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小产权房能买吗 小产权房是什么意思

发布时间:2014-03-13 16:24:20来源:河南一百度

近期,小产权房市场出现了一边拆、一边建的矛盾局面,同时放眼全国,小产权房的在建数量和已建数量已经非常庞大。在第十八届三中全会的大背景之下,不少人陷入一场赌局:他们坚信小产权房会在不久的将来转正,并升值,所以他们目前以争先恐后的投资心态进入这一领域。而在2014全国两会上,有关于小产权房的争论也甚嚣尘上,有人大代表认为应该努力将小产权房合法化。那么, 小产权房未来发展趋势是怎样的呢?小产权房能买吗?

具有中国特色的小产权房甫一问世就历尽坎坷,多年来各方人士对小产权房的争议就没有间断过,中间曾多次传出政府喊打之声,但最终还是导致了小产权房野蛮生长,乱象丛生的局面。“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是一种社会上的俗称,目前通常是指在集体建设用地上开发房地产,然后出售给集体组织成员之外的人使用,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,因此“小产权”其实也等同于“乡产权”或“集体产权”。

由于小产权房不需要支付土地出让金、土地征用费、耕地占用税、房产开发税、城市基础设施配套费等成本,因此相对普通商品房在价格上要便宜不少。从各个城市的实际情况来看,小产权房的价格一般都在周边商品房价格20%-60%之间,价格优势明显。

尽管农民是土地的所有者和直接控制者,但他们却缺乏合法获得土地增值收益的机会。由于缺乏合法的渠道,农民就会转而以“违法”的方式争取利益。而集体用地的低成本保证了村集体、村民或房企在小产权房开发有利可图,由此推动了小产权房市场。

此外,不断上扬的高房价是小产权房产生的催生剂,快速推进的城市化是小产权房发展的推动剂,直接推动了小产权房交易市场的持续升温。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这部分人群的住房需求,而这部分需求也只能流向价格更低的小产权房市场。另一方面,但造成小产权房僵局的,政府难辞其咎。小产权房是城市房地产市场需求膨胀与我国土地制度滞后之间矛盾的产物,而农村土地制度的不完善则是造成小产权房产生的根本原因。

以上这些都是导致小产权房大规模兴建的重要原因。值得注意的是,小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权,也正是由于这个原因,对于购房者而言,购买小产权房面临的风险因素较多,如:没有房产证、拆迁难补偿、无法办贷款、质量难保证、配套不完善、转手交易难、遗赠较麻烦和无后续土地溢价等等风险。对此,国土部、住建部等部门相继出台政策严禁登记发证。对于小产权房的问题,早在2010年国务院就已经下令停建停售,但至今依然屡禁不止。一些小产权房的建设花样百出,最近媒体关注最多的山西盂县孙家庄镇,则是以公路拓宽为由,已经占用三村耕地120亩,用于小产权房欧洲城的建设。

自从,小产权房转正之说传出,便引发汹涌物议。对于小产权房转正,市场上一直有比较高的期待,但也着实一直充满着争议。地产大佬任志强日前在北京的一个论坛上在回答一个听众询问可否买小产权房的问题时回应,他表示,小产权房“不能买。三中全会没说小产权房可以,如果政府允许小产权房合法化一定政府允许其他犯罪也合法化,想都别想”。

任志强更进一步表示,“小产权房的最大问题不是产权问题,而是安全问题,如果没有经过质监站,没有经过消费验收,出了事谁负责任?”,并说,“我们房地产商不会干那个事,干了就是合法,今天强奸完了以后明天就合法化了?”。

对于这一观点,曾在1998年作为房改课题组组长的中房集团原董事长、现任中国企业家协会执行副会长的孟晓苏在广东参加一个论坛上表示,小产权房肯定会转正。他表示,国土部、住建部上周末发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。

无论是地产大炮任志强的强硬否定还是孟晓苏董事长的确认无疑,截至目前的政策法规一直未对小产权房的转正有做出任何松口。此前,国土部、住建部联合召开视频会议,对遏制小产权房工作做出详细部署,“对在建、在售的坚决叫停,并依法查处”;而在两天之前,22日,两部委曾联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》,要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售小产权房问题。——-两部委的两记重拳,无疑击碎了近期小产权房转正的传言。

国务院下令停建停售小产权房,一时间小产权房命运堪忧。对此,律师表示:目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以,市民购买小产权房是不受法律保护的。

小产权房在手续全的情况下,也只能算是合格的农民房。他还表示,现在的小产权方是不能够在市场流通的,一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说,买卖小产权房是违法行为,小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时,也得不到法律保护。据统计,目前我国小产权房面积已超60亿平米,巨量的小产权房最终走向何方,备受各界关注,近年来学术界支持小产权房的部分合法化、适当转正的声音日渐的集中,小产权房最终是转正还是被彻底清除,我们拭目以待。

【责任编辑:刘颖健 】
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