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一限价下的“新思路”,捂盘惜售、捆绑销售

党的十九大已经明确给出了“房子是用来住的,不是用来炒的”指示。在此背景下,各地政府也因城施政,各大热点城市也相继实施了自己的调控政策,尤其是限价政策。

郑州规定了:“ 郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。“

意思就是:郑州的新房价格不能超过2016年10月份。

新盘,要么你就捂着不卖,不去申请预售证,要么,你就必须按照政府的指导价格来定价。

但是哪个开发商会安分守己的按照指导价去卖房呢?

很多开发商直接就搞起了捂盘惜售,尤其是很多北龙湖的地王项目,楼面价都30000元/㎡、40000元/㎡,但是政府限价32000元/㎡,这还怎么玩?“面粉都比面包贵了”。

有些开发商甚至每次只推出一栋楼,采取“挤牙膏”式的销售模式。

还有一些开发商可能是迫于资金压力,捂盘是不现实的,但是严格按照限价政策卖房也不甘心。毕竟每个“薅羊毛”的机会,大家都不会错过。所以一些开发商玩起了捆绑销售,捆绑车位、捆绑装修款等等。而捆绑装修款则是开发商常用的套路。

▲最近调查发现的一些装修款捆绑现象

首先装修款是不计入政府备案价的,也不计入总房款,需要购房者额外支出。政府的房价数据就会降低,开发商的预售证审批和后期的网签都会很轻松。

但是羊毛出在羊身上,国家统计部门的房价保持稳定或者下降了,但是购房者却没有少花一份钱,而且装修款一般都是单独结算,不接受贷款,等于额外的增加了购房者的首付。

动辄数十万,2000元/㎡、3000元/㎡的装修款,价格和装修标准完全由开发商说了算,真正的装修质量只有等交房了才能辨真假,但是到那时候为时晚矣。

如果说是一些品质开发商的装修项目,购房者花钱买个好产品也不算入坑,最怕的就是一些开发商将装修款作为抬高房价的手段,等到交房的时候一地鸡毛。

二分销拓客满天飞,同楼不同价

相信每个郑州人微信里都有一两个房产中介,而且整天都会被各种楼市无脑言论所骚扰,但是又不舍得删掉他们,因为偶尔他们还能蹦出一些房源信息,貌似都挺不错的。

尤其是各种团购,各种低首付,各种额外优惠,对于一些刚需而言,虽然心中有一丝怀疑,但是内心还是抱着“试一试”的态度。

恐怕很多人会有疑问,中介不都是从事二手房交易吗?啥时候都杀到新房市场了。这就引出了依托于郑州房地产市场而生存的一个庞大群体——全民经纪人。

包括各种二手房中介公司、各种拓客团队、分销团队、包销团队,毕竟郑州最近二手房市场不好做,但是新房前景无限好。

而他们卖的房子也是五花八门,安置房、工业用地房、公寓、写字楼、商铺,只要是和房地产相关的产品他们都在卖。

有一位21世纪不动产的中介朋友告诉我,他们公司主要负责郑州南边经开区和管城区的分销项目,公司旗下有1000多个中介。相比之下,一个售楼部的置业顾问加起来连个零头都比不上。

全公司在所有网络平台上发广告,以低价、优惠、团购信息忽悠购房者上钩,然后骑着电瓶车带客户去看房。

当然了,这些中介代理的没多少好房子。尾盘、偏远的公寓、郊区的商铺、小开发商的楼盘、各种安置房、各种转让房源、甚至一些五证不全的项目都是他们的销售主力。

对于大牌开发商的主流项目,一般不会采用这样的分销模式。采用分销的模式,买卖成交开发商才会付给中介佣金,在没有成交之前,开发商没有任何费用,典型的按效果付费,这对一些营销费用有限的开发商而言,不失为一种最好的销售模式。

购房者很容易被各种虚假的优惠和团购信息诱惑,被中介和拓客带到一些根本不好销售的项目,再加上置业顾问和中介的各种洗脑神技,很容易就被忽悠“上车”了,上车后才发现是个大坑。

而且很多中介主打的就是优惠团购,购房者买了房之后却发现好像和别人买的房子价格上也没啥优惠,反而因为是中介带来的客户,挑不到一些好房源。

三莫名其妙的“转让费”“茶水费”

为什么会存在“转让费”“茶水费”?源于房价快速上涨之间的差价,开发商的允许更名更是创造捷径。

试想一个购房者在低价的时候入手,然后迟迟不签购房合同,就等着房价上涨了之后,要点“转让费”,更名给下家。这是多么简单直接的一种炒房行为呀!

只要开发商允许,购房者就能一拖再拖,甚至拖个一两年时间。试想在楼市火爆的时候,房价一日三变,这为炒房客创造了大量的机会。

据老孙所知,2016年楼市最火爆的时候,很多有“头脑”的人就整天参与抢房,抢到房子之后,就转给没抢到房子的人,也就是俗称的卖“号”。

而另外大部分转让的房源都来自一个渠道——内购。大多数搞内购的开发商都允许业主更名,说白了就是为了鼓励业主进行前期投资,后期找到一些“傻大冒”转让出去,赚取差价,在市场上你甚至可以发现转让费超过总房款的房子。

▲某位中介朋友发给老孙的转让房源信息,其中转让费就是业主赚取的差价

郑州一直存在大量的内购项目,某个北龙湖北的项目就特别喜欢搞内购。2013年内购价格6000元/㎡,2017年在售房源16000元/㎡,这之间有多么大的投资空间,明眼人都能看出来。

虽然人人都知道内购有风险,但是为了获得巨大的差价和升值空间,无数人愿意铤而走险。

不建议大家去买一些加转让费的房源,总房款加上转让费其实并没有优惠太多。而且转让费作为首付款的一部分,又不能分期、也不能贷款,首付成本也比较高。

而且转让房源大部分都不是特别好的房源,试想如果真的是好房子业主会转让给你?

品牌开发商一般很少搞内购,更不会轻易允许购房者随便更名。

四中介和置业顾问整日炒作“取消限购”,恶俗营销

去年11月份的时候,郑州市出台了“智汇郑州”人才新政,稍微有点态度的媒体同仁都会关注这项政策为郑州发展注入的潜力。

但是也有一些人断章取义,直接解读为“郑州取消限购”,一时间可以看到大量的中介和置业顾问在朋友圈不断的刷新大家对新政的认知。

上个月南龙湖拍出地王的现象也为炒作创造了大量的话题,各种“南龙湖暴涨,市区跟涨”的锣鼓吹得震天响,市场最终还是理性的。

在土拍后的一次开盘中,南龙湖的华南城中园、正商智慧城都开盘了,然而房价并没有上涨。

前几天,任志强和潘石屹来郑州的消息又刷爆了大家的朋友圈,本来一场很正常的房企站台活动,被一些无脑的销售人员炒作为楼市上涨的信号。

甚至还有一些人以天灾人祸作为营销话题的行为,无疑于在受害者伤口上撒盐,更是恶俗营销的代表。前有作业本、加多宝侮辱烈士赖宁,后有郑州某企业以“绿地原盛国际火灾”为话题炒作营销。


要知道群体的集体无意识行为最容易造成社会的恐慌。群体大众不善推理,不堪一击,极易被煽动,感染,在情绪的煽动下做出不合理的行为。这些恶俗营销和炒作,却总能戳到人性里最敏感的部位。

在这里,老孙要提醒一下大家,谣言止于智者。这种中介在朋友圈唯恐天下不乱的个人言论,大家看看就好。楼市调控的大方向没变:房价调控目标已确定。

后记

老孙列举了这么多楼市的乱象,并不是为郑州楼市增加一些“阴霾”,只是希望购房者能够认清郑州楼市的现实状况。郑州目前仍然处于卖方市场,很多项目仍然是一房难求,但是只有买卖双方都保持一种克制理性才能创造和谐楼市。

进入2018年,留给购房者的选择的机会还有很多,不要轻易被一些虚假的信号迷惑了,一定要结合自身的实际情况去选择房子。

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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