住宅两年以下5%,满两年无),个人所得税是交易与购买时差额的20%(住宅最高不超过2%,并享受“满五唯一”免征),造成商业公寓类资产难以变现,流动性差。

王建树建议,有关部门可参照商品住宅交易的管理办法,合理降低公寓首付比例,调低商业贷款利率,允许使用公积金贷款;在公寓二次交易时,参照住宅标准执行税费优惠政策。

除了使用环节和交易环节,在商业公寓的前期开发中,王建树建议地方政府在商业公寓用地出让时给予相应优惠,从源头上降低开发成本;同时,规划主管部门在技术管理规定中,增加商业公寓建筑分类,方便各区(市)县审批、落实;并允许商务用地配建商业公寓,有效提升商务办公场所使用效率,降低办公、居住成本。

“放开商业公寓开发和交易限制,有利于郑州小微企业的发展壮大,有利于年轻人首套置业商业公寓并落户郑州市,有利于郑州吸引优秀大学毕业生等年轻人口导入,助力国家中心城市建设。” 王建树表示,此举也能助推小微企业高质量发展,更大程度激发市场活力,还会不断涵养税源,最终实现群众就业、企业利润和财政税收多赢,为经济发展增添后劲。

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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