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郑州万科•兰乔圣菲验房,这700万起的别墅问题有点多!

发布时间:2018-11-21 11:31:17来源:河南一百度 行者看房

别墅是人类居住的终极理想与最高形式。谁不想住别墅?然而别墅毕竟是少数人的天堂乐园,大部分城市居民买套小三房都要耗空“六个钱包”。

别墅小区

出于对城市土地资源的充分利用,国土资源部早已停止了别墅用地审批,但是这并不能难倒开发商,各种类独栋、双拼、叠拼等产品横空出世,虽然达不到独门独院别墅的奢侈程度,但是也满足了部分终极置业人群的居住需求。

万科•荣成兰乔圣菲是万科在郑州最高端的楼盘,项目位于郑州向东发展的绿博组团,绿博大道与广惠街交会处东南角,占地162亩,宣传容积率为1.2左右。该项目主要产品为类独栋、双拼别墅,是万科国内八个兰乔圣菲高端别墅项目之一,是万科进入郑州后的首个别墅项目。

万科•荣成兰乔圣菲销售时最吸引消费者的卖点是:与占地25.8平方公里的中央湿地公园仅一路之隔。一期别墅在2016年入市销售,当时一房难求,成为热销别墅楼盘,如今两年多过去了,一期约160栋别墅产品迎来交房日,而万科最高端系的别墅产品究竟品质如何?

小区入户大门

整个小区采用的是新中式的建筑风格,园区入口依据地势的起伏设置了台阶和影壁。台阶总共是24级,象征24节气。而透过影壁可以窥探到小区中央的湖泊,但是这个影壁设置的有些小气,不过结合大门口的水系也能营造出一种中式古典园林的静谧感。

但是这样的别墅小区,入口却采用这种闸机式入口,要知道这种闸机入口安全性很一般,随便一个成年人都能轻松翻越闸机,而且不锈钢的材质也与新中式雕龙画壁的石材大门格格不入,有些掉档次。

小区中央湖泊

小区的核心景观就是内部11000平米的中心湖区。湖泊面积虽然不大,但是水质比较清澈,湖中心还是设计了一些小亭子,作为观景、聊天、茶饮之用,而且很多观景平台都深入到湖泊中央,拉近了人与水的关系。

小区的绿化景观

新中式建筑风格非常讲究对树木、绿植的综合利用,而兰乔圣菲的绿化采用了乔灌木结合的形式,湖边的“歪脖子树”非常有神韵。

而每一户的门口都有绿植作为围挡,也能保证业主居住的私密性。绿化方面万科还是挺上心的,绿植茂密,绿化率极高,但是纵观小区,高档的绿植较少,主要是以冬青为主。

小区儿童游乐场简直就是一个摆设,这可是别墅小区呀!这“巴掌大”的儿童游乐设施,随便拉一个郑州的刚需小区,游乐场可能都比这大。

建筑外立面

外立面决定着建筑的颜值,而兰乔圣菲的建筑外立面比较简洁,主要以褐黄色和深棕色为主。主要材料使用到了米黄色真石漆、深色的铝板、米白色和黑色石材,整体观感大气简洁。

建筑立面则是经典的台基、屋身、屋顶三段式结构,层与层之间有黑色的石材做隔离,建筑外立面层次分明。

别墅内部结构

入户门

入户门口是有个半敞开的空间,顶部可以遮风挡雨,入户门口配备有信报箱、灯柱和入户可视系统。

入户门采用钢木复合门,带指纹密码锁,当然了这也是如今一些刚需小区的标配。

负一层

每栋联拼别墅别墅都附带三个停车位,而停车位的后门可以直达别墅的负一层,但是别墅区的地下车库装修非常简陋,大白墙和硬化地面甚至不如郑州一些刚需小区,而且在别墅停车位上方也没有发现照片灯光。

别墅内部没有安装电梯,只是预留了电梯井,后期还需要业主自行采购电梯安装,不免会增加业主的麻烦。业主自行购买和安装电梯,不仅费时费力,而且安全性也缺乏一些保障。而开发商集体采购和安装,不仅能节省成本,还方面后期管理。相较于一些本土开发商的别墅产品,万科的做法不厚道。

别墅一层客厅采用双层挑高的结构,空间表现有优势,当然了这也是双拼别墅应该有的表现。

一楼庭院绿化比较简单,应该是考虑到业主后期的不同用途,以草坪为主,业主可以后期进行个性化利用。

万科在交房的时候对电梯井、楼梯都安装了栅栏。但是楼梯过窄,无法满足两个人同时上下,会造成极大的不便。

门窗采用的是比较低端的铝合金材料,窗户甚至已经开始掉漆,在黄色的墙面上非常显眼。

二层露台

室内交付标准主要是大白墙和水泥地面,别墅社区毛坯交付也是市场的主流做法,毕竟别墅业主的多样化需求会比较多。但是别墅内部除了负一层,没有任何电器开关和管道设施,太考验业主的个人动手能力了。虽然别墅业主追求个性化,但是基本的水电至少要布设到每一层吧。

存在的问题

人民群众对居住品质的要求越来越高,无论是刚需还是改善型住宅,高品质才能赢得市场的信赖,尤其是在楼市降温下行期,浑水摸鱼的楼盘很快将无处遁形。而别墅产品更是商品房价值体系中执牛耳者。对待别墅住宅,购房者都保持着更多的期待。

万科荣成兰乔圣菲位居城市向东发展主方向的绿博组团,是万科进入郑州之后最高端的住宅产品,主要产品为类独栋和双拼别墅,容积率1.65,绿化率35%,规划用户1734户。但是结合本次的验房还是发现了很多问题,有些问题甚至是致命的。

高层和别墅没有隔离

根据业主介绍,购房时置业顾问一再强调小区内部别墅和高层进行隔离,以保障别墅小区的居住品质,然而交房之后一期别墅业主发现小区别墅和高层之间并不存在隔离,也就是说万科荣成兰乔圣菲比不是一个纯粹的别墅小区。

小区东北角有5栋27层高层建筑,采用L型布局,对距离较近的几栋别墅必然会产生遮挡。想想自己700万起步买的别墅,被100多万买的高层时刻俯瞰着,这种滋味对于别墅业主而言肯定不好受。

郑州因为高低配隔离引发的维权事件已经非常多了,这固然有政府规划的问题,但是置业顾问的虚假宣传也脱不了干洗。如果别墅业主知道小区是高低配不隔离,或许就会选择其它楼盘,如今交房了却发现小区不隔离,不免会群情激愤。

而且高低配的小区居住舒适性也很一般。对于开发商来说,容积率决定了成本的占比;对于住户来说,容积率决定了居住的舒适度。多数高低配楼盘的容积率相比纯高层楼盘的容积率更低,但是这并不代表你买了这样的高层房源就能享受到洋房、别墅这样的低密环境。

在一个别墅和高层混搭的小区里,高层的业主入住后,发现一推开窗便是漆黑冰冷的铁栅栏。铁栅栏外面是别墅区,有大片郁郁葱葱的植物,铁栅栏里面是高层区,角落里乔木尚未长大,绿化全靠一些小盆花堆砌。

而别墅的业主也会对高层的存在耿耿于怀,高层的存在不仅影响小区的高端形象,较低的售价也导致小区内人员混杂,对追求极致生活体验的别墅业主而言,生活品质必然会降低。

燃气管道堵门

经过验房发现燃气管道裸露在别墅的入户正门口,,这可是700万起步的别墅呀!虽然国家规定燃气管必须走明管,但是这样裸露在正门口的做法让人大跌眼镜,这完全是规划设计不合理造成的。

房屋设施达不到民用住宅的标准

一期别墅交房后,水、电、暖仅在地下负一层留有接口,别墅的一二三层不通水、电、暖,需要业主后期自己安装,而且网线、有线电视线都只通到负一层。小区目前也不通市政暖气,物业人员表示后期会采用烧锅炉的形式供暖。

小区周边环境堪忧,配套几乎为零

万科荣成兰乔圣菲一直宣传与世界最大的湿地公园一路之隔,可以作为城市居民的养肺之所,然而事实上小区距离湿地公园还有一段距离,周边的环境目前并不适合居住。

小区南侧就是绿博组团的安置房,距离别墅小区比较近,对别墅区光线、通风的遮挡非常严重。

而小区的东侧是一个自然村,目前尚未拆迁,也影响着小区的居住品质,很容易造成居住环境的混乱。

周边也严重缺乏日常居住必备的商业、医疗等配套,毕竟别墅业主也需要油盐酱醋呀!不过交房后随着入住率的提高,万科自带的社区商业应该会投入使用,周边目前并不适合居住。

物业费较高,别墅区每平米7元

别墅的物业费很贵,这是群众的共识,但是万科兰乔圣菲的物业费高达7块,也就是说一套别墅一年的物业费就将近三四万,可以说是郑州最贵的物业费了。只是不知道交付之后的物业管理水平能否令业主满意。

结语:

如今在郑州买房,不仅考验收入,更考验智商,可以说郑州大部分的远郊楼盘都是智商鉴定器!2016年行情大涨,在购房者的盲目乐观中,万科荣成兰乔圣菲100多套600万起步的别墅开盘即清盘,总价2000多万的湖边类独栋也销售殆尽。

2017年西地块高层开盘,精装修14000元/平米,价格更是接近市区三环刚需盘,与此同时,绿博片区也出现了均价15500元/平米的神盘——郑东碧桂园。

而如今呢?周边金科博翠书院小镇高层9000元/平米起,洋房12000元/平米左右,而更靠近市区的美景东望精装高层12000元/平米,那些渴望投资升值的业主恐怕要骂娘了。就产品而言,万科荣成兰乔圣菲的别墅产品也差强人意,精细化不足,明明是豪宅,却没有豪宅该有的品质。

房子是用来住的,缺乏配套的郊区楼盘很难成为养生宜居之所。目前绿博片区的交通、商业、医疗等配套仍然匮乏,五年后也未必能完善起来!难道养老就必须要跑到郊区等上五年、十年吗?

在郑州,一线开发商的金字招牌未必就是购房保障,反而是房价上涨的助推剂。郑州2016年房价起飞就始于郑纺机地王,无数楼盘在郑纺机地王诞生后涨价,抢房大战成为了2016年房地产市场的代名词。如今2018年迎来了交房季,那些正在维权的房子已经成为了智商鉴定器。

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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