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郑州楼市六问:2018年调控会不会取消?

发布时间:2018-01-10 13:15:51来源:行者看房

又楼市大年过去了,房地产仍然牵动着所有人脆弱的神经,2018年郑州房价究竟是涨是跌,究竟什么时候该买房?这些问题始终是购房者最关注的话题。很多人用一年又一年的时间去验证,结果房价涨了一年又一年。

随着2017年的结束,2018年的开启,郑州楼市会发生什么变化呢?

问题一:郑州楼市调控会放松吗?

2017年末刚刚结束的中央经济工作会议就谈到房地产:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”随后,住建部的全国住房城乡建设工作会议提出:“针对各类需求实行差别化调控政策:满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房;”

其实这些论调的核心就是:“房子是用来住的,不是用来炒的”,而且在政策层面也将继续推进落实下去。

因此,在楼市长效机制没有落地之前,郑州的楼市调控肯定不会取消,物极必反的道理大家都懂。从2016年10月到现在,14个月的限购已经抑制了大量的购房需求,一旦全部放开,房价很可能出现报复性上涨。

但是最近这段时间,全国多个城市放松限购的消息甚嚣尘上:兰州部分区域取消限购;南京发布人才新政,三类人才买首套房不再受户籍限制;2018年厦门将实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求等等。

很多人都在问:这是不是放松限购的第一枪?是不是后面越来越多的城市会放松楼市调控?郑州未来会不会进一步的放松限购?其实这事还真要具体分析,郑州去年11月份发布的“智汇郑州”人才新政,一定程度上就是限购政策的放松,只不过受众群体大多数是青年刚需。这也符合中央针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需的论调。

应该客观的看待兰州限购放松,兰州这样的城市即使不限购房子都不好卖,更何况还限购!还有那些本身就没什么产业的城市,居民收入极低,再限购,拿什么支撑高房价?

郑州的调控在人才新政颁布后,已经形成了事实的“放松”!2018年的郑州调控很可能会出现:“满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房”的现状。调控肯定会继续下去的,但是调控会更有针对性,毕竟不能扼杀群众合理的购房需求。

问题二:郑州刚需该如何选择房子?

2016年,郑州市区商住房累计卖了16万套,2017年卖了7万套,限购的威力非常明显,2017成交量几乎腰斩。经过2016年和2017年两年的消耗,郑州整体购买力透支厉害,随着2018年调控的持续进行下去,成交量还会有一定的回落。

不过郑州作为一个热点二线城市,自贸区、航空港和高铁的建设都在推动城市发展,人口也处于一个净流入状态,郑州的房价未来有着坚实的基础。

就区域而言,可能会出现一些分化走势:老城区核心板块和东区热门板块价格仍然坚挺,未来稳中有升。而一些供应量充足、品牌房企云集竞争激烈的板块可能会出现价格战,房价也可能会出现调整。例如去年的白沙、荥阳东都经历过房价的回落。

最近大北区的房价一直在刷新着大家的认知,从融创龍府16000元/㎡的洋房开始,正弘澜庭叙、名门翠园等北区项目开盘价格都很诱人,最近富力建业尚悦居16000元/㎡的装修小高层,堪称是区域的良心价。

没办法,大北区的供应量太大了,这么多品牌房企同台竞技,死撑着房价,不如稍微降一降,提前收割区域的购房者,对开发商而言“落袋为安”更保险。

就置业而言,刚需买房要慎重,建议首选四环内的项目,尤其是那些有明确地铁规划的楼盘。大北区、常西湖、管南新区、高新区、二七新区仍将是刚需置业首选的区域。不建议去滨河国际新城、白沙绿博这些区域去买房,未来前景虽然很美好,配套和等待是硬伤。这些区域的成熟可能需要5-10年的时间,人生没有几个5年、10年去等待,刚需也耗不起。

投资客更要慎重了,如今投资房产一定要做好长期的打算,首先三年的限售期你要等,另外一些热点区域有没有接盘侠还是未知数,即使有接盘侠,真的能卖到让你满意的价格吗?

问题三:会不会有项目亏损销售?

从近两年的地王项目来看,除了正商、建业、永威、康桥、亚新这些本土品牌房企之外, 郑州也涌现了大批“激进”的外来开放商,他们在郑州拿了很多高价地,但是却遇上了郑州的限价政策,面临着“面粉比面包贵”的困境。

限价尚未取消,有些高价地可能会平价甚至略微亏损入市。

经开区的华润紫云府作为2016年经开区的双料地王,41亩地拍了将近15亿人民币,楼面价达到了11920元/,这坐实了该地块的价值,也决定了其地块的高成本。

结合12000的楼面价,在综合一下建安成本和各项税费,综合成本肯定要接近20000元/㎡ ,但是紫云府的实际售价却在17000元/㎡到20000元/㎡之间。对于紫云府而言,这简直是保本甚至倒贴在销售。

未来这样的项目还会有,“自己雄心勃勃拍的地,含着泪也要卖出去”。但是别忘了“买家永远没有卖家精”的现实,开发商的各种阴阳合同,各种捆绑销售肯定要把本钱赚回来!那么对于购房者来说,面粉贵了,那么就可以直接去买便宜的面包,能买到就是你的福,买不到也别气馁,本身就不多,别抱太大幻想。

问题四:二手房价格会不会下降?

2017年郑州二手房市场最大的新闻就是:链家进入郑州。

2017年9月下旬开始,郑州链家近百家门店将在郑州各主要区域同期开业。至此,链家正式攻下郑州。这对郑州很多本土二手房中介机构而言,是巨大的挑战。本身2017年的郑州二手房交易就非常萎靡,相比个别“开盘即清”的新房项目,二手房市场的冰冻迹象非常明显,再加上链家的强势入驻,很多郑州中介朋友都反映日子快过下去了。

相较于新房,正常情况下二手房的交易能更快更早的反应市场冷暖。

郑州的二手房业主普遍比较有资金实力,很多业主都是可卖可不卖的状态,遇到合适的买家和价格才会出手,而且在限价的威力下,郑州的很多新房降价明显,且房价低于二手房。2018年,新房的供应量将得到补充,如果限价继续,那么新房的价格将具有更高的性价比,购房者肯定会偏向于选择新房。

三环内的老小区,尤其是那些没有名校做支撑的老破小,未来的价值只会越来越缩水。二手房购买者一般都偏向于选择那些“次新房”、“偏新房”,或者学区房。二手房业主不如降点价趁早出手,当周边现代化住宅拔地而起的时候,老破小就更难出手了。

2018年的郑州二手房市场还将在低位徘徊,整个房地产市场的基本面没有发生变化。而且2018年的调控放松的可能性也不是很大,再加上加息的影响,二手房的评估价都要低于成交价,这对购房者而言,无疑会大大的增加首付成本,在加上二手房各项税费,二手房的成交成本会高于新房。

二手房标价高不代表就能卖出去!2018年的二手房市场购房者会有很大的议价空间。所以一旦砍价成功,不就等于二手房降价了吗?

问题五:全款会不会成为2018年购房的主流?

全款优先是郑州2017年的一个典型特征之一,从融创象湖一号开始,融创龍府、昆仑望月等项目都以全款低价的形式开盘秒清,一时间让人见识到了郑州土豪的实力。

但是购买力不可能是无限的,尤其是严防消费贷流入楼市,2018年郑州楼市的预期又有所下降的情况下,再冒险筹集全款期买房,风险明显是要比2017年大的多,而且收益率也会下降。

而且就从购买力而言,大部分能负担起全款买房的购房者已经上了车,要么手中无钞票,要么就是无房票。2018年除了那些非常热门的区域,全款优惠力度达到50%以上的区域,全款购房很难成为主流现象。

问题六:购房者会不会回归理性?

对于郑州购房者而言,随着政策的持续收紧,风向已经开始逐渐转变,正在趋于理性。

从最近的几次探盘和一些售楼部置业顾问的反映可知,许多楼盘不再人头攒动,投资客明显已经少了很多,即使是以投资为导向的客户,也要考虑房子的自主属性。几个职业顾问朋友都反映,购房者的下单过程变长了,购房者也都变得理性了,而且很多购房者都非常的专业,对楼盘的真实情况,甚至营销套路都了如指掌。

购房者的专业度提高了,购房者的心理预期也发生了变化,房价不可能永远涨已经成为所有人的共识,开发商和购房者之间的心理博弈,也将进入一个新的阶段。

后记:

从全国层面来讲,防范系统性金融性风险将是2018年政府的工作重点。因此,2018年想利用杠杆或者其他渠道来进行低成本投资,显然是不可能的。处于中长期投资的购房者可以持续看好郑州房地产市场。

 

2018年,郑州楼市仍然会偃旗息鼓,房地产正处于一个调整期,等待调整期结束之后,新的上升周期可能就要来了。

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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