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我爸叫我回县城买房子!每平2600元,能买吗?

发布时间:2018-04-28 10:25:59来源:河南一百度
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我有一位同学小原,为买房的事情操碎了心。

去年夏天,他爸要在海南买房子,小原连夜“打飞的”去海南,成功阻止了他爸!

去年冬天,他爸要在县城买别墅,小原连夜“打高铁”去阻止他爸,没成功!他爸以10000元/㎡的价格在县城买了一套别墅。

结局大家都知道了,海南全域限购,阻挡外地人购房的“铁幕”已经落下。

而县城的别墅,呵呵!作为投资品而言,基本上被套牢。

今年春天,小原他爸又看中了一套县城房子,210㎡,单价2600元! 这一次小原决定冷静,慢慢悠悠的回到老家县城,对这个项目进行了一个深度探查。

他爸想买的这个项目,叫汇融物流商贸城。位于泌阳县盘古山大道与棠西南路交叉口(沪陕高速引线路西)。

 

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根据置业顾问介绍:

该项目是河南省县级以上规模最大、品质最好、设施最全、信息完善的综合型现代物流中心。未来将和驻马店市配送中心建立物流战略同盟,形成高效的物流服务网络。结合泌阳产业经济特点,发挥粮油配送、矿产建材交流交易功能,提供现代化物流服务。

园区占地500多亩,建筑面积25万平方米,预计投资10亿元,共分为两期开发。一期200亩,建筑面积10万平方米,以“电子商务+仓储+物流+五金机电专业市场”为主,打造集大商贸、大电商、大物流三位一体的泌阳首席电商产业综合体。

置业顾问的营销话术,听听可以,千万不能全信。

 

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为了增强小原的购买欲,置业顾问特意强调:目前一期已经接近清盘,产品主要形态是底上三层的装配式框架房子、宜商宜居。每一户面积都是70㎡,上下总共三层,总面积也就是210㎡,根据朝向和位置不同,价格区间在2600/㎡到3300/㎡。

均价不到3000/㎡!这是什么概念,以泌阳县为例,多层的新住宅小区,房价已经突破了5000元/㎡,高层已经突破了4000元/㎡,这个价格与县城住宅相比简直就是白菜价。

当然了,整个项目因为是物流园,工业用地,产权只有40年,所以才会如此便宜。

 

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用置业顾问的话说是宜商宜居型的投资型商品房,一楼、二楼可以开商铺,做生意,三楼可以自己居住,而且建筑物都是框架结构,后期业主可以自由改造。

 

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是不是有种似曾相识的感觉?这不就是郑州,乃至全国各大城市普遍存在的商贸城嘛!说实话并不是什么新鲜的地产业态。

根据小原两天的走访,对这个项目有了一个比较深入浅出的了解和分析。

小原大致总结了这个项目的购买人群:

周边乡镇的小商户

暂时找不到稳定职业的家庭

返乡发展的人

县城里有点闲钱的

而客户大多数也是看中了这个项目的“宜商宜居”的特性。2600/㎡的均价,在动辄4000+、5000+的县城,实属难得;再加上位于县城出城高速入口附近,区域发展有前景;三层的构造、每家还附带两个停车位也挺诱惑人。

在投资渠道匮乏,普通人有点闲钱的县城,这样的项目基本上就是香饽饽。所以前期的销售才会如何的火热。

但是对待类似的项目,小原也有着自己的疑惑:

首先这个房子基本上不具备改善居住的条件。园区未来规划是全县的物流中心,而且紧邻全县的交通命脉沪陕高速。所以如果这个项目是买来自住的,周边高速公路、主干道的噪声、物流货车的轰鸣声、商品批发交易嘈杂的环境,宜居性会大打折扣,绝对不是一个理想的居所。

另外既然是产业园区,开发商的自持和运营是根本。但是商贸城未来运营模式并不清晰,而且体量巨大,让人担心一个县级市场能否支撑起来。

而且对于很多购买者来说,很多人也搞不清楚买这个房子打算做什么?自己真的要去做物流?做五金批发?做冷链储藏?

小原记得有一位客户说要买临路的一栋,明年打算从上海回来,要开一个修车行+洗车行。估计这位老乡也没有了解过县城究竟有多少个修车行和洗车行!每年要死掉多少个洗车行,而且“路边摊”洗车行,自己搭一个窝棚,洗一次才15元,明显更有性价比。

虽然这个项目单价只有2600/㎡,但是总价高!210/㎡的面积,总价要60多万,总价比县城大部分的房子都要高,而且最致命的一点是“交易困难”。

一个人即使买了县城最没有性价比的房子,只要质量好、配套好,未来还可以卖掉。

但是你买了这种工业用地产权的房子,高额的营业税、契税会导致交易困难。一旦整个产业园运营不成功,业主恐怕要被套牢!那可是60多万呀!多少家庭半辈子的积蓄。

关于县城经济和房地产的解读文章多如牛毛,每到过年的时候,各种扩大城乡差距、割裂社会情感的文章甚嚣尘上,甚至一些个人还别有用心的炮制一些假新闻博眼球。

 

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县城和农村虽然有各种各样的问题,但是也没有舆论一边倒唱衰式的无可救药!对于县城的房地产市场,2016年以来,县城房地产已经形成了以下局面:

1、县城赚钱越来越难。

2、房价逐渐超过5000元/㎡,万元县城大量出现。

3、光宗耀祖的返乡置业盛行。

4、农村逐渐成为空城。

1县城赚钱越来越难

随着2016年以来一二线城市房价的暴涨,在“小县城买房,却在大城市打工还贷”,已经成为了很多农二代的生活方式。

对于一些农二代,二线城市的房价已经负担不起。以郑州为例,随便一套房子首付都要四五十万,月供就要五千多,这对一些没有积蓄,无老可啃的年轻人来说,买房无异于痴人说梦。再加上大城市面临的产业升级的问题,政府送钱、送户口、送房票,大城市逐渐成为高学历者的天堂。这个时候,回乡发展似乎成为了新生代农民工唯一的选择。

 

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最近几年见过太多人,外出多年叱咤风云,但是没在大城市买房,如今“灰溜溜”的回到县城。想买套房子,却发现县城的房价也涨了不少。

县城的就业形势不乐观的,尤其是县城青年。他们能选择的谋生之路非常狭窄,他们没那么时髦,也没太多个性,以至于常常被主流媒体忽视。他们不像一些县城的富二代和官二代一样,可以受到父辈的荫庇。但是他们努力构成县城新一批的潮流先锋,开奶茶店、咖啡厅、电竞网吧、美甲店、汗蒸养生店,但是能赚钱的寥寥无几。

所以,你会看到在大城市玩腻的各种套路,在县城此起彼伏,一茬接一茬;做小生意的,被各种连锁加盟擦店忽悠了一遍又一遍;想投资的,被各种非法集资圈一圈又一圈。

2房价突破5000元/㎡,万元县城大量出现

县城房价不便宜,这几年随着新型城镇化的进程,县城也开启了一轮大修大建的翻新过程,县城也从没有环,扩建到了三环。原有的道路也在逐渐拓宽,县城框架越拉越大。

县城里双向八车道的路越来越多,楼越来越高,但是房价也越来越高,逐渐突破了5000元/㎡,一些经济发达的县城房价甚至突破了万元大关。

 

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▲泌阳县新区

泌阳县,一个豫南小县城,人口96万,经济基础比较好,是个有山有水有有矿产资源的县城。在驻马店全市范围内,房价仅次于驿城区。最令人全省人民津津乐道的就是:泌阳县的铁矿资源和大理石资源。

 

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图片来源:米宅

县城里过去十几年因为开采铁矿和大理石而一夜暴富的人数不胜数。如今铁矿资源已经开采殆尽,大理石工厂因为生态破坏而大面积停工。夏南牛、香菇酱、盘古山旅游等成为了县城着力打造的新名片,就在今年四月份,泌阳竟然举办了国际马拉松赛,泌阳越来越像一个“大城市”。

 

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图片来源:说泌阳微信公众号

但是繁华的背后,掩盖不住“人口大量流出,年轻人谋生之路匮乏,家家都有一两套房子”的现状。

3光宗耀祖的返乡置业盛行

县城整天打牌的大妈,出个门的时间可能就会买套房子或者商铺,在加上农村特有的攀比之风、口耳相传营销模式,也是促进县城房地产发展的重要因素。亲戚之间、邻里之间、同事之间都要攀比,张家买套大三房、李家也要在同小区买套大四房,兄弟三个买一层的现象也比较普遍。

买房、买车、子女工作,这是农村家庭三大炫耀话题。伴随着中国经济的高速发展,老百姓确实越来越有钱,家家都有车有房的日子已经来了。

 

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▲春节期间,农村的堵车现象

去过几年,县城里的开发商只要房子够大!够气派!房价够便宜!再稍微花点钱请一些明星,基本上就能卖的很好。

还记得2009年,县城某个楼盘开盘活动,就请了苏有朋和庞晓戈站台。苏有朋的“五阿哥”形象深入人心;庞晓戈作为河南知名主持人,主持的梨园春更是家喻户晓,这些明星都很符合县城市场的调性。曾经某个开发商的品牌负责人说过:花一大笔钱请个没流量的名人,不如花一个亿请王俊凯、鹿晗来站台。

4农村逐渐成为空城

小原根据自己在县城多年的居住经历,最终还是阻止了他爸的冲动购买行为。毕竟他们家也没有在县城做生意的打算,家里已经有了多套房子,这一套房子完全没有购买的必要。

连小孩都知道房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融,大部分经济欠发达县城人口都在净流出。县城电影院、咖啡馆、商场也就是过年那十几天生意最旺。

 

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▲仅剩几户人家的村庄

 

尤其是广大山区的村庄即将迎来“绝户”。国务院发展研究中心主任李伟曾经表示过:过去十年,全国每天消失300个自然村落,已经消失了90多万个自然村。

随着年轻人外出教育、工作、务工,没有年轻人愿意回农村与阡陌为伍、与牛羊相伴。年轻人可以忍受农村落后的娱乐设施,没有电影院、没有图书馆、没有星巴克。但是无法忍受因为闭塞而形成的与时代脱节,以及被抛弃感。

所以,失去了人口的持续导入,未来县城房地产市场也会逐渐的冷淡。随着三四线城市去库存结束,新一轮基建落幕,新型城镇化的完成,未来10到20年,县城很可能会演变成养老之城。

结语

在县城买房子要擦亮眼睛,更要结合自身的需求去购买,县城真正适合投资的房产并不多!千万不能因为攀比、盲从而做出错误的决定。有钱了肯定还是要买大城市,若干年后县城的房子居住属性更强,而投资属性会淡化!更何况一些公寓、商铺等,在投资链中更处于底端。

【责任编辑:段佳曼 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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