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如今“秀、炫、晒”已经取代了吃、喝、玩成为过年的新标签。每到过年的时候,七大姑八大姨最喜欢打听别人家的孩子,尤其爱打听别人家孩子有没有买房。而买房是所有郑漂最扎心的话题。

这不,马上就要过农历新年了,老孙的一位朋友向我请教一个楼盘,说在郑东新区,叫什么银河居!单价2.4万,问我房子怎么样?能不能买?

银河居?之前还真没听说过,第一印象应该不是什么大开发商的楼盘。怀着一颗虔诚而又好奇的心,我打开导航,按图索骥终于来带了银河居的售楼部。

刚拐到熊耳河路,就被银河居霸气的广告牌吸引了。

“安家CBD,就选银河居”

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CBD、熊耳河、仅看这两个关键信息,妥妥的高大上气息。李嘉诚说过:“投资房地产,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”

“在郑州,没房子会被人嘲笑,房子小也会被人嘲笑,房子没在东区更会被人嘲笑,这在郑州就是一条固定的歧视链。”

而银河居敢打出这样的宣传口号,最引以为傲的应该就是自己的地段。

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英协生生银河居位于郑东新区熊耳河路与相济路交汇处,如果你对这个区域没什么概念,老孙特地编了一个顺口溜,方便大家理解:

北望北龙湖,

南接高铁站,

西贯龙子湖,

东连CBD,

外加熊儿河、东风渠双河环绕。

这是多少开发商和购房者梦寐以求的地方呀!这个位置绝杀任何目前任何新区,无论是滨河新城还是白沙绿博都要靠边站。

“但是一切美好的事物背后都有危险的一面”

当老孙走进这个区域的时候,却被现实狠狠的打击了一番。发现了郑东新区建区以来最大的一块“伤疤”——祭城安置小区群。

原本以为这块区域一定是一个房价飞涨的现代化高大上区域。然而,现实却是一个连红绿灯探头都不完善的镇。

为什么说这篇区域是郑东新区最大的一块“伤疤”?为了撇开炒作的嫌疑,老孙特地送上航拍图为证:

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▲祭城安置小区群,位于金水东路、东风南路、熊耳河路和东三环合围区域

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▲祭城社区是该区域内最大的安置小区,主要是红色外墙的六层建筑,乍一看似乎有种洋房社区的既视感,但是当你看到小区内各种汽车和电动车,还有几乎全无的绿化,相信你会有新的看法。

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▲金庄社区也是区域内面积较大的安置小区,金庄社区南边就是高耸入云的金水东路写字楼群,绿地新都会、楷林IFC、金融国际中心、绿地原盛国际、河南自贸区综合服务中心、雅宝东方国际花园等高大上的写字楼都分布于此。

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▲陈岗社区和庙张社区在整个区域的最北侧,被熊耳河和东风渠环绕着,堪称是郑东新区水景最美的地方。对面就是北龙湖的正商善水上境,作为正商目前最高端的住宅小区项目,房价在 3.2万 元/m²左右,正所谓一河之隔,天壤之别。

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▲熊耳河与东风渠交互处,以及熊耳河河滨公园景色

 

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▲祭城片区内也有一些商品房小区,比较知名的就是观屿国际、晖达新领地、金鹏时代、厚河园等小区。而最具代表性的就是观屿国际小区,四面被安置小区包围,仅有四栋楼,小区规模也较小,与银河居的情况很类似。作为区域内比较典型二手房小区,它的价格最能代表区域二手房的价值。

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▲根据搜房网二手房交易信息显示,该小区二手房报价基本上就在1.6万/㎡到1.8万/㎡。

说祭城片区是郑东新区最大的一块“伤疤”,并不是因为对安置小区有偏见。本身安置小区的居民为了城市的建设发展,放弃原本的生活,也是做出了重大的牺牲,值得人们尊敬。很多人羡慕拆迁户一夜暴富,但是却没看到拆迁居民与原本生活彻底割裂的伤痛。

但是我们今天仅从土地浪费和规划方面评判安置小区的对与错。在寸土寸金的郑东新区,熊耳河与东风渠双河交汇处,出现这么大面积的低密度安置小区,可以说是对土地的极大浪费。

对于开放商而言完全是暴殄天物,对于购房者而言,缺少了更好的选择。

例如,北龙湖同样也有大面积的安置小区,最典型的就是龙兴嘉苑。但是龙兴嘉苑都是高层建筑,同样的一栋楼,高层的住户是多层的几十倍都不止,土地利用率要远高于祭城社区。

安置小区不同于城中村,安置小区的居民已经是被安置过一次了,未来拆迁的概率很小。而且这么大集中面积的安置小区如果管理不善,很容形成新的城中村。

可能很多人会觉得安置小区和普通住宅小区能有什么区别?从空中看,安置小区都是多层建筑,容积率远低于商品房小区,似乎更加宜居。

原本老孙也是这样认为的,但是围着祭城片区走了一圈,现实的环境令人忧心。

 

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▲社区内部人车不分流,电动车随意摆放

 

 

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▲公交线路比较多

 

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▲庙张社区大门,建筑也以红色为主,有种县城老小区的画风。

 

这就是这片区域的真实情况,郑东新区绝好的位置,却是容纳了12万村民和外来工作人员的郑东新区最大面积的安置小区。

不过割裂乡土情感去指责祭城,是没有道理的。

曾经的祭城,可谓是历史悠久,最早是商朝的邦国,叫祭国,距今也有3000多年的历史,只是后来为了响应郑东新区的改造建设,就变成了祭城办事处。

2014年,祭城镇、金庄、庙张、陈岗的等城中村拆迁,村民们都从原先的村子里搬到了新建设的社区中,这也就是今天,祭城社区、庙张社区、金庄社区、陈庄社区、陈岗社区等等的由来!

如今的郑东新区很多土地都是用的祭城镇曾经的土地,平安大道在没改名前就叫祭城路,当年因为改名字还闹了不小的风波。市儿童医院和市交警六大队等很多单位都占用了原先祭城镇的土地。

祭城片区的形成有历史的原因,也有现实的无奈。曾经这些村民为了支援东区建设,失去了自己的土地,与原有的生活彻底割裂了。

如今新的安置小区就鲜有这样的多层建筑,几乎都升级到了高层建筑,而且类似十八里河安置小区那样的高质量社区也越来越多。

好了,扯远了,现在我们再回头看一下英协生生银河居这个项目,究竟值不值得买!

 

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▲银河居地块详情

英协生生银河居总占地有28亩,只有4栋住宅,地块非常的狭小。根据航拍图显示,项目西侧紧邻熊耳河路,东南北三面都被安置小区包围。整个项目容积率3.9,容积率算是中等水平,但是三面都被安置小区包围,整体的居住环境肯定会打折扣。

整体区位:

整个项目,最大的亮点就是区域位置,毕竟在寸土寸金的老郑东新区,无论是CBD、高铁站还是龙子湖,还能买到的新房项目屈指可数。自然环境是银河居一大亮点,项目紧靠熊耳河公园,位于东风渠和熊耳河双河交汇处,春夏秋冬景色各异,小区离熊儿河只有一条马路,比较适合散步和慢跑。

商业配套:

银河居的商业配套比较完善,周边就有一个闻名遐迩的祭城美食文化一条街和大旺城商场,可以说集中了老郑州很多特色的美食。但是周围各种汽修、汽车养护的门店超级多,而且路边可以随便停车,商业整体环境比较嘈杂凌乱。距离熙地港、丹尼斯七天地、宝龙广场、绿地新都会等广场都比较近,毕竟在成熟的东区,商业配套是不发愁的。

教育资源:

教育资源则是银河居的一大短板。银河居没有配建学校,上学主要靠划片。周边的学校主要是畅和街小学、九十三中和106中学,这几所学校在东区属于很一般的学校,而且学校生源主要是周边安置小区的回迁子女,整体教学质量一般。

户型:

项目户型主要有96.90㎡大两房,113.68㎡和119.19㎡大三房,144.68㎡四房。你会发现整体的户型偏大。但是户型有缺陷,尤其是96.90㎡只是一个大两房,对空间的利用率比较低,而且别的户型也比较中规中矩,整个项目是毛坯交房,优势不太明显。

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▲96.90㎡2室2厅1卫1厨

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▲144.68㎡4室2厅2卫1厨

根据置业顾问的计算,96.90㎡的三房,售价在2.4万㎡左右,这个售价和户型面积段,注定和刚需无缘。

我告诫我那位朋友:如果你真的想要购买这个项目,不要轻易被熊耳河畔、北龙湖对岸、CBD等等利好吸引了,一定要认清楚一下银河居这六大方面的不利因素。

1开发商变数大,潜在风险高

英协生生银河居是英协地产和生生置业联合开发的项目。英协地产在郑州虽然创造过辉煌,但近些年却在走下坡路,从最早的英协花园别墅到英协园中苑、英协艺术家再到鼎峰•英协公寓、英协广场,英协成绩斐然。但是从2013年开始,英协在郑州就没有什么新项目了,这个项目很考验英协作为老牌开发商的初心。

2被“新城中村”包围,居住体验差

虽然银河居位于老郑东新区的核心地段,但是周边被多个安置小区合围,而且项目只有四栋住宅,很难形成居住氛围。周边安置小区大部分都被原居民用来出租,一个充满了租客的安置小区群,很容易形成新的城中村。而且根据置业顾问透漏,儿童医院和周边学校的职工都参与过团购活动,整个小区投资客比较多,未来用于出租的概率会比较大。

3产品比较落后,96㎡竟然是两房

整个项目规划比较落后了,户型96㎡还是大两房,这对购房者而言,房屋利用率不足。

4性价比低

银河居正因为占据了老郑东新区不可多得的区域位置,售价一点都不亲民。2.4万/㎡的售价,在郑州可选择的区域非常多,高铁站附近的海马公园、英地金台府邸、金水老城的万科美景世阶、经开区的碧桂园天玺等项目或许更值得选择,整体的大环境和未来升值潜力明显要超过银河居。

5安置小区未来变数大,二手房很容易成炮灰

观屿国际就是银河居很好的一个先例。虽然处于郑东新区的核心地段,但是因为被安置小区包围,整体居住氛围较差,二手房溢价能力一般,如今二手房售价在1.7万/㎡左右。银河居作为一个新项目,产品形态会比较先进,自然资源要优越一些。售价高一点可以理解。

但是没有名校做支撑,区域小环境也比较尴尬,2.4万/㎡的均价留给二手房的溢价空间已经很小了。

6虽然是好地段,但是并不是资源中心

郑东新区是郑州十几年城市建设的成果,但是整个区域还是要分个三六九等的。祭城片区没有名校资源、区域环境短期内很难改善,很容易形成发展的死角。高铁站和龙子湖房价高不仅仅是因为环境和区位优势,更多的是区域承载了大量资本、科技、教育等资源,这些优势是祭城,或者其他区域没法比的。

【责任编辑:段佳曼 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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